——吴某强、吴某峰、吴某英诉胡某兰房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2019）桂01民终2300号民 事判决书

2.案由：房屋买卖合同 3.当事人
原告（反诉被告、上诉人）：吴某强、吴某峰、吴某英

被告（反诉原告、被上诉人）：胡某兰 【基本案情】
2017年4月25日，原告（反诉被告）吴某强、吴某峰、吴某英（甲 方）与被告（反诉原告）胡某兰（乙方）签订《房屋买卖合同》， 主 要约定： 甲方将南宁市兴宁区朝阳路×号一层×× 号、二层×× 号出售给 乙方，成交总价为2050万元；乙方应于签订合同之日起65日内分五期





付清全部房款； 甲方在乙方付清全部房款后于2017年7月1日起15日内 将房屋交付给乙方；双方在乙方付清全部房款后于90日内办理房产过 户手续；乙方不按合同约定支付房款的，每逾期一日按应付未付款总 额的千分之五向甲方支付违约金，超过60天仍未支付的甲方有权解除 合同并扣除购房款总额的20%作为违约金。被告已于2017年4月26日向 三名原告支付购房定金50万元，后未再继续付款。三原告遂诉至法 院，主张解除合同并由被告支付违约金、赔偿房屋减值损失。

另查明，诉争房产所位于的南宁市兴宁区朝阳路76号商场由三原 告经法院裁决取得所有权，该商场自2016年起发生多起因房屋买卖合 同纠纷引发的买受人集体维权事件。三原告分别于2016年11月7日、 2017年10月30日、2018年10月24日三次与广西农村信用社南宁市区农 村信用合作联社签署《抵押担保合同》及《流动资金借款合同》， 向 该社借款并以诉争房产提供抵押担保。该抵押登记至今尚未涂销、 《房屋所有权证》附记部分也未记载有抵押情况。
【案件焦点】

1.被告在履行合同过程中是否构成根本违约，合同应否解除；2.三 原告在签订合同过程中是否故意隐瞒涉案房产存在抵押的情况、合同 应否撤销。
【法院裁判要旨】

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院经审理认为：诉争房产在 双方签订《房屋买卖合同》之前已由三原告用于借款抵押并设定抵押 权，且双方均未就房屋转让一事征得抵押权人同意的事实清楚，根据





债权和物权的两分原则，三原告转让诉争房屋虽未经抵押权人同意， 但其与被告签订的《房屋买卖合同》仍为合法有效。

《房屋买卖合同》对于被告先付清房款、原告后交付房屋及办理 过户登记的合同义务履行顺序约定虽然明确，但其成立前提应基于房 屋无权利瑕疵的基础上。原告在向被告收受购房定金、签订《房屋买 卖合同》时均未主动告知诉争房产存在未涂销的抵押登记，其提供给 被告的《房屋所有权证》亦未记载有抵押登记情况，故意隐瞒了诉争 房产设有抵押登记的事实且存在无法办理过户的客观情况，故被告基 于其他买受人已经发生的维权情况，以三原告无法保证受让房产能够 过户为由中止履行其付款义务，系行使不安抗辩权的表现，并未构成 违约，原告主张被告违约主张解除合同、被告向原告支付违约金并赔 偿损失理据不足。而原告隐瞒所售房屋设有抵押登记致使被告陷于错 误判断而作出错误的购房意思表示，原告的行为已构成欺诈。现被告 以三原告签订合同时存在欺诈为由主张撤销合同，应予支持。合同被 撤销后，三原告因该合同取得的50万元购房定金应当返还被告。

综上，广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院依照《中华人民共 和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十 四条第二款、第五十八条、第六十八条，《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条第二款之规定，判决如下：

一、撤销三原告与被告签订的《房屋买卖合同》；

二、三原告向被告胡某兰返还购房定金50万元；

三、驳回三原告的诉讼请求。





三原告不服一审判决，向广西壮族自治区南宁市中级人民法院提 出上诉。

广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理认为：同意一审法院 裁判意见。广西壮族自治区南宁市中级人民法院依照《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
按照日常生活经验及二手房屋买卖交易惯例，房屋在交易前是否 设有未涂销的抵押登记，将会对买受人的购房意愿、转让价格、付款 方式等产生实质性影响，从而影响买受人的缔约基础，应属于出卖人 需要披露的重要信息。在审理存在未涤除的抵押登记房屋买卖合同纠 纷案件时，当事人对于合同是否解除、撤销和继续履行等方面往往存 在较大争议，对于此类案件，我们认为应当重点审查买受方在签订转 让合同时是否清楚知晓该不动产设有抵押登记、双方是否曾就抵押权 的涤除问题进行过约定这一关键事实，鉴别合同履行过程中的守约者 与违约者，勿使违约者获利、守约者吃亏。此类案件主要有以下三种 具体情况：

第一种情况，当事人就抵押权的涤除问题进行了明确约定，因未 经抵押权人同意的转让合同有效（《第八次全国法院民事商事审判工 作会议（民事部分）纪要》第十四条），故人民法院根据当事人的约 定加以处理即可。在合同履行过程中，如卖方因房屋价格上涨不愿继 续出卖房屋、涤除抵押权，则卖方构成违约，应承担相应的违约责





任；如买方因房屋价格下跌不愿继续履行先行付款义务，则买方构成 违约，应承担相应的违约责任。

第二种情况，当事人未就抵押权的涤除问题进行过明确约定，则 应当审查在双方达成房屋买卖合意的过程中，买受人是否知晓该抵押 登记情况。如买受人知晓买卖房屋设有抵押登记，即使合同中未约定 由谁履行抵押权涤除义务，也可根据双方对于合同义务的履行顺序、 房屋总价款的约定并结合房屋买卖交易惯例对履行解除抵押登记义务 的责任方进行认定，并根据合同约定加以处理。

第三种情况，当事人未就抵押权的涤除问题进行约定，也无证据 证明买方在签约时知晓房屋抵押登记情况，由于房屋处分权因抵押登 记未涤除而受限，客观上存在办理过户登记的履约障碍，此时应侧重 考虑买受人对于合同履行的选择意愿。如果买受人在得知抵押登记情 况后，仍然愿意继续履行房屋买卖合同的，则应考虑支持其选择，出 卖人不得以未经抵押权人同意转让房屋为由恶意违约，双方可以另行 约定由转让人清偿债务或受让人代为清偿债务涤除抵押权、消灭过户 障碍；如果买受人在得知抵押登记情况后不愿意继续交易，则应当重 点审查出卖人在签订合同时是否故意隐瞒了抵押登记情况并致使买受 人违背其真实意愿做出错误的购买意思表示，如果隐瞒属实，则买受 人作为受欺诈方有权依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八 条（《中华人民共和国民法典》第一百四十八条）之规定主张撤销合 同，及时维护自身合法权益。

具体到本案，原告方在向被告收受购房定金、签订《房屋买卖合 同》时均未主动告知诉争房产存在未涂销的抵押登记，而该房所有权 证书附记部分亦未记载有抵押登记情况，故被告作为普通购房人已足 以对原告就诉争房产享有完全处分权产生足够信任。现因原告故意隐





瞒诉争房产设有抵押登记的事实，致使被告陷于错误判断并基于该错 误判断作出错误的意思表示，即以全额付款、先付款再交房然后再办 理房屋过户手续的方式向被告购买诉争房屋，而对于涂销抵押登记的 义务履行主体却未作出明确约定，故原告的行为构成欺诈。被告自 2018年3月12日首次查档时才明确知晓诉争房屋存在抵押事实，据此在 本案中提出反诉主张撤销双方签订的《房屋买卖合同》， 未超过法定 的除斥期限，故一审法院依法予以支持。

编写人：广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 吴腾睿