——周某诉房地产投资公司商品房预约合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区北海市中级人民法院(2022)桂05民终2118号民事判 决书
2.案由：商品房预约合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):周某
被告(上诉人):房地产投资公司
【基本案情】
2021年5月28日，周某(乙方、买受人)与房地产投资公司(甲方、出 卖人)签订《认购书》一份，主要约定乙方向甲方认购某楼盘18幢1314号 房，建筑面积共47.8平方米，单价为4680元，总金额为223704元。乙方同意
一、商品房预约合同纠纷 7
签署本《认购书》时，支付3万元作为定金，该《认购书》第二条第二款约 定：“乙方须于2021年6月28日前支付全部房价款173704元，并签署《商品 房买卖合同》,如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万 分之一向甲方支付违约金。”《认购书》还对其他条款作了明细约定。2021年5 月28日，周某一次性向房地产投资公司转账支付了5万元款项，房地产投资公 司收款后向周某出具了内容为“兹收到周某交来某楼盘18幢-1314号房定金3 万元”和“兹收到周某交来某楼盘18幢1314号房团购费2万元”的《收据》 各一张；2021年7月5日，周某向案外人房地产代理公司支付了173704元款 项，房地产投资公司收款后向周某出具了“兹收到周某交来某楼盘18幢1314 号房房款127740元”和“兹收到周某交来某楼盘18-1314房团购费45964元” 的《收据》各一张。周某交款后，房地产投资公司未能与周某签订《商品房买 卖合同》。
【案件焦点】
1.原、被告签订《认购书》后，周某向房地产投资公司支付了购房款后， 因开发商的债务危机及房屋销售价格原因被房地产登记中心暂停网签手续而未 能按约签订《商品房买卖合同》,上述原因是否属于不可抗力；2.房地产投资 公司是否属于违约，需要双倍返还定金；3.周某支付房地产投资公司购房的钱 款最终流向了开发商，是否应由开发商承担退款和赔偿责任。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区北海市海城区人民法院经审理认为：原、被告之间签订的 《认购书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规 定，为合法有效的合同，双方均应按约定履行各自义务。周某已按约定将全部 房价款支付给了房地产投资公司，房地产投资公司也出具了相应的收据予周某， 周某已履行完毕支付房价款的义务，但房地产投资公司未能按约与周某签订 《商品房买卖合同》,致使周某的合同目的无法实现，已构成根本性违约，应当 承担相应的违约责任，周某因此请求解除认购书及请求房地产投资公司退还购
8 中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
房款合法有据，同时，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定 和《认购书》的约定，周某请求房地产投资公司双倍返还定金差额3万元亦具 备事实、法律依据。
关于房地产投资公司抗辩的未能签订正式合同系因开发商与其母公司的债 务危机及房屋销售价格低于备案价格，被暂停网签手续属于不可抗力，法院认 为，房地产投资公司的该抗辩不符合法律有关不可抗力的规定，故不予采纳。 房地产投资公司还抗辩其仅是代表案外人收取房款，且房款最终流向了开发商， 应由开发商承担退款和赔偿责任，法院认为，房地产投资公司抗辩的对象并不 是案涉认购书的合同相对方，与周某不存在合同法律关系，故对房地产投资公 司的该抗辩法院亦不予采纳。
综合上述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百 六十三条第一款第四项、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十六条 第一款、第五百八十七条之规定，判决如下：
一 、解除周某与房地产投资公司于2021年5月28日签订的《认购书》;
二、房地产投资公司退还购房款223704元给周某；
三、房地产投资公司返还双倍定金的差额30000元给周某。 房地产投资公司不服一审判决，并提起上诉。
广西壮族自治区北海市中级人民法院经审理认为：一审法院判决认定事实 清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
商品房认购书在性质上属于预约合同，对双方当事人均具有约束力，当事 人应当依据认购书的约定严格履行合同义务。依商品房认购书的约定，双方当 事人负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限订立正式的商品房买 卖合同，将预约推进到本约的义务。
因当事人一方原因导致双方未能签订正式商品房买卖合同，依据《中华人民
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共和国民法典》第五百八十七条的规定，违约方应该双倍返还定金及退还购房款。
“不可抗力”是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力 不能履行合同的才能部分或者全部免除责任，一个事件以是否具备以下三个要 件来判断其能否构成不可抗力：(1)主观要件，即不可抗力的发生是当事人无 法预见和不可能预见的。也就是说无法知道事件要在何时、何地发生，也无法 预先知道发生的情况如何。不可预见性，构成不可抗力的事件必须是这个事件 发生与否是不可能预见到的，事件的发生纯属偶然。这是指当事人对可能出现 的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的 发生。不可克服性是指当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克 服。如果某一事件造成的后果可以通过当事人的努力而得到克服，那么这个事 件就不是不可抗力事件。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为不可控制的 客观原因所导致的，当事人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，客观 上也不能阻却它的发生。如果能事先预料、预测、预报，并能提前采取措施避 免的，则不能认为是不可抗力。(2)客观要件，即在现有条件下，能够采取措 施避免和消除事件的发生，则不能认为是不可抗力。(3)在结果上，事件的发 生必然导致合同不能履行的效果。如果某种客观情况的出现并不导致其合同不 能履行，就不能把它当成不可抗力看待。
判断一种客观情况是否属于不可抗力，应当用以上三个要件作为衡量的标 准，只有同时具备三个要件的客观情况才能认定是不可抗力事件，如果缺少其 中的任何一个要件，就不能适用本规定的不可抗力的免责条款，则该事件就不 能被认为是不可抗力。本案被告提出的开发商债务危机及无法网签手续可以通 过当事人及时合理的作为而避免，并不属于不能预见、不能避免且不能克服的 客观情况。
房地产投资公司是《认购书》钱款的实际收取人，也是与周某签订《认购 书》的相对方，其未按《认购书》约定履行义务构成违约，应承担相应违约 责任。
编写人：广西壮族自治区北海市海城区人民法院沈海浪杨源新
