——陈某璐诉周某兰、周某虹确认房屋买卖合同无效案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
天津市第二中级人民法院(2017)津02民终2044号民事判决书 2.案由:确认房屋买卖合同无效纠纷
3.当事人
原告(上诉人):陈某璐
被告(被上诉人):周某兰、周某虹 【基本案情】
陈某璐之弟陈某与周某兰之女李某系夫妻关系,坐落于天津市河西 区友谊公寓A-1-××室房屋原所有权人为案外人陈某。2011年4月13日, 案外人陈某与周某兰签订了《天津市房产买卖协议》,协议约定由周某 兰购买上述诉争房产。并于同日双方签订了《转移登记申请书》《具结 书》及《确认书》,房款双方自行交割。2011年5月10日,周某兰取得诉 争房屋的产权证。后陈某起诉周某兰至天津市河西区人民法院,请求依 法解除陈某与周某兰之间的《天津市房产买卖协议》,本院作出(2012) 西民一初字第1158号民事判决书,判决解除陈某与周某兰之间就坐落于 天津市河西区友谊公寓A-1-××号房屋所签订的《天津市房产买卖协
议》。判决作出后,周某兰提起上诉,天津市第二中级人民法院作出
(2013)二中民四终字第209号民事判决书,判决撤销天津市河西区人民法 院(2012)西民一初字第1158号民事判决;驳回陈某在原审中的诉讼请
求。陈某不服该判决,向天津市高级人民法院提出再审申请,天津市高级 人民法院作出(2013)津高民申字第1266号民事裁定书,裁定驳回陈某的 再审申请。2015年11月18日,周某兰与周某虹签订了《天津市房产买卖 协议》,约定由周某虹购买周某兰所有的坐落于天津市河西区友谊公寓 A-1-××号房屋,协议约定房屋总价款为1900000元,双方约定对房款自 行交付不实施监管。协议签订后,周某虹将部分房款支付给被告周某
兰。2015年11月27日,周某虹取得该房屋的房地产权证。陈某璐认为,其 属于诉争房屋的实际产权人,遂以二被告签订的《天津市房产买卖协
议》属于恶意串通,损害其利益为由向法院起诉,请求确认周某兰与周某 虹于2015年11月18日签订的《天津市房产买卖协议》无效。
【案件焦点】
1.诉争房屋买卖合同是否存在恶意串通、是否有效;2.陈某璐的居 住权是否应予保护。
【法院裁判要旨】
天津市河西区人民法院经审理认为:恶意串通,损害国家、集体或者 第三人利益的合同应属无效。本案中,陈某璐主张周某兰、周某虹签订 的《天津市房产买卖协议》系恶意串通,损害其合法利益的合同,但陈某 璐未能提供充分证据证明其系诉争房屋合法的所有权人,且二人签订的 该协议系双方真实意思表示,双方就诉争房屋所协商的成交价格不低于 市场定价,并已完成了所有权的转移登记。陈某璐未能提供证据证明二 被告就此房屋的买卖存在恶意串通的意思表示及行为。故对于陈某璐主 张周某兰和被告周某虹之间签订的《天津市房产买卖协议》无效的诉讼 请求,法院不予支持。
天津市河西区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二 条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,作出如 下判决:
驳回原告陈某璐的诉讼请求。
陈某璐不服一审判决,提出上诉。天津市第二中级人民法院经审理 认为:关于诉争房屋买卖合同是否存在恶意串通、是否有效的问题。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定,恶意串通,损害国家、集 体或者第三人利益的民事行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十 二条第二项规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同应属 无效。具体到本案,二被上诉人在签订诉争房屋买卖合同时是否存在恶 意串通是确认本案合同是否有效的必要性要件。从恶意串通的认定标准 分析,由于合同双方恶意串通的意思表示是隐藏于当事人内心的,只能从 履行合同的客观行为即外在表现来综合分析认定。本案上诉人主张被上 诉人双方构成恶意串通并未提供直接证据,现有事实是——上诉人自
2003年入住诉争房,买受人周某虹明知该房曾经存在过诉讼争议,也明知 上诉人在此居住,且买房前未实地看房等。分析认为,由于被上诉人双方 是姑侄亲属关系,双方尤其是买受人周某虹应当知道该房曾经有过确权 和腾房诉讼,也知道案外人陈某与周某兰之女从2011年下半年就开始离 婚诉讼,至今仍在诉讼中,双方矛盾较深等事实,再结合上诉人所主张的 事实,确实构成该买卖行为的瑕疵,但该瑕疵属于房屋交付履行瑕疵,对 于该买卖合同的效力尚不足以构成恶意串通。同时,作为房屋出卖人周 某兰,在另案生效判决中已经被认定是诉争房屋的合法产权人,且另案经 过申诉也被驳回,陈某作为另案的当事人并未提起抗诉。在该文书已然 生效的前提下,周某兰有权处分自己名下的财产,与买受人周某虹签订买 卖合同,且周某虹已办理过户手续,并取得了诉争房的产权证,双方之间 的买卖合同应为有效合同。作为买受人的周某虹购买有履行瑕疵的房
屋,风险应自担。因此,对于上诉人主张的恶意串通因缺乏充分事实和证
据,本院不予支持。
关于上诉人陈某璐的居住权是否应予保护的问题。上诉人陈某璐现 居住的诉争房是其父母出资购买的,其从2003年以来搬进居住至今,即使 当时房屋权属登记在其弟陈某名下,当年入住是经其父母和其弟陈某同 意的,当时具有合法居住的权利,也即房屋使用权。后2011年上半年,其 弟陈某将房屋卖给被上诉人周某兰,周某兰随后取得产权证。从周某兰 取得诉争房产权后,即成为诉争房屋的合法权利人,享有不动产物权。此 后,陈某璐的居住使用便失去了法律基础,且居住权并非我国法律上明确 规定的权属,只是物权范畴的一项使用权,其权利不能超越物权范畴。因 此作为合法产权人的周某兰,出卖房屋行为是行使物权权利人的支配权, 不受他人干涉。陈某璐主张的居住权并不能对抗周某兰的所有权。当持 有合法产权的周某兰将诉争房出卖给周某虹时,是一种市场交易行为,虽 然存在房款不受第三方监管的约定和一次性未付清全款的事实,但不影 响房屋交易性质和交易行为的合法性。因此,对于上诉人主张的居住权 因缺乏法律依据难以支持。
对于上诉人主张的房屋期待利益一节。期待利益即交易利益,是指 当事人在订立合同时期望从此交易中获取的各种利益和好处。上诉人主 张的期待利益,是建立在未来对于已生效文书的推翻上,这并非本案的期 待利益。
天津市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项规定,判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
本案争议的焦点为周某兰与周某虹之间签订的房屋买卖合同是否有 效的法律适用问题。
第一种意见认为,周某兰和周某虹之间签订的房屋买卖合同已经构 成恶意串通,合同应确认无效。她们二人系姑侄亲属关系,买受人周某虹 知道该房曾经有过确权和腾房诉讼,也知道陈某与周某兰之女从2011年 下半年就开始离婚诉讼至今,双方矛盾较深等;陈某璐自2003年入住诉争 房,周某兰与周某虹明知陈某璐在此一直居住,周某虹买房前因陈某璐不 许进入而未实地看房;买卖合同中约定是一次性付款,未约定房款给付完 成时间,且不要求第三方监管款项,已支付的款项中还有部分欠条抵顶房 款的情形等。以上这些就是周某兰想通过此次卖房,达到让陈某璐腾房 离开,以实现周某兰曾经诉讼腾房未成功的目的,可见周某兰与周某虹之 间的买卖合同违反《合同法》第五十二条第二项的规定,应确认无效。
第二种意见认为,《合同法》第五十二条第二项规定,恶意串通,损 害国家、集体或者第三人利益的合同应属无效。对照该条规定分析周某 兰与周某虹之间的买卖行为是否损害了陈某璐的利益。合同法上恶意串 通的意思表示,隐藏于双方当事人的内心,属于个人心理活动范畴,难以 获得直接证据,一般需要从合同双方当事人履行合同的客观行为来综合 分析认定。本案上诉人主张被上诉人双方构成恶意串通并未提供直接证 据,虽然从上述行为看,好像存在着损害陈某璐居住利益的行为,但是不 完全符合恶意串通的构成要素,上述事实仅仅构成买卖合同的履行瑕疵, 属于房屋交付履行不能的瑕疵,对于该买卖合同的效力尚不足以构成恶 意串通。不能因此就认定周某兰与周某虹之间属于恶意串通买卖,该买 卖合同没有侵害陈某璐合同法上的合法权利。同时,作为出卖人的周某 兰,在另案生效判决中已经被认定是诉争房屋的合法产权人,且另案经过 申诉也被驳回,陈某作为另案的当事人并未提起抗诉的情形下,周某兰有 权处分自己名下的财产,且周某虹已办理了过户手续,取得了诉争房产权 证,双方之间的买卖合同应为有效合同。作为买受人的周某虹购买有履 行瑕疵的房屋,风险应自担。因此,周某兰与周某虹之间房屋买卖合同应 为有效。
笔者赞同第二种意见。
本案重点是对《合同法》第五十二条第二项规定的理解与适用。周 某兰与周某虹之间是否构成恶意串通致房屋买卖合同无效,陈某璐对诉 争房享有什么利益是本案关键所在。合同法上的恶意串通在司法实践中 确实难以认定,需要结合案件全部事实与证据综合认定为宜。二者之间 的买卖合同是在周某兰具有合法产权基础上与周某虹签订的,且已过户 完毕。如果构成恶意串通,还需要考量是否侵害第三人利益的构成要
素。笔者认为,陈某璐主张的是对诉争房的居住权和期待利益,居住权在 我国法律上没有明确规定,陈某璐虽然一直居住诉争房至今,是应其父母 和弟弟同意的,不等于其永远可以合法居住。随着陈某将房屋转让给周 某兰后,陈某璐的居住便失去合法依据,后来周某兰再次转让房屋,是依 法处置自己财产的行为,是行使物权行为,陈某璐所主张的居住权显然不 能对抗周某兰的所有权。当持有合法产权的周某兰将诉争房出卖给周某 虹时,是一种市场交易行为,虽然存在房款不受第三方监管的约定和一次 性未付清全款的事实,但不影响房屋交易性质和交易行为的合法性,不构 成合同法上的恶意串通。
退一步讲,陈某璐的居住权如果从实际占有角度予以保护,那周某虹 的产权又如何实现?周某兰的产权处置行为又如何认定?居住权是否有期 限?假如从来没有转让过房屋,陈某璐父母或弟弟不同意其继续居住,她 是否需要搬出呢?对这些问题的深入思考就必然推导出本案的结果。
至于陈某璐主张对诉争房享有期待利益问题,分析认为期待利益即 交易利益,是指当事人在订立合同时期望从此交易中获取的各种利益和 好处。这里是指二周之间的期待利益,不是针对陈某璐主张的期待利益, 陈某璐主张的期待利益是建立在未来对已生效文书的推翻上,这并非本 案的期待利益,不属于合同法上可期待的利益,这是混淆概念,缺乏法律 依据。
编写人:天津市第二中级人民法院 丁津翠
