——靳某清诉远大公司商品房销售合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民终2536号民事裁定书 2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：靳某清
被告（上诉人）：远大公司 【基本案情】
2014年下半年，原告靳某清看到被告远大公司发放的《贵族派·皇 家风范》（12号、14号、15号户型欣赏）的宣传资料彩页，该宣传资 料以字体大小相对明显的文字宣称其远大未来城15号楼之凡尔赛宫 （即2～25F）：“贵族宅邸特有的半封闭式入户玄关设计，移步通幽， 渐趋佳境。一层一户，360°全景视野，饱览无边秀色。主仆分设入 口，各行其道，动线完全独立，互不干扰。睡眠区与休闲区左右分 立，皇室寝宫级主卧风情万种。星级卫浴空间，储衣间、洗面台双双 对对，书房阳台一应俱全。明快丰富的空间层次感，呈现人性与艺术 的极致。”同时，该宣传资料在其最后一页右下角的边框处采用区别于
主文的竖版方式，以字体大小明显较小的文字标注“本图文仅作项目介 绍之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖合同的内容，以 上一切资料以政府批文之法律文件为准”。
2015年9月15日， 原告靳某清与被告远公司业签订合同编号为 HNJZYS00054123的《商品房买卖合同》， 约定，原告靳某清购买远 大公司建设的远大未来小区（即远大未来城）第15号楼×单元×层×× 号 预售商品房，该商品房合同约定建筑面积共348.29平方米；总金额为 2071727元。合同签订后，靳某清分别于2015年7月29日交付621727 元，2015年10月30日交付145万元，履行了合同约定的付款义务，远大 公司交房后靳某清装修入住。深圳市建筑设计研究总院在2017年7月26 日出具的《设计更改通知单》中载明：“根据甲方7月26日来函要求， 二期15号楼的大平层户型分割为2户，本次修改只涉及内部分隔的修 改，外墙及外门窗等均未改动，节能设计维持原设计不变。”远大公司 未就该规划、设计变更通知原告靳某清。原远大公司经规划部门批准 的远大未来小区15号楼，共计25套住宅，其中1F为架空层，2～25F住 宅面积均为348.29平方米，26F和27F为面积702.48平方米的复式住 宅。2017年8月，靳某清发现远大公司将该栋楼8楼以上的楼层住宅分 割拆零，变为2户，并再次发放远大未来小区14号至15号楼的宣传资 料，宣称：远大未来城A户型（2+1室两厅一卫）建筑面积为94.76平 方米，B户型（3+1室一厅两卫）建筑面积为260.53平方米。
焦作市山阳区人民法院于2018年6月25日组织双方诉讼参与人共同 进行勘验时，远大公司之分割拆零仍在进行中，其售楼工作人员将已 完成分割拆零并已装修的住宅作为样板间进行推销。远大公司开发的 15号楼不同楼层的房屋其装修有多种结构，已经销售的5套房屋均是按
照一层一套、对外整体出售，并在房管局进行了合同备案，房产专门 测绘单位也按照一层一套进行了测绘。
【案件焦点】
商品房出售后，开发商擅自改变房屋结构的，是否侵犯原房屋买 受人对房屋尊享期待，是否构成欺诈，以及是否应该按照已付房款的3 倍进行赔偿。
【法院裁判要旨】
河南省焦作市解放区人民法院经审理认为：（1）关于被告是否将 合同中约定的案涉房屋由一层一户变更为一层两户的问题。本案中， 被告远大公司向原告销售房屋后，对涉案商品房所在的15号楼8楼以上 房屋的结构进行了改动，在大平层户型的房屋内部增加了一堵墙，且 增加了一个入室门，并区分标注有01 、02的门牌号。被告远大公司虽 抗辩称“被告于2017年8月对该栋楼8层以上楼层进行了功能设计上的改 动，但仅增加了一堵临时墙，是装修意义上的隔断，而并非实质上的 变更”“ 被告是经过设计单位同意的功能设计上的变更，并未改变15号 楼商品房的实质属性，仍是一层一户，15号楼在房管局的备案仍是一 层一个房产证”。但依据《房屋登记办法》之规定，被告对8楼以上房 屋的该改动行为，使得原本的一户大平层户型变为两个有固定界限、 可以独立使用并且有明确、不同的门牌号的房屋，故8楼以上房屋形成 了两个房屋基本单元，即为两户。且《设计更改通知单》明确载明“根 据甲方7月26日来函要求，二期15号楼的大平层户型分割为2户”，且在 被告远大公司之后的楼盘宣传资料中亦宣称每层为2个独立的户型，2 个门牌号。由此应当认定被告远大公司将合同中约定的案涉房屋由一 层一户变更为一层两户，被告对此的辩解与查明事实不符，该院不予
采信。（2）关于双方所签合同时是否存在欺诈问题。本案中，被告远 大公司制作的《贵族派·皇家风范》（12号楼、14号楼、15号楼户型欣 赏）的宣传资料之“一层一户”，是其就涉案商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对涉案商品房买卖合同 的订立以及房屋价格的确定具有重大影响；虽然该宣传资料标注了“本 图文仅作项目介绍之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖 合同的内容，以上一切资料以政府批文之法律文件为准”。但该标注在 宣传页的边框处采取不同于其他内容的竖排方式，且所用字体的大小 明显小于同一资料的其他内容，显然不足以引起消费者的注意，其主 观故意是显而易见的。故根据诚实信用原则，该宣传资料应属于商品 房销售合同的一部分内容。被告远大公司向原告靳某清发放的宣传资 料宣称的是“一层一户”，但同时又采用排列方式及字体大小相对不明 显、不足以引起消费者注意的版面的边框处标注“本图文仅作项目介绍 之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖合同的内容，以上 一切资料以政府批文之法律文件为准”，以此误导消费者，后在与原告 靳某清签订《商品房买卖合同》时，未将宣传资料所明示的“一层一 户”在该合同中进行约定，且在原告靳某清购房后又不守承诺，分割拆 零销售，故在主观方面应认定为故意，该行为应认定为欺诈行为。被 告远大公司认为其“不存在任何欺诈的故意，也未实施任何欺诈行为， 原告也并未表示其已购买商品房的过程中存在任何错误意思表示与损 害后果”的抗辩意见有悖诚实信用原则，该院不予釆信。（3）被告远 大公司以引人误解的宣传方式误导原告靳某清，使其花费巨资购买房 屋，在原告入住后又不守诚信，改变涉案楼房的结构，虽未对原告的 房屋进行改变，但其将涉案楼房的大部分房屋由一层一户改为一层两 户，严重降低了原告对房屋尊享的期待和房屋使用功能的安宁性和私 密性，其行为已构成欺诈，虽不属于《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于惩罚性赔偿责任规
定的几种情形，但应依法承担违约责任。综合全案情况，根据原告的 投资情况和被告的欺诈情节，法院参照《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于惩罚性赔偿责 任的规定，酌定被告远大公司按原告靳某清已付购房款即2071727元的 一倍赔偿其损失，对原告诉请中的超出部分，该院不予支持。河南省 焦作市解放区人民法院判决如下：
一、被告远大公司应于本判决生效后十日内赔偿原告靳某清 2071727元；
二、驳回原告靳某清的其他诉讼请求。 远大公司不服一审判决，提起上诉。
河南省焦作市中级人民法院经审理认为：靳某清以远大公司双方 签订了房屋买卖合同，对方改动户型和结构，由之前宣传的一层一户 变为一层两户，并改造屋面墙体，违反销售时的承诺，有悖诚实信用 原则，严重影响居住安全，构成销售欺诈为事实依据，要求依据《中 华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定赔偿。该诉讼请求既有 违约之诉的内容，又有侵权之诉的内容。（1）双方签订的商品房买卖 合同合法有效，远大公司已向靳某清交付房屋，靳某清已接收房屋。 远大公司交付给靳某清的房屋与原宣传和双方合同约定相符，并无任 何变更，设计变更和房屋结构变更的行为不是对靳某清所购房屋的变 更行为，行为本身不构成对靳某清居住环境的影响和对双方房屋买卖 合同的违反。（2）靳某清起诉主张远大公司改动楼层户型和结构，严 重影响其居住安全，但没有提供相应的客观证据，明显不能成立。且 其主张3倍赔偿的依据是对其构成商品销售欺诈，因此，对靳某清主张 影响其居住安全的主张不能采信和支持。（3）《最高人民法院关于贯
彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六 十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实 情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。” 远大公司先前宣传一层一户，与靳某清签订房屋买卖合同，并按照宣 传内容和合同约定交付房屋，后来对涉案楼盘的其他房屋进行了设计 和结构施工变更。靳某清没有证据证明远大公司在与其签订合同时就 已经决定对该楼变更设计、改变和降低居住环境和品质，并且故意不 告知或者作虚假告知等事实；宣传广告内容、方式亦不足以认定远大 公司欺诈销售的行为。原审认定远大公司构成欺诈不当。（4）《商品 房销售管理办法》规定，该办法所称分割拆零销售是指房地产开发企 业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商 品住宅的行为。远大公司确实存在着对靳某清所购买的15号楼其他楼 层多套房屋进行设计变更和房屋结构施工变更，并且印制了变更后的 宣传彩页，将一层房屋分别标注为A户型、B户型，对外进行销售宣 传。但是目前为止，远大公司并未实际按照一层两户对外进行销售， 没有分割拆零销售事实的实际发生。（5）《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百一十九条第三项规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事 实、理由。本案靳某清主张远大公司将一层一户改为一层两户，楼房 使用和购房主体已经发生完全变化，住户增加，侵犯了其单层单户使 用电梯的权益，给其使用造成诸多不便，降低了房屋使用功能的安宁 性和私密性，严重影响其使用权益，但是，根据查明的事实，远大公 司把一层房屋分割成两套房屋对外出售的事实目前并未发生，远大公 司在房屋户型、结构变更后并未改变一层销售给一户的原定预售方 案，靳某清要求赔偿损失所依据的购房主体和公共设施使用主体发生 变化、住户增加等事实目前并不存在。靳某清的本案起诉不符合上述 法律规定的起诉条件，对靳某清的起诉应当驳回。
河南省焦作市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）豫08 民终2536号民事裁定：
一、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初92号 民事判决；
二、驳回靳某清的起诉。
【法官后语】
实践中，由于当事人掌握的信息不对称，开发商擅自减少小区绿 化面积、景观等现象的问题屡见不鲜。本案处理的重点在于：靳某清 要求远大公司按照已付购房款的3倍即6215181元赔偿其经济损失应否 予以支持。
1.靳某清是否享有诉的利益
本案中，远大公司将案涉房屋所在的15号楼8楼以上房屋的结构进 行了改动，在大平层户型的房屋内部增加了一堵墙，且增加了一个入 室门，并区分标注有01 、02的门牌号。靳某清主张远大公司的行为侵 犯其房屋尊享的期待和房屋使用功能的安宁性和私密性。在此，主要 涉及对权利的理解问题。权利系法律所保护的利益。《中华人民共和 国民法总则》第一百一十条规定， 自然人享有生命权、身体权、健康 权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权等权 利。本案中，靳某清所谓的侵犯其房屋尊享的期待和房屋使用功能的 安宁性和私密性的权利明显不属于上述法定权利。靳某清不享有诉的 利益，且远大公司一房二卖的行为并未实际发生。基于法律保护的合 法利益的原则，人民法院不宜受理本案。否则，将导致当事人权利无 限扩充，出现权利滥用的现象。
2.远大公司的行为是否构成欺诈
靳某清以远大公司构成合同欺诈为由，提起本案诉讼。民事欺诈 行为是指在设立、变更、中止民事权利和义务的过程中，故意告知对 方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的 行为。远大公司的宣传资料显示：远大未来城15号楼系宫殿式豪华大 平层，一层一户，360°全景视野。基于上述认识，靳某清与远大公司 签订商品房买卖合同，后靳某清按照约定支付了购房款。案涉合同签 订后，远大公司又将靳某清所购买的15号楼其他楼层多套房屋进行设 计变更和房屋结构施工变更，印制了变更后的宣传彩页，并将一层房 屋分别标注为A户型、B户型，对外进行销售宣传。但是，由于远大公 司没有按照一层两户对外进行销售，分割拆零销售的事实没有实际发 生。也就是说，靳某清主张远大公司构成商品销售欺诈的事实没有实 际发生，其要求按照3倍购房款赔偿损失的请求没有事实依据。因此， 一审确认远大公司按照已付购房款一倍赔偿靳某清损失，不符合公 平、公正的原则。
编写人：河南省焦作市中级人民法院 毕蕾 曹艳娜
