——卫某、林某诉尤某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2022)苏02民终3258号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):卫某、林某 被告(反诉原告、上诉人):尤某
【基本案情】
2021年3月20日，出售方尤某(甲方)与买受方卫某、林某(乙方)在 居间方某房产公司(丙方)的居间下签订房屋买卖居间合同，双方约定甲方出 售案涉房屋，房屋总价235万元，乙方采取贷款方式支付房款，乙方于2021年 3月20日支付甲方定金2万元，乙方于过户当日将户口押金1万元交由丙方保
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中国法院2024年度案例。房屋买卖合同纠纷
管，待确认户口迁出后一次性支付给甲方。甲方于合同签订之日将房屋权属证 明交予丙方，并承诺于甲方收到乙方银行贷款日起7日内腾空该房屋，将该屋 钥匙交与乙方，并于2021年9月1日前办理完毕户口迁移手续。就违约责任， 双方约定甲乙任何一方拒绝履行或解除合同，均由违约方向另一方支付该房屋 成交价20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。乙 方未按约定付款，每逾期一月，应向甲方支付该房屋成交价的1%作为违约金， 逾期十五口甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权请求乙方支付该房屋成 交价20%作为违约金，且即日起本合同解除，甲方有权将该房屋另行转让。就 其他事宜，双方约定：经甲、乙双方协商一致，甲方承诺不影响乙方子女以该 房屋名义就读某实验学校(小学部)。
2020年实验小学公布的招生公告，要求该校施教区内每户地址六年内只享 有一次在本校对口入学机会(符合计划生育政策的除外)。签订合同前卫某、 林某与房产公司的冯某沟通时知晓尤某女儿正上实验小学的四年级，尤某准备 将房屋卖掉，将其女儿转入其他学校上学，而卫某、林某女儿将于当年9月办 理入学手续。为此，在合同签订前卫某、林某询问涉案房屋的学籍占用情况。 合同签订后，卫某、林某又多次与房产公司的工作人员沟通，要求尤某将户口 及学籍迁出涉案房屋，冯某也告知了尤某需要将学籍与户口迁出，尤某也表示 同意。2021年5月8日卫某、林某领取了涉案房屋的不动产权证书。6月7日， 实验小学开始报名。6月17日，尤某将其及其女儿的户口从涉案房屋内迁出。 卫某、林某曾电话咨询实验小学的招生政策，该校老师答复称涉案房屋所在的 学籍被占用，无法报名入学，后其无奈只能至另一小学报名入学。卫某、林某 支付了尤某234万元，尚有1万元未付。双方为此产生纠纷，均诉至法院。
【案件焦点】
案涉违约金金额的认定及调整。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：卫某、林某与尤某签订的房屋
三、商品房销售合同纠纷 193
买卖居间合同系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的事由， 应当认定有效。卫某、林某购买涉案房屋的目的，即女儿上某实验小学，因此 双方在合同中约定“甲方承诺不影响乙方子女以该房屋名义就读某实验学校”。 从双方的聊天记录中可以看出尤某在出售房屋时及出售房屋后同意将户口及其 女儿学籍迁出涉案房屋，但最终因学籍并未迁出，导致卫某、林某女儿无法入 学某实验小学，因此尤某违反合同的约定，已经构成根本违约，应当承担违约 责任，故卫某、林某主张违约金47万元合法有据，法院予以支持。尤某抗辩其 并未收到尾款1万元，结合房屋买卖的目的、合同的履行情况，可以看出该1 万元系因尤某未能迁出涉案房屋上的学籍导致卫某、林某未能最终付款，故卫 某、林某并未构成根本违约，现其同意支付该款项，法院予以确认。卫某、林 某要求继续履行该合同合法有据，法院予以支持，其要求尤某迁出学籍的诉讼 请求并非属于民事诉讼受案范围，法院不予受理。尤某主张未征得其女儿同意 转学籍而签订的合同条款内容无效，法院认为双方签订合同的目的即卫某、林 某的女儿按时入学某实验小学，而合同中约定的尤某迁出户口、学籍的情形并 不属于合同无效的情形，因此法院对于尤某的反诉请求不予支持。
江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十 三条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：
一 、尤某与卫某、林某签订的房屋买卖居间合同继续履行，卫某、林某于 本判决发生法律效力之日起立即支付尤某购房款1万元；
二 、尤某于本判决发生法律效力之日起立即支付卫某、林某违约金47万元； 三 、驳回卫某、林某的其他本诉诉讼请求；
四 、驳回尤某的反诉诉讼请求。 尤某不服一审判决，提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：同意一审法院裁判意见。依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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【法官后语】
在我国合同类纠纷案件的司法实务中，将违约金一般赋予为赔偿性属性， 包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者 应当预见到的因违约可能造成的损失，这里的损失包括合同履行后可以获得的 利益。这有利于充分救济守约方的利益，惩处违约行为，维护诚信原则。
关于违约金的计算基础，在具体适用时，要注意把握以下三个问题： 1.关于损失范围问题
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定的损失包括实际损失和可 得利益的损失。前者是当事人现有财产的损失，如为准备履行合同义务支出的 费用、守约方因采取补救措施所支付的费用以及其他因违约所造成的损失。后 者是假设合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益 的丧失。一般认为，此种利益丧失应当包括三种类型：一是生产利润损失；二 是经营利润损失；三是转售利润损失。
2.要注意对合同履行过程中“综合因素”的把握
违约金的调整有多个因素，其中有几个比较重要：一是合同履行情况，二 是当事人过错程度。就合同履行情况而言，包括瑕疵履行的严重程度、迟延履 行的时间长短、部分履行对合同的影响程度等。就当事人过错程度而言，对于 当事人恶意违约的场合，人民法院在调整违约金时应当体现出对当事人主观恶 性的惩罚。双方都有违约的，在调整违约金时也要充分考虑双方违约程度的大 小、主观恶性的大小等。需要特别注意的是，“综合因素”不限于上述列举的 两种情形，还包括其他因素，由法官根据案件的具体情况考虑。比较典型的因 素包括：一是当事人的主体身份。如当事人是否为商事主体，是否为格式条款 提供方等。如果债务人是商事主体，其对违约风险的预见和控制能力更强，因 此在酌减违约金时就要更加审慎。另外，格式条款提供方请求减少违约金的， 一般也要十分慎重。二是当事人约定违约金的目的。如果当事人约定违约金的 目的本身带有惩罚性质，又不存在其他显失公平的因素，此时就要尊重当事人 的意思自治，不能因为司法于预而使当事人约定的违约金目的完全落空。三是
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其他因素。实践中，实际损失、可得利益的损失有时难以确定，可以斟酌考虑 合同标的的总价款、一定倍数的租金或者承包费、通常利率的一定倍数、投资 性合同中投资总额的一定比例等。
3.要注意把握损失的认定标准
人民法院在认定《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定的“因违 约所造成的损失”时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以 及过失相抵规则等，从非违约方主张的合同履行后可以获得的利益总额中扣除 违约方订立合同时不可预见或者不应当预见到的因违约所造成的损失、非违约 方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方与有过失所造成的 损失以及必要的交易成本。
4. 关于违约金司法酌减的举证责任问题
笔者认为，举证责任应该由主张调整违约金的一方承担。举证责任的分配 原则是谁想偏离原预定目标，朝着自己有利的方向，谁就应该承担真伪不明的 后果，想要调整的一方，需要证明实际损失，该实际损失是不同的要件事实， 应当由谁承担该事项的证明责任，这也符合罗森贝克的证明责任理论。
另需注意的问题是：一是合同双方当事人均不能证明因违约所造成的损失 的数额的情形。此时人民法院可以结合案件具体情况，根据公平原则酌定违约 金数额。二是当事人以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等 为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的情形。此时人民法院应当就法 院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认 为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接 释明并改判。
具体到本案，应当认定哪方违约：首先，尤某未能按合同约定将其女儿的 学籍及时从案涉房屋中迁出，致使卫某、林某的女儿无法入读某实验小学，尤 某的上述行为已经构成违约。其次，结合卫某、林某买房的目的、合同的履行 情况以及中介冯某的说明可以看出，1万元的支付条件尚未成就，卫某、林某 有权拒绝支付该1万元房屋尾款。在此情况下尤某应当支付违约金。因此在该
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情况下，产生第二个问题，即违约金的调整举证责任的分配。虽然尤某抗辩违 约金过高，要求司法酌减，但其应当举证证明约定的违约金数额高于卫某、林 某的实际损失，否则会变相加重卫某、林某的举证责任，也使得守约方通过事 先约定的违约金条款弥补损失的目的难以实现。因此，尤某在没有提交初步证 据表明所涉违约金过高的情况下要求调整违约金的上诉请求不能成立。
编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院顾杰
