——李某民诉张某、李某不当得利纠纷案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省成都市中级人民法院(2022)川01民终2935号民事判决书 2.案由：不当得利纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):李某民
被告(上诉人):张某、李某
【基本案情】
2015年6月9日，李某将其位于四川省成都市某号1栋1单元26楼2601
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三、对金钱和账户的执行 159
号房屋出租给案外人徐某忠，租金为5500元/月，租赁期限为15年，从2015 年6月9日起至2030年6月8日止。合同签订后，徐某忠于2015年6月11日一 次性向张某(与李某系夫妻关系)支付了前述房屋租金990000元及押金10000 元，共计1000000元。
后在四川省成都市温江区某科技小额贷款有限责任公司申请执行李某、张 某公证债权文书一案中，因张某(李某的配偶)、李某均未履行法律文书确定 的义务，法院执行过程中将登记于李某名下的前述房屋进行司法评估拍卖， 2020年8月1日，买受人李某民以3228316元的价格拍得该房屋，2020年8月 18日，法院作出(2019)川0106执5951号之三执行裁定，裁定前述房屋所有 权归买受人李某民所有，原产权证、国土使用权证书作废，案涉房屋于2020年 9月16日变更登记至李某民名下。案涉房屋司法拍卖过程中，法院在拍卖公告 上公示了案涉房屋有租赁的情况。
原告李某民认为，其已取得案涉房屋所有权，被告提前收取的租金构成不 当得利，应予返还；被告张某认为，案涉房屋公开拍卖的价位是460余万元， 考虑到案涉房屋有租赁的情况，所以在拍卖的价格基础上减少部分，最终的起 拍价为2630000元，降低的拍卖价相当于已减掉房屋的租金及押金，并且拍卖 公告已写明该房屋租赁情况，且被告出租案涉房屋的时间在房屋抵押贷款之前， 被告不构成不当得利。双方争执不下，故诉至法院。
【案件焦点】
1.竞买人通过司法拍卖方式取得标的物所有权后，原所有权人已提前收取 的拍卖成交日之后的租金，是否有法律根据?该部分租金是否应返还竞买人?
2.竞买人参与拍卖时明知标的物的租赁情况和租金支付情况，能否视为竞 买人同意放弃原所有权人(被执行人)已提前收取的租金?
【法院裁判要旨】
四川省成都市金牛区人民法院经审理认为：依照《中华人民共和国民法总 则》第一百二十二条之规定，行为人没有法律根据或事后丧失法律根据而取得
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中国法院2024年度案例 ·执行案例
的不当利益，应当向受损失人返还。本案中，被告原系案涉房屋所有权人，其 与案外人徐某忠签订《住房租赁合同》并已收取2015年6月9日至2030年6 月8日期间的租金及押金共计1000000元，该租金收益取得的前提为被告系案 涉房屋的所有权人，但案涉房屋已由原告通过司法拍卖的方式取得，并于2020 年9月16日变更登记至原告名下，被告对案涉房屋的所有权于2020年9月16 日已消灭，故被告收取案涉房屋2020年9月16日至2030年6月8日期间的租 金，已丧失法律根据，其收取的押金同样没有法律根据，均应返还。四川省成 都市金牛区人民法院判决如下：
李某、张某于本判决生效之日起十日内向李某民返还不当得利共计652216 元，并支付资金占用利息(以652216元为基数，按照全国银行间同业拆借中心 公布的一年期贷款市场报价利率标准，自2020年9月16日起计算至付清全部 款项之日止)。
李某、张某不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。
四川省成都市中级人民法院审理认为：首先，李某民通过司法拍卖的方式 取得案涉房屋的所有权，并于2020年9月16日取得案涉房屋的不动产登记证 书，其依法享有对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，有权收取案涉房 屋2020年9月16日至2030年6月8日期间的租金。而李某、张某收取案涉房 屋2020年9月16日至2030年6月8日期间的租金，已丧失法律根据，构成不 当得利，其应当将该部分租金和押金返还给李某民。其次，李某民在参与案 涉房屋拍卖时知道案涉房屋的租赁情况和租金支付情况，并不代表其作出了 认可张某、李某享有预收租金权益的意思表示，除非李某民在拍卖时或者拍 卖后明确表示放弃对案涉房屋剩余租期租金的主张，否则房屋的收益均应由 房屋所有权人李某民享有。故张某、李某的上诉理由不成立，应予驳回。 一 审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，四川省成都市中级 人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规 定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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三、对金钱和账户的执行 161
【法官后语】
“带租拍卖”日趋常态化，执行法院通常在拍卖公告中载明拍卖标的物的 租赁情况，竞买人在明知标的物已被出租且已收取租金的情形下，能否认定竞 买人已放弃原所有权人(被执行人)提前收取的租金收益?原所有权人(被执 行人)提前收取的租金是否有合法依据?该系列问题是司法实践中普遍存在的 问题，本案关于该问题的认定，具有较强的指导意义和示范作用。
一、避免分歧：适当处理争议，统一裁判尺度
笔者认为，“带租拍卖”中，应将原所有权人提前收取租金认定为不当得 利，如此认定可以避免争议，统一司法裁判尺度。
首先，在不当得利的认定中，“取得利益没有法律依据”应当包括取得利 益后丧失合法依据的情形。即行为人在取得利益时有合法依据，但其之后丧失 取得利益合法依据的，其已取得的利益构成不当得利。具体到涉及“带租拍 卖”的案件中，出租人收取租金时系所有权人，其取得当时的租金收益具有合 法性，但竞买人通过拍卖方式取得拍卖标的物所有权后，原所有权人(被执行 人)已丧失所有权，其也当然地丧失了收取租金的权利，故原所有权人(被执 行人)提前收取的租金丧失合法依据，构成不当得利，应予返还竞买人。即谁 为物权权利人，谁有权收取租金。
其次，竞买人知晓司法拍卖公告载明的已预收租金信息并不等同于其放弃 该部分已由原所有权人(被执行人)提前收取的租金。司法实践中，出租人往 往以竞买人竞买时知晓拍卖标的物已预收租金为由，认为竞买人明知有瑕疵仍 选择购买，则表明竞买人同意并认可出租人提前收取的租金。笔者认为，在竞 买人未明确表示放弃出租人提前收取的租金的情况下，不能直接得出竞买人放 弃租金收益的结论。除非拍卖公告中明确载明竞买人参与竞拍即视为自愿放弃 原所有权人已收取的租金，否则，原所有权人不能以拍卖公告已载明有租赁情 况为由主张已提前收取的租金收益归其所有。
最后，“带租拍卖”案件中，原所有权人(被执行人)以拍卖公告中已载 明有租赁情况等瑕疵为由，主张竞买人以低于市场价竞得标的物实际上相当于
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已扣减出租人预收的租金收益的观点，不应得到人民法院支持。诚然，当拍卖 标的物存在租赁情况会导致标的物市场评估价格、司法拍卖价格的相应降低， 但是，并不能因为竞买人接受该瑕疵而推断拍卖标的物因该瑕疵而减损的价款 等同于原所有权人(被执行人)已预收的租金，从而得出竞买人支付的对价中 已扣减原所有权人(被执行人)预收租金的结论。
在物权法定原则下，竞买人基于其所有权人身份，应当享有对竞得标的物 占有、使用、收益、处分等全部权利，原所有权人(被执行人)如提前收取本 应由竞买人享有的租金收益，当然构成不当得利，竞买人主张返还的，人民法 院原则上均应予支持。除非竞买人明确表示放弃该租金收益或者人民法院于拍 卖公告中明示竞买人“参与竞拍即视为同意放弃原所有权人已提前收取的租 金”。如此认定，可从源头上消除原所有权人与竞买人之间关于已提前收取租 金的权属争议，统一司法裁判尺度。
二 、执行需求：破除执行“痛点”、提高执行到位率
“执行难”一直以来都是司法的痛点和难点，对“带租拍卖”标的物的执 行更是难上加难，原因在于“带租拍卖”标的物存在的权利瑕疵，一方面会导 致标的物拍卖成交价格降低，“损害”被执行人及债权人的利益，另一方面也 会导致竞买人面临的法律诉讼风险增加，从而导致“流拍”等情况，最终不利 于司法案件的顺利执行。
涉及“带租拍卖”的案件中，竞买人取得标的物所有权后，基于“买卖不 破租赁原则”,竞买人可能面临承租人继续行使占有权、使用权、无法及时腾 退等法律风险，这必然导致拍卖标的物成交价格的降低。另外，若原所有权人 还提前收取了未来十年甚至更长时间的租金收益，则必然导致拍卖成交价格进 一步降低，为法院执行增添更多阻力。笔者认为，若将原所有权人提前收取的 拍卖成交之后的租金统一认定为不当得利，有利于规范被执行人的行为，让其 清楚地认识到，通过提前收取租金的方式获取拍卖成交之后的租金收益没有法 律依据，竞买人有权主张返还，从而倒逼被执行人不再采用该种方式阻碍法院 执行或者倒逼被执行人主动返还不当得利以消除拍卖标的物的权利瑕疵，清除
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三、对金钱和账户的执行 163
执行障碍，提高执行到位率。
三、诉源治理：厘清权利边界、减少衍生案件
随着法院受理案件数量的激增，诉源治理工作的重要性日益凸显，最高人民 法院发布的《关于深化人民法院一站式多元解纷机制建设推动矛盾纠纷源头化解 的实施意见》亦要求人民法院完善源头化解纠纷的工作格局，充分发挥司法在多 元化纠纷解决机制中的引领、推动作用，建立分类分级预防化解矛盾纠纷路径， 及时就地预防化解纠纷，从源头上减少矛盾纠纷产生，减少衍生诉讼案件发生。
“带租拍卖”案件中，法院发布的拍卖公告虽载明了标的物租赁信息和收 取租金信息等瑕疵，但是，就原所有权人(被执行人)已收取的租金究竟应归 谁所有，人民法院并未明确，这就导致原所有权人与现所有权人产生争议，进 而引发系列衍生案件。笔者认为，人民法院可在司法拍卖公告中载明“竞买人 参与竞拍即视为同意放弃原所有权人已提前收取的租金”,让竞买人清楚知晓 其参与竞拍的法律后果，从源头上厘清原所有权人和竞买人的权利边界，明确 原所有权人、竞买人各自的权利范围，避免争议，减少“诉累”,推动诉源治 理有效实施。
四 、延伸思考：司法拍卖公告中能否直接载明竞买人参与竞拍即视为放弃 被执行人(原所有权人)已提前收取的租金?
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二 条第二款规定：“拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、 拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法 院等信息”,即拍卖公告仅需载明拍卖财产已知的瑕疵即可。但竞拍人接受该 瑕疵并参与竞拍是否意味着其放弃相关权利，司法实践中仍颇具争议。若司法 拍卖公告中直接载明竞买人参与竞拍即视为放弃原所有权人(被执行人)已提 前收取的租金，可以更好地厘清原所有权人(被执行人)与现所有权人(竞买 人)之间的权利边界，更好地规范法院执行措施、维护被执行人、竞买人、债 权人(申请执行人)等各方当事人的权益。对于被执行人而言(原所有权人), 其已提前收取的租金收益可以“弥补”因标的物瑕疵(带租)而折损的价值；
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中国法院2024年度案例 ·执行案例
对于竞买人而言，其因标的物瑕疵(带租)因素以低于市场价取得标的物所有 权，其从中获取的价差利益可以弥补放弃的租金收益；对于债权人而言，因拍 卖公告内容更加规范、对被执行人、竞买人的权利义务记载更加明确，有利于 提高司法拍卖成交价，提高执行到位率。最后，司法拍卖公告中直接载明竞买 人参与竞拍即视为放弃原所有权人(被执行人)已提前收取的租金，也完全符 合“拍卖公告应包括相关权利义务、权利责任”的立法本意。
编写人：四川省成都市金牛区人民法院赵泽龙游廷君
