——梁某、冼某霞诉卢某逆房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
广东省佛山市中级人民法院（2020）粤06民终1615号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告（上诉人）：梁某、冼某霞 被告（上诉人）：卢某逆
【基本案情】
梁某与冼某霞为夫妻关系。2017年2月，梁某（买方）与卢某逆 （卖方）、中介机构三方签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》 《二手房买卖合同补充协议》， 约定卢某逆将案涉房屋出售给梁某， 该房地产已有户口，卖方承诺于完成交房次日起3个自然月内将户口从 该房产中迁出，否则视为违约；如卖方未按照合同约定期限履行义 务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按每日万分之五支付违约 金并继续履行合同等。
上述合同、协议签订后，双方履行合同，梁某支付了购房款，卢 某逆于2017年3月31日将案涉房屋登记至梁某、冼某霞名下，亦将其及
亲属4人的户口从案涉房屋地址迁出另落他处。后因前手业主户口至今 未迁出，导致梁某无法将户口迁入该地址上， 目前亦无法联系前手业 主，卢某逆无法将前手业主的户口迁出案涉房屋。梁某、冼某霞认为 卢某逆未履行迁出户口义务已构成违约，起诉至法院，请求卢某逆以 购房款为本金，按约定支付违约金予梁某、冼某霞。
【案件焦点】
出卖人未履行户口迁出义务，如何认定违约责任。 【法院裁判要旨】
广东省佛山市禅城区人民法院经审理认为：依据涉案买卖合同及 补充协议的约定，卢某逆负有将与案涉房屋相关户口迁出的义务。卢 某逆曾将其与亲属户口迁入案涉房屋并居住、使用，且其在与梁某、 冼某霞从事房屋买卖时明确约定承担户口迁出的义务，其亦未举证证 明曾将案涉房屋内有案外人的户口告知梁某、冼某霞及梁某、冼某霞 对此予以接受，卢某逆未能迁出前手业主的户口已构成违约。一审法 院结合本案的实际履行情况、卢某逆的过错程度及梁某、冼某霞的实 际损失、案外人何时迁出户口涉及行政管理事项且无法强制履行等情 况，兼顾公平及诚实信用原则，酌情确定违约金为以购房款188万元为 本金，按日万分之一的标准从2017年8月13日起计至前手业主户口迁出 案涉房屋之日止。
广东省佛山市禅城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和 国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适〈用中华 人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、卢某逆于判决发生法律效力之日起十日内向梁某、冼某霞支 付违约金（以188万元为本金，按日万分之一从2017年8月13日计至前 手业主户口迁出案涉房屋之日止）；
二、驳回梁某、冼某霞的其他诉讼请求。
梁某、冼某霞、卢某逆均不服一审判决，提出上诉。
广东省佛山市中级人民法院经审理认为：双方在案涉《佛山市二 手房买卖及居间服务合同》《二手房买卖合同补充协议》中，虽未详 细约定卢某逆户口迁出义务包括前手业主户口在内，但通过双方其后 签订的《二手房买卖合同补充协议》及结合庭审调查，梁某、冼某霞 的陈述进行分析，双方在该补充协议中明确将户口迁出条款单列作为 主合同的补充，清晰表明梁某、冼某霞购置案涉房屋其中一个主要目 的在于能够将案涉房屋入户，并排除他人户口占用案涉房屋户口，梁 某、冼某霞诉讼中关于该条款理解解释为排除任何人在内的户口与上 述证据相印证，亦符合当前的交易习惯。案涉合同约定的户口迁出期 限届满后，卢某逆未能将前手业主户口从案涉房屋迁出，其行为已构 成违约。
卢某逆未能依约将案涉房屋户口迁出，其行为构成违约，应承担 逾期迁出户口之违约责任。从案涉合同履约情况看，卢某逆已依约履 行案涉房屋买卖合同中主要的过户及交付义务，并将自身户口迁出， 卢某逆未能迁出户口为前手业主户口，对于未能将第三人户口迁出原 因，根据公安机关函复，案涉房屋如属于一次或多次二手房交易所 得，则在前产权人户口未迁出的情况下，现产权人户口不得迁入。结 合本案具体事实，卢某逆在当前客观上无法履行将前手业主户口迁出 之义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“当事人
一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以 要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能 履行 ……”不能履行的情形之一，如一审法院认定，判令卢某逆支付违 约金至将案涉房屋第一手业主户口迁出案涉房屋之日止不具有可执行 性，违约金持续计算有失公允。基于上述事实，兼顾案涉合同履约情 况，卢某逆违约情节、过错程度、违约期限等因素，根据公平原则及 诚信信用原则，法院酌请判令卢某逆按照案涉房屋成交价5%向梁某、 冼某霞支付一次性违约金9.4万元（188万元×5%）。
广东省佛山市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初23292 号民事判决；
二、卢某逆应于判决发生法律效力之日起十日内向梁某、冼某霞 支付违约金9.4万元；
三、驳回梁某、冼某霞的其他诉讼请求。
【法官后语】
现今，由于优质的教育资源的短缺，学位学籍已成为影响房屋价 值的重要因素。在学位学籍与户口绑定的政策背景下，房屋上的户口 直接影响到买受人子女入学及房屋的市场价值。尤其在二手房买卖交 易中，因房屋存在多次转让的情形，同一房屋上可能会存在不同业主 的户口，出卖人能否履行户口迁出义务，往往容易引发纠纷。
1.户口迁出义务属于买卖合同中的一项附随义务
现行法律法规并未明确规定出卖人负有户口迁出义务，在双方有 明确约定的情况下，出卖人负有将户口迁出义务固然没有争议。在双 方当事人没有明确约定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法 典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人 应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务 ……”的规定，结合买受人购买房屋的目的，是否影响 买受人迁入户口及交易习惯等因素来综合认定。一般情况下，户口仍 是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素，出卖人未将户口迁 出，必然会影响房屋的使用价值，应认定将户口迁出为出卖人负有的 附随义务。因此，出卖人拒不将户口迁出的，买受人可向出卖人主张 违约责任。
如出卖人未能将前手业主的户口迁出，导致买受人无法迁入户 口，应根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因 第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一 方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”的规定，承 担违约责任。
2.户口迁移事项属于公安机关管辖，买受人要求出卖人继续履行 户口迁出义务的，应裁定不予受理或驳回起诉
《中华人民共和国户口登记条例》第三条第一款规定：“户口登记 工作， 由各级公安机关主管。”第十条第一款规定：“公民迁出本户口 管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领 取迁移证件，注销户口。”户口迁移事项涉及相关行政部门的审批制 度，其办理不仅需要公民本人提出申请，迁入地开出户口准迁证，而 且需要国家户籍管理机构审查是否具备相关法律规定的条件，该问题 属于行政机关管辖的范围，不属于民事案件的受理范围。若法院强制
判令义务人迁出户口，既超越自身职权范围，又违反户籍管理制度， 容易导致义务人成为“黑户”。因此，在房屋买卖合同中，买受人要求 出卖人继续履行户口迁出义务的，法院应依法释明当事人变更诉讼请 求，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
3.出卖人未履行户口迁出义务应承担之法律责任
（1）出卖人未将户口迁出，一般不构成根本违约。在房屋买卖合 同中，买受人的主要合同义务为支付购房款，出卖人的主要合同义务 为将房屋过户及交付予买受人，户口迁出义务不属于出卖人的主要合 同义务。出卖人将房屋过户及交付予买受人，买受人即可享有房屋的 占有、使用、收益、处分的权利。出卖人未履行户口迁出义务，原则 上并不影响买受人合同目的的实现。因此，在合同没有明确约定的情 形下，出卖人未履行户口迁出该项合同附随义务，不构成根本违约， 买受人据此主张解除合同的，不应支持。
（2）出卖人未履行户口迁出义务，不应持续计算违约金
出卖人未履行户口迁出义务，买受人不能要求出卖人继续履行该 义务或解除合同，但可以依据《中华人民共和国民法典》第五百七十 七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应 当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，要 求出卖人赔偿损失。
值得注意的是，出卖人未履行户口迁出义务的，不应持续计算违 约金。户口迁出事宜属于公安机关的管辖范围，出卖人是否能顺利将 户口迁出，需要公安机关依照法定程序进行审查方可确定，尤其是在 房屋存在前手业主户口的情形下， 出卖人往往因无法联系上前手业
主，或前手业主不配合等客观原因导致未能履行合同义务，属于《中 华人民共和国民法典》第五百八十条规定的“当事人一方不履行非金钱 债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是有 下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行 ……”不能履 行的情形之一。在这种情况下，如果机械地适用合同中约定的违约金 计算标准，按日持续计算违约金至出卖人将户口迁出案涉房屋之日 止，既无法敦促出卖人履行将户口迁出的义务，也将导致出卖人须无 休止地计付违约金，甚至会造成违约金高于购房款的情形。因此，判 令出卖人计付违约金至出卖人将户口迁出之日止不具有可执行性，违 约金持续计算亦有失公允。此时应当综合考虑案涉合同履约情况、合 同有关违约金的约定、当事人违约情节、过错程度、户口对房屋价值 的影响等因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌定出卖人支付一次 性违约金或损失赔偿，更加有利于定分止争，兼顾各方当事人的利 益。
编写人：广东省佛山市中级人民法院 翁丰好
