——周某某、姚某诉房地产公司等商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
天津市第三中级人民法院(2022)津03民终5605号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):周某某、姚某
被告(被上诉人):房地产公司、某集团工会、某集团

【基本案情】
周某某、姚某均系某集团职工，房地产公司系某集团设立的子公司，某集团 工会系某集团的基层工会组织。某集团、房地产公司及某集团工会向职工集资借款。
2018年，房地产公司(甲方)与姚某、周某某(乙方),房地产公司、某 集团工会(丙方),某集团(丁方)签订《内部房认购书》,约定乙方自愿向 甲方认购2101室房屋。甲方同意乙方用其给丙方的借款960000元作为认购此 房屋的购房款，余款部分20538元签订《商品房买卖合同》时由买受人付清补 齐；本认购书一经签署，原借款合同即行终止；如果甲方无法如约履行本协议， 丙方与丁方应继续向乙方履行还款义务。房地产公司出具收据，记载收到周某 某交来认购款300000元，记载收到姚某交来认购款660000元。
2021年，房地产公司向姚某、周某某转账还款，姚某、周某某分别签署还

二、商品房预售合同纠纷 59

款确认书，并载明性质为解决职工债务还款事宜。2021年，案涉房屋取得商品 房预售许可证。房地产公司将案涉房屋出售给案外人刘某。
2021年11月，周某某、姚某诉至法院，要求房地产公司履行《内部房认购 书》的约定，法院经审理作出民事判决，驳回周某某、姚某的诉讼请求。该判决 已经生效。因被告未按合同约定履行，原告要求被告履行还款义务，诉至法院。
【案件焦点】
1.认购协议的性质；2.如认定认购协议属以物抵债，该协议是否构成债务 更新；3.认购协议是否符合解除条件。
【法院裁判要旨】
天津市滨海新区人民法院经审理认为：签订商品房认购协议前，房地产公司 与周某某、姚某存在民间借贷关系，某集团工会与姚某存在民间借贷关系。各方 当事人签订《内部房认购书》,是对原民间借贷债务清偿方式达成的新的合意， 非真实的商品房买卖合同。因房地产公司已将案涉认购房屋出售，双方已经无法 实现通过履行房屋买卖合同清偿民间借贷债务的合同目的，原告可以解除《内部 房认购书》。《内部房认购书》约定“如甲方不履行协议，丙方、丁方继续向乙方 履行还款义务”,《内部房认购书》并未真正消灭旧债；协议签订后，双方之间仍 有还款行为，亦可佐证旧债仍存。《内部房认购书》的性质应认定为新债清偿， 而非债的更新。从合同约定内容识别，房地产公司、某集团工会各自借款金额， 可以认定双方应各自还款，不承担共同还款责任；某集团虽非原借贷关系中的借 款人，但其在《内部房认购书》中承诺履行还款义务，构成债务加入。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十二 条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问 题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百 四十七条的规定，判决如下：
一、解除原告、被告签订的《内部房认购书》;
二、被告房地产公司、某集团自本判决生效之日起10日内，向原告周某某



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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


连带归还借款282000元及利息；
三、被告房地产公司、某集团自本判决生效之日起10日内，向原告姚某连 带归还借款94000元及利息；
四、被告某集团工会、被告某集团自本判决生效之日起10日内，向原告姚 某连带归还借款526400元及利息；
五、驳回原告周某某、原告姚某的其他诉讼请求。 一审判决作出后，原告不服，提起上诉。
天津市第三中级人民法院经审理认为：同意一审法院的裁判意见，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
以房抵债属于以物抵债的一种形式，我国现行法律未规定以物抵债协议性 质，在判断其性质与效力时，需根据当事人签订协议时间、合同目的、约定的 具体内容、抵债物是否交付等因素评析，探求当事人真实意思。当事人意思表 示，应按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信 原则等确定。关于以物抵债协议的性质的认定及新旧债关系，审判实务中如何 对此进行认定，有以下两个方面需要注意：
1.债务更新型以物抵债协议与新债清偿型以物抵债协议认定
以物抵债合同系《中华人民共和国民法典》中无名合同，无名合同参照适 用有名合同规定。合同成立以诺成合同为原则，以实践性合同为例外。在当事 人并未约定以完成抵债物作为以物抵债协议成立要件的情况下，以物抵债自双 方当事人达成合意时成立并生效。
根据以物抵债协议达成后，完全履行后，债务因履行而消灭。对于抵债物 尚未完成变动的，根据以物抵债协议签订是否导致原债务灭失，可分为债务更 新型以物抵债协议及新债清偿型以物抵债协议。债务更新型以物抵债协议，实 质为旧债消灭，新债成立。新债清偿型以物抵债，系新旧债并存。在认定其类 型时，应对债务更新型以物抵债从严把握，如当事人不履行新债，旧债同时消 灭，会造成当事人逃避债务履行。故仅在债权人明确表示消灭旧债时才能够适 用债务更新的以物抵债。



二、商品房预售合同纠纷


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本案中，原告与被告达成以房抵债协议，并未明确表示消灭旧债，故此协 议属新债清偿型以物抵债协议。在债务人未履行新债务的，债权人具有选择权， 债权人可要求债务人履行新债或者旧债。债权人之选择权并无限制，新债不必 然解除，因债务人原因未履行新债务的，其可要求债务人恢复旧债的履行。
2.以物抵债协议成立并生效后，存在事实上履行不能障碍时，债权人可以 要求债务人履行旧债务
订立以房抵债协议，系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当依合 同约定履行债务，一方不履行或不完全履行的，应承担继续履行、采取补救措 施或者承担违约责任。依《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定， 合同因不可抗力、一方明示或以自己的行为表示不履行债务，导致相对方合同 目的不能实现的，可要求法定解除合同。
本案中，被告已将案涉房屋出售他人，无法向原告交付房屋，合同目的不 能实现，故双方当事人之间的认购合同应当依法解除，并按照解除的法律后果 确定相应的法律责任。
编写人：天津市滨海新区人民法院孙印利 张艳辉