——王某生诉潘某胜等房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01民终297号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：王某生 被告（上诉人）：龚某
被告：潘某胜
被告：中国建设银行江宁支行（以下简称建行江宁支行） 【基本案情】
2004年3月11日，王某生与潘某胜签订《买卖房屋协议书》， 约定 潘某胜将殷巷复建小区×× 幢中套×× 室（含储藏室），出售给王某生， 房价为14.65万元，王某生一次性给付潘某胜购房款，该房产权等一切 全归王某生所有。当日，潘某胜出具购房款收条并将房屋交付给王某 生，王某生对房屋进行了装修，出租给他人使用。
2012年2月27日，潘某胜向南京市江宁区人民法院提起诉讼，请求 确认其与王某生签订的买卖房屋协议无效，并要求王某生返还案涉房 屋。江宁区人民法院作出（2012）江宁民初字第943号民事判决书，判 决潘某胜与王某生于2004年3月11日签订的买卖房屋协议书无效。鉴于 王某生已全额支付了购房款，潘某胜亦已交付了讼争房屋，且长达数 年，王某生已对房屋进行了装修，并将该房屋出租给案外人使用，不 适宜返还。
2017年11月23日，王某生起诉潘某胜，要求潘某胜协助将案涉房 屋过户其名下，但潘某胜陈述已将房屋出售给龚某，与龚某不存在亲 属关系，后王某生自愿撤回该案诉讼。
龚某与案外人潘某（系潘某胜女儿）于2008年11月结婚，2017年8 月8日龚某与潘某离婚。2017年8月，潘某胜领取案涉房屋不动产证 书。2017年8月10日，潘某胜与龚某就案涉房屋签订《南京市存量房交 易合同》，约定购房款为90万元。2017年8月15日，龚某取得该房屋的 不动产权证，房屋建筑面积为93.65平方米。
2017年9月15日，龚某与建行江宁支行签订《个人住房（商业用 房）借款合同》和《南京市江宁区房地产抵押合同》， 约定龚某向建 行江宁支行借款50万元，用于支付房款汇入潘某胜银行账户，以案涉 房屋设定抵押。建行江宁支行于2017年9月28日取得案涉房屋的抵押权 证书。龚某按约向建行江宁支行还款。
【案件焦点】
1.王某生是否具有原告主体资格；2.潘某胜和龚某之间关于案涉房 屋的买卖合同是否无效；3.建行江宁支行是否取得抵押权。
【法院裁判要旨】
江苏省南京市江宁区人民法院经审理认为：建行江宁支行作为专 业的金融机构在对房屋等不动产设定抵押权时，在风险评估上，应对 房屋的借款和抵押可能导致的风险应当有所预见，更应在行为上谨慎 加以防范，在行为上应对不动产的权属情况进行审慎的审查，审查交 易是否真实、抵押物的存续状态和真实完整的产权状况，在必要时实 地勘察房屋，对抵押物的存续状态和真实产权状况进行全面细致了 解。建行江宁支行在与龚某签订抵押合同设定抵押时，仅对案涉房屋 的产权进行了形式上的审查，在有机会、有义务、也有能力对案涉房 屋的实际权属情况进行核实的情况下，未全面细致地了解抵押对象， 不符合建行自行制定的《加快二手房贷款业务发展的实施意见》对交 易的真实性和抵押的有效性进行审查的要求，亦不符合建设部、中国 人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的文件对抵押物实地查勘 并拍摄照片的规定，未履行审慎审查的义务，存在重大过失，故建行 江宁支行不能被认定为善意第三人，不能取得案涉房屋的抵押权，因 此，建行江宁支行和龚某应将案涉房屋的抵押予以注销。
江苏省南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国担保法》第 四十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共 和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告潘某胜与被告龚某于2017年8月10日就江宁区秣陵街 道殷华街×× 号殷巷新寓×× 幢×× 室签订的《南京市存量房交易合同》无 效；
二、被告龚某和被告建行江宁支行于本判决发生法律效力之日起 十日内注销江宁区秣陵街道殷华街 ×× 号殷巷新寓 ×× 幢 ×× 室的抵押登
记；
三、驳回原告王某生其他诉讼请求。 龚某不服一审判决，提起上诉。
江苏省南京市中级人民法院经审理认为：案涉房屋已经人民法院 生效民事判决认定不宜返还潘某胜，潘某胜虽于其后领取了不动产权 证书，但并不实际具有对案涉房屋占有、使用、收益的权利，即不具 有完整的所有权。潘某胜和龚某均明知潘某胜不具备对案涉房屋处分 的权能，且案涉房屋的买卖无法完成交付，却签订案涉房屋的买卖合 同并以案涉房屋设立抵押，损害了王某生对案涉房屋占有、使用、收 益的权利。一审法院认定潘某胜和龚某恶意串通订立虚假买卖合同并 设立抵押，并据此判决确认潘某胜和龚某之间关于案涉房屋的《南京 市存量房交易合同》无效，具有事实和法律依据。建行江宁支行作为 专业的金融机构，未对案涉房屋的权属情况进行审慎的审查，在潘某 胜不具备对案涉房屋处分权的情况下，对案涉房屋设定抵押权，故一 审法院认定建行江宁支行不能作为善意第三人取得案涉房屋的抵押 权，建行江宁支行和龚某应将案涉房屋的抵押予以注销，并无不当。 因此，龚某的上诉理由缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。
综上所述，龚某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定 事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
抵押权的设立是在债务人不能偿还到期债务或者发生特定的情形 时，债权人得以通过支配该不动产的交换价值实现债权的一种保障手 段。实践中，多数抵押权为不动产抵押，此种保障手段比起动产质 权、动产抵押权的设立，其风险更小，债务得到清偿的可能性更大， 因而在实践交易中十分常见，成为一种普遍的担保方式。在办理抵押 权登记时，涉及对不动产权属的审查，也涉及对不动产登记簿记载事 实之认定。不动产抵押权设立过程中存在诸多复杂情形，实践中，由 不动产抵押权引起的纠纷层出不穷，而在司法裁判中，不动产抵押权 能否善意取得的判断尤为典型。因此，不动产交易的需要促使善意取 得向不动产抵押领域扩张。
在司法实践中，不动产抵押权的善意要注重区分不同主体，即区 分一般民事主体和商事主体的善意判断。根据《中华人民共和国民法 典》的规定，民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的 人身关系和财产关系。一般民事主体主要指自然人，在上述案例的基 础上讨论的商事主体主要指专业金融机构，例如，金融银行、担保公 司、信托公司等。一般民事主体虽然也会从事交易行为，但其目的往 往不是资产的保值增值，而是维持个人或者家庭的生活需要，商事主 体比较起一般民事主体来说具有从事不动产领域交易的优势，具有审 查方面的程序和能力。
商事主体应当发挥其自身具有的审查条件和能力进行相关查证， 尤其是专业金融机构，在对房屋等不动产设定抵押权时，对某些特殊 种类的房屋涉及的借款和抵押可能导致的风险应当有所预见，更应在 行为上谨慎加以防范，应认真审查交易背景，判断交易的真实性，应 通过上门查勘等方式对抵押物的存续状态和真实产权状况进行全面细 致的了解，确认抵押物完好无损和产权不存在争议，以便维护金融安
全，维持社会稳定秩序。根据自然公示的法理，与不动产状况有关的 一些情况可能在登记簿中并未被登记，但这些状况的存在可能对不动 产物权权属的完整性产生重要影响，如果受让人没有调查这些不动产 的状况，那么就不能主张他是善意的。因此，金融机构在有机会、有 义务、也有能力对案涉房屋的实际权属情况进行全面了解的情况下， 而未通过调查去细致核实真实产权状况，未履行审慎审查的义务，应 认定为存在重大过失，不能被认定为善意第三人。综合本案情况，本 案建行江宁分行未对产权真实情况进行核查，未尽合理的审查义务， 客观上存在重大过失，不符合法律规定的善意要件，不能依据不动产 抵押权善意取得制度获得涉案房产的抵押权。
编写人：江苏省南京市江宁区人民法院 逯雅娟
