——任某诉房地产开发公司商品房预约合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2022)京01民终770号民事判决书 2.案由：商品房预约合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):任某
被告(被上诉人):房地产开发公司
【基本案情】
2016年10月9日，任某(认购人)与房地产开发公司(出卖人)签订 《北京市商品房认购书》(以下简称《认购书》)及《〈北京市商品房认购书> 补充协议》(以下简称《补充协议》),约定有如下内容：任某认购房地产开 发公司开发的位于北京市海淀区某小区502号房屋，房屋总价款为16268843 元，认购定金100万元。认购人同意在支付定金之日起15日内，与出卖人协 商商品房买卖合同的相关条款；认购人在约定的期限内与出卖人协商商品房
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中国法院2024年度案例。房屋买卖合同纠纷
买卖合同的相关条款，但双方未能达成一致的，自约定期限届满次日起超过 8日的，本认购书自动解除，双方也可以协商解除本认购书，出卖人应在本 认购书解除之日起7日内将已收取的定金退还认购人。出卖人在认购人自支付 认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出 卖人应当向认购人双倍返还定金。《补充协议》中约定如下内容：认购人签署 协议并支付定金后，应前往项目签约中心办理网络认购书文本下载打印和签署 手续。在办理正式签约手续时，认购人应首先支付首期款，然后双方在网上签 订《北京市商品预售合同》主合同文本，认购人已交定金计入该房屋价款(不 计利息)。
《认购书》及《补充协议》签订后，任某缴纳认购定金100万元。2017年 3月4日，任某向房地产开发公司支付购房首付款5518843元。此后，由于房 地产开发公司无法为任某办理认购房屋后续网签及签订商品房买卖合同等手续， 双方产生纠纷。经释明，任某主张房地产开发公司支付首付款利息817892.53 元及赔偿金5518843元，但未提供其他相关证据。
任某向一审法院起诉请求：(1)解除其与房地产开发公司于2016年10月 9日签订的《认购书》及其《补充协议》;(2)房地产开发公司向其双倍返还 定金200万元；(3)房地产开发公司返还其购房款5518843元，并支付利息 817892.53元；(4)房地产开发公司支付其赔偿金5518843元。
【案件焦点】
涉案商品房预约合同解除后，任某主张的违约损失赔偿范围应如何界定。 【法院裁判要旨】①
北京市海淀区人民法院经审理认为：当事人所签《认购书》及《补充协 议》应属商品房预约合同，合同签订后，房地产开发公司至今未能履约，已构 成根本违约，应承担相应的违约责任。现任某要求解除合同，于法有据，法院
① 本书【法院裁判要旨】适用的法律法规等条文均为案件裁判当时有效，下文不再对 此进行提示。
一、商品房预约合同纠纷 3
予以支持。关于任某主张房地产开发公司双倍返还定金及购房款，请求合理， 于法有据。关于任某主张房地产开发公司支付首付款利息之请求，缺乏事实与 法律依据，考虑资金实际占用损失，房地产开发公司应当承担给付任某自合同 解除起至实际返还购房款时止的利息损失，具体给付方式，法院依法予以判处。 关于任某主张房地产开发公司支付赔偿金，于法无据。
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、 第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十七条，《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四 条，《中华人民共和国民事诉讼法》(2017年修正)第六十四条第一款、第一 百四十四条之规定，判决如下：
一 、确认房地产开发公司与任某于2016年10月9日签订的《认购书》及 其《补充协议》于2010年7月15日解除；
二 、房地产开发公司于判决生效后7日内向任某返还购房款5518843元， 并以购房款5518843元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报 价利率标准给付任某自2021年7月15日起至实际支付之日止的利息损失；
三 、房地产开发公司于判决生效后7日内双倍返还任某购房定金共计200 万元；
四、驳回任某的其他诉讼请求。
任某不服，提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案中，任某与房地产开发公司签 订的《认购书》及《补充协议》中并未明确约定房屋交付使用条件、日期以及 办理产权登记等相关事宜，且明确约定双方将另行协商商品房买卖合同的相关 条款。故一审法院认定涉案合同为商品房预约合同正确，任某要求房地产开发 公司支付一倍购房款的赔偿，缺乏依据，法院不予支持。
因房地产开发公司构成根本违约，应承担相应的违约责任。首先，房地产 开发公司构成违约，双倍返还定金系对任某遭受损失的补偿。其次，双方未在 约定的时间内签订商品房买卖合同，而任某在未签订本约的情况下依然支付了
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
购房款，且于付款后长达三年半时间才提起诉讼要求解除合同。最后，《认购 书》及《补充协议》对于交房时间并无约定，任某主张的赔偿房屋差价损失的 起算点并无法确定。一审判决房地产开发公司自合同解除后向任某支付购房款 利息、房地产开发公司不应支付购房款一倍的赔偿金，处理并无不当，法院予 以维持。任某关于购房款利息及赔偿损失的上诉请求，缺乏依据，法院不予 支持。
北京市第一中级人民法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应 予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年修正)第一百七十七条 第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】①
本案是典型的预约合同当事人违约引发的纠纷。《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条虽规定了预约合同，但是对于违反预约合同的违约责任形式， 并未予以规定。而对于违反预约合同后应承担的损害赔偿责任范围，实践中存 在分歧。
1.预约合同损害赔偿范围
合同法上违约损害的种类可以区分为履行利益和信赖利益。履行利益，也 称为期待利益、可得利益，是指合同正常履行的情况下债权人可以获得的利益。 信赖利益，是一方当事人由于信赖法律行为的有效性，却因合同不成立、无效、 被撤销或不被追认的结果所蒙受的不利益。有观点认为，预约合同当事人违反 预约义务不订立本约时，因本约尚未订立、生效，对方当事人只能请求赔偿信 赖利益。也有相反观点认为，信赖利益损失系缔约过失责任赔偿的范围，预约 合同是独立的合同形式，如仅将预约合同损害赔偿范围限定于信赖利益，则挤 压了预约制度的生存空间。
① 本书【法官后语】对此类法律问题涉及的法律规范等内容进行了时效性更新，下文 不再对此进行提示。
一、商品房预约合同纠纷
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笔者同意后一种观点，预约合同违约责任不应等同于缔约过失责任，其损 害赔偿范围不应限于信赖利益损失。缔约过失责任成立的前提为违反法定的先 合同义务而产生的违约责任，其以过错为要件。而预约合同作为独立的合同形 式，违反预约合同的行为即违反合同义务，在考察预约合同的具体内容后，如 果可以认定双方所订立的预约合同已经表明双方从磋商缔约阶段过渡到更为信 赖的状态，双方对于未来缔约都具有更强烈和合理的期待，那么在这种情况下， 在信赖利益损失之外，守约方仍可主张因不能履行预约合同而发生的其他损失。
2.预约合同履行利益的范围
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，守约方可主张履 行利益损失。而对于预约合同，如何理解预约合同履行后可以获得的利益，学 界观点不一，司法实践中也存在分歧。有观点认为，预约合同的履行利益限于 直接损失，不包括机会利益的损失；①有观点认为，预约合同的损害赔偿应根 据不同的缔约阶段来区别认定，既要区别于信赖利益损失，也不应完全赔偿本 约的履行利益。②
笔者认为，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进 行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达 成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。对于预约 合同的违约赔偿范围应当与达成本约的违约赔偿范围有所区分，在履行利益的 赔偿方面并非指依照本约的内容履行所能获得的利益，在预约合同中不应赔偿 基于交易成功才可能得到的利益。在考量预约合同的违约责任时，一方面，应 当区分于本约；另一方面，应当基于公平原则，结合守约方的实际履行金额、 信赖程度、缔约过程的时间跨度、违约方获利以及守约方受损等情况综合判断 守约方应获得的赔偿。本案中，双方当事人签订的《认购书》及《补充协议》 中并未明确约定房屋交付使用条件、日期以及办理产权登记等相关事宜，且
① 汤文平：《德国预约制度研究》,载《北方法学》2012年第1期。
② 王利明：《预约合同若干问题研究：我国司法解释相关规定述评》,载《法商研究》 2014年第1期。
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
《认购书》及《补充协议》明确约定双方将另行协商商品房买卖合同的相关条 款。而守约方主张的可得利益损失系本约的违约赔偿范围，但该预约合同尚不 具备确定性和可履行性，此种情况下，可得利益已超出了双方所签订的预约合 同保护的对象范围，故对于买受人主张的房屋差价损失(赔偿金)缺乏依据， 法院对此不予支持。
编写人：北京市第一中级人民法院李正
