——刘晓梅诉创辉公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第11967号民事判决书



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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


2. 案由：商品房预售合同纠纷 3. 当事人
原告(上诉人):刘晓梅
被告(被上诉人):北京创辉房地产开发有限公司(以下简称创辉房地产公司)

【基本案情】
2006年10月13日，刘晓梅(买受人)与创辉房地产公司(出卖人)签订 《北京市商品房预售合同》,约定刘晓梅购买位于北京市四季青镇西冉村兴业新村 某商品房，该合同第十一条约定出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付 该商品房；第十二条约定公共绿地于2009年5月31日达到使用条件，公共道路于 2009年2月28日达到使用条件，会所于2008年12月31日完工。后创辉房地产公 司于2009年6月13日与刘晓梅办理收房手续。双方在合同中没有约定绿地的面积 和范围。合同亦未对建设绿地、公共道路、会所、水系、木桥等约定违约责任。
刘晓梅要求创辉房地产公司支付损害赔偿金，其称赔偿损失包括绿地以及其他 项包括道路、会所还有擅自挖掘水系给自己造成的损失。刘晓梅并提交收据及结算 单，欲以证明其自行铺设草坪和种植树木的花费。创辉房地产公司对之不予认可， 其提出自2009年10月份公司就多次制止刘晓梅进行绿化，并通知刘晓梅西侧的规 划没有完成、刘晓梅的绿化和围墙会给后续施工造成影响，创辉房地产公司并提交 2011年7月28日、2012年6月15日、2012年6月20日停工整改通知，欲证明其 多次要求其移除自行栽种的树木以及自行搭建的违章建筑。
创辉房地产公司在二审期间主张刘晓梅已将诉争房屋出售，其已经丧失了诉争 房屋的所有权，买方已经取得了房屋所有权证。
【案件焦点】
刘晓梅在诉讼过程中将涉案房屋出售，且买受人已经取得了房屋所有权证，在 此情况下，刘晓梅能否继续主张其诉讼请求，这一新事实的出现是否影响本案诉讼的 继续进行。本案焦点为解决上述两个前提性问题的基础上审查创辉公司是否违约。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，刘


一 、商品房预售 31

晓梅与创辉房地产公司签订商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且内容未 违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行 各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担 继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现该项目已经竣工验收合格， 刘晓梅已经入住房屋，创辉房地产公司已经按照约定履行自己的义务。刘晓梅以创 辉房地产公司违约为由提出诉讼请求。根据本案实际情况，刘晓梅主张要求创辉房 地产公司立即履行建设绿地、公共道路的义务。根据刘晓梅提交的照片显示小区现 有绿地和可通行的道路，并根据刘晓梅与创辉房地产公司签订的合同并无对建设绿 地、公共道路的具体标准和范围作出明确约定，在双方无明确约定的情况下，刘晓 梅要求创辉物业公司继续履行建设绿地、公共道路缺乏法律依据；现刘晓梅亦认可 会所已经建成，故对于其要求创辉房地产公司履行修建会所的诉讼请求法院不予支 持。对于刘晓梅要求创辉房地产公司立即填埋水系、拆除木桥的诉讼请求，双方在 合同中对于水系、木桥具体事项并无明确约定，刘晓梅无权以创辉房地产公司违反 约定为由要求其立即填埋水系、拆除木桥，对其该项诉讼请求法院予以驳回。对于 刘晓梅要求创辉房地产公司支付损害赔偿金、立即停止正在进行的违章建筑施工的 诉讼请求，缺乏法律依据，法院依法不予支持。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条 之规定，判决：
驳回原告刘晓梅的诉讼请求。
刘晓梅持原审起诉意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：刘晓 梅与创辉房地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违 反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同全面履行各自 义务。刘晓梅系依据双方签订的商品房预售合同以创辉房地产公司违约为由提出本 案诉讼请求。在涉案房屋所在小区具备绿地及可通行道路，会所已经建成，且双方 未就绿地、公共道路的具体标准和范围作出明确约定的情况下，刘晓梅要求创辉房 地产公司继续履行建设绿地、公共道路及会所的诉讼请求，缺乏法律依据。双方签 订的合同亦未对水系、木桥的具体事项进行明确约定，故刘晓梅无权以创辉房地产 公司违约为由要求其填埋水系，拆除木桥。刘晓梅要求创辉房地产公司支付损害赔 偿金、立即停止正在进行的违章建筑施工的诉讼请求，亦缺乏相应的合同根据及法



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律依据。原审判决对于刘晓梅的诉讼请求不予支持并不不当。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语)
本案的焦点在于创辉房地产公司在本案二审期间主张上诉人(原审原告)刘 晓梅已在本案一审判决后将涉案房屋出售给案外人，并就此提交了相应的证据，但 未能提交相关证据原件来证明其主张的这一情况。经二审法院与刘晓梅核实，其承 认存在已将涉案房屋出售的事实，但仍坚持其诉讼请求。
出现上述情况，往往会给审判人员以诉讼中止或者诉讼终结的错觉，造成走入 误区的原因是刘晓梅就自己所有的诉争房屋提出了相关诉讼请求，但其现在已经出 售该房屋，已不再是房屋所有权人，故其不再具备向创辉房地产公司主张权利的资 格。《民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：(一)一 方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；(二)一方当事人丧失诉讼 行为能力，尚未确定法定代理人的；(三)作为一方当事人的法人或者其他组织终 止，尚未确定权利义务承受人的；(四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加 诉讼的；(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；(六) 其他应当中止诉讼的情形。”第一百五十一条规定：“有下列情形之一的，终结诉 讼：(一)原告死亡，没有继承人，或者继承人放弃诉讼权利的；(二)被告死亡， 没有遗产，也没有应当承担义务的人的；(三)离婚案件一方当事人死亡的；(四) 追索赡养费、扶养费、抚育费以及解除收养关系案件的一方当事人死亡的。”由此 可见，本案出现的新情况完全不属于应当诉讼中止或诉讼终结的情形。
破解这一情况的要点在于一、二审法院均向刘晓梅一方确认了其主张全部诉讼 请求的依据是创辉房地产公司的违约行为。有了这一基础，法院便能在确定的法律 关系的基础上审查刘晓梅的诉讼请求是否具备充分的事实根据及法律依据。既然刘 晓梅完全依据双方签订的房屋买卖合同来主张创辉房地产公司违约，并主张相关其 他权利，那么刘晓梅在诉讼期间将涉案房屋出售，并不影响其继续依据合同主张自 己的权利。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行



一、商品房预售


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合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责 任。”故刘晓梅可依据该条款作为其继续要求创辉房地产公司履行建设绿地、公共道 路、会所等设施的义务和支付赔偿金的请求的法律依据。本案中，法院审理后认为， 创辉房地产公司并不存在上述违约情形，故对刘晓梅的该部分诉讼请求无法支持。
关于刘晓梅要求创辉房地产公司立即填埋擅自挖掘的水系，拆除搭建的木桥， 立即停止正在进行的违章建筑施工的请求，法院审理后认为，刘晓梅的主张缺乏相 关合同依据及法律依据，故对其该部分诉讼请求亦不予支持。另外，由于刘晓梅已 将涉案房屋出售，故其该部分诉讼请求已经缺乏一定的事实基础，创辉房地产公司 是否实施上述行为并不再对其权益造成任何实质影响。
在处理本案出现的情况时，不妨借鉴对于迟延交房情况的处理方法。当事人即 使已将其所购买的房屋出售，但并不影响其依据房屋买卖合同向卖方主张迟延交房 的违约责任。
编写人：北京市第一中级人民法院黄闯



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商品房高度缩水违约责任的承担标准
———张惠元诉菏泽时代置业有限公司商品房销售合同案

【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省菏泽市经济开发区人民法院(2013)菏开民初字第363号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告):张惠元
被告(反诉原告):菏泽时代置业有限公司



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【基本案情】
2012年12月9日，张惠元和菏泽时代置业有限公司签订商品房买卖合同，约 定：张惠元购买菏泽时代置业有限公司开发的时代 · 华侨城×号房，层高3米，建 筑面积为105.39平方米，每平方米4531.53元，总金额为477578元。张惠元按照 合同约定交付了全部房款，菏泽时代置业有限公司向张惠元交付了房屋，并出具商 品房住宅质量保证书和使用说明书，其中建筑物结构类型也显示建筑层高为3米。 但是张惠元所购楼房的实际层高双方均认可是2.8米。张惠元认为所购楼房层高低 于合同约定的层高标准，严重影响了正常的居住和生活，请求菏泽时代置业有限公 司承担违约责任，以层高减少的幅度占总房款的比例计算违约金，应支付违约金 40000元。菏泽时代置业有限公司答辩认为，双方合同约定的房款是以建筑面积为 基础计算的，与空间高度无关，张惠元关于违约金的计算没有法律依据，应予以驳 回。菏泽时代置业有限公司提出反诉，认为双方签订合同时房屋已接近竣工，房屋 实际层高张惠元是明知的，菏泽时代置业有限公司仅仅是因为签订合同工作人员的 失误。在合同中注明房屋层高为3米，并非是菏泽时代置业有限公司的真实意思表 示，是由重大误解造成的，请求对该合同条款进行变更。
【案件焦点】
房屋层高与合同约定不符，如何承担违约责任。
【法院裁判要旨】
山东省菏泽市经济开发区人民法院经审理认为：关于反诉部分，本院认为，张 惠元与菏泽时代置业有限公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表 示，并不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同。菏泽时代置业有限公司反诉 称，其在签订该合同时存在重大误解，要求变更关于房屋层高的约定，菏泽时代置 业有限公司作为房地产开发企业，拥有房地产方面的专业人才，对自己所出售的商 品房情况充分了解、向购买者进行客观准确的描述和介绍，是其在签订合同时应尽 到的基本义务，该房屋买卖合同又是其提供的格式化的合同文本，而且在庭审过程 中菏泽时代置业有限公司并没有提交张惠元作为购买者明知房屋实际层高和该公司 具有重大误解的任何证据。因此，菏泽时代置业有限公司要求变更关于房屋层高合 同约定条款的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。


一、商品房预售 35

关于本诉部分，本院认为，对依法生效的合同双方当事人应当全面履行。张惠 元按照合同约定交付了房款，菏泽时代置业有限公司应当向张惠元交付符合合同约 定的房屋。菏泽时代置业有限公司向张惠元交付房屋的层高为2.8米，违反了合同 约定，给张惠元房屋的使用价值和生活造成了一定程度的不利影响，应当承担违约 责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义 务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损 失等违约责任。”张惠元要求支付违约金，但是双方就违约金数额和计算方法并没 有约定，张惠元作为房屋使用者因此造成的损失具体数额如何计算，并无相关法律 规定。本院认为，公平、等价有偿是民事主体在从事民事活动中应遵循的基本原 则，根据菏泽时代置业有限公司违约的程度，以层高减少的幅度所体现的房屋价值 作为违约金计算的依据，是最为适宜的衡量违约责任的标准。故应当按照张惠元已 付房款总额乘以房屋体积减少比例确定违约金数额，由菏泽时代置业有限公司给付 张惠元违约金31838.53元[477578×(0.2×105.39/3×105.39)]。
山东省菏泽市经济开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四 条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：
一 、被告(反诉原告)菏泽时代置业有限公司支付原告(反诉被告)张惠元 违约金31838.53元，限本判决生效后三日内履行完毕；
二 、驳回原告(反诉被告)张惠元的其他诉讼请求；
三 、驳回被告(反诉原告)菏泽时代置业有限公司的反诉请求。

【法官后语】
依法成立的合同对合同双方均具有法律拘束力，被告作为出卖人负有向买受人 交付符合合同约定的标的物的义务。关于不动产的交付标准，如合同约定低于国家 强制标准，则属无效条款，如高于国家强制标准，则应按照合同约定执行。出卖人 违反了合同关于房屋层高的约定，应承担违约责任，合同未对违约金计算方式进行 约定，出卖人应赔偿买受人因此所造成的损失。本案审理的难点在于损失数额如何 确定。房屋空间的缩小致使物的使用价值受到影响，受影响的程度取决于空间缩水 的程度。法官在裁量时为避免自由裁量权的滥用，应选择一种量化的、合乎社会大 众接受的、有理有据的标准来决定损失的具体数额。探索这种路径的过程即是法官



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对如何适用法律、如何把握民法基本精神的再创造过程，徒法不足以自行，世界万 象需要的是有弹性的法律和有智慧的司法者。买受人基于合同所约定的关于房屋的 具体标准而支付了房屋对价，有权获得足额的空间高度，缩水部分的价款视为买受 人的损失，本案以空间缩水的比例计算缩水部分的合同价款据此决定买受人损失数 额，是较为精确、较为公平的裁量方法。
编写人：山东省菏泽市经济开发区人民法院朱秋英