——某业委会诉某置业公司物权保护案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省武汉市中级人民法院(2022)鄂01民终12594号民事判决书 2.案由：物权保护纠纷
3.当事人
原告(上诉人):某业委会
被告(上诉人):某置业公司
第三人：甲物业公司、乙物业公司
【基本案情】
武汉市某小区由某置业公司开发建成， 一期于2015年1月1日交付使用， 二期于2016年1月1日交付使用，地下室于2016年2月23日办理竣工验收备 案。甲物业公司系某置业公司选聘的前期物业。某业委会经某小区业主大会决 议成立后召开业主大会，决议解聘甲物业公司，同时授权某业委会选聘物业公 司并代表业主大会全权代理一切诉讼事宜。后经选聘，乙物业公司入住某小区。
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二、所有权纠纷 155
某小区《商品住宅质量保证书》载明，相应房屋防水、有防水要求的卫生间、 厨房和外墙面的防渗漏保修期限均为5年，收楼后，由于业主自行装修造成的 质量问题等，开发商不负保修责任。
2017年至2020年期间，某业委会、乙物业公司多次就某小区存在的外墙、 地下室渗漏水等问题制作函件，向某置业公司主张维修。2018年3月20日， 武汉市江夏区某建管站对小区五户南北阳台渗漏水认定系业主装修所致。2019 年12月，某业委会向法院起诉要求某置业公司、甲物业公司承担维保责任，后 撤回起诉。2021年12月1日，某业委会再次起诉，请求判令某置业公司立即 对开发的某小区1—6号楼外墙面、楼顶天面、地下室等处的渗漏水部位进行修 复，并承担案件受理费、鉴定费等费用。
2022年1月9日，某小区召开业主大会，决议授权业委会代表全体业主通 过诉讼向某置业公司主张小区共有部分房屋保修责任。
案件审理过程中，某业委会就其主张渗漏水点位系在保修期内，系因某置 业公司原因而存在质量问题申请鉴定。后又以无需鉴定亦可确定系建筑质量问 题，没有鉴定必要性及鉴定费用过高无力承担为由，撤回申请。2022年5月12 日，依某业委会申请，武汉市江夏区人民法院对照其提交的《房屋质量问题明 细表》,对某小区部分业主房屋内以及1—6号楼地下车库、架空层的相关点位 逐一进行现场勘验并制作了勘验笔录。
【案件焦点】
某业委会诉讼主体是否适格，某置业公司是否对小区共有部分渗漏水点位 负有修复义务。
【法院裁判要旨】
湖北省武汉市江夏区人民法院经审理认为：
1.关于某业委会主体是否适格问题。某业委会经某小区业主大会依法选举 产生，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由 全体业主承担。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款“下列
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
事项由业主共同决定……(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及 该条第二款“决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主 且参与表决人数过半数的业主同意”之规定，某小区授权业委会代表全体业主 通过诉讼向某置业公司主张房屋保修责任的业主大会决议，合法有效。某业委 会的诉讼请求后附的《房屋质量问题明细表》,虽以室内点位作标注，但实际 系对对应的外部共有部分点位进行权利主张。某业委会依据其管理职能及授权， 针对某置业公司的不作为行为，就小区业主共有部分的权利，以诉讼的方式寻 求保护和救济，合理合法，具有诉讼主体资格。
2.关于某置业公司是否应对某业委会诉请的渗漏水点位负有维修义务的问 题。《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人 损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。” 侵害物权造成权利人损害的，本质上亦属于侵权行为，则其应当符合一般侵权 行为的构成要件，须得有侵害物权的行为和损害后果的客观存在，且二者具有 因果关系。
关于某业委会主张的外墙、天面、商铺的部分。质量问题明细表系以室内 点位定位外墙点位，则某业委会需得证明，其标注的室内渗漏水点位系在质保 期内，因外墙渗漏水而导致室内渗漏水。某业委会亦撤回其鉴定申请，某建管 站对小区五户南北阳台渗漏水核查结果系业主装修所致，而该五户内容，仍包 含在前述问题明细表中。再结合现场勘验，存在诉称点位墙面系卫生间与卧室 之间，或客厅与厨房之间的间隔墙的情况，现有证据无法确认某业委会主张的 室内点位渗漏水系因外墙渗漏水导致，某业委会应承担举证不能的法律后果。
关于某业委会主张的地下室(含架空层)部分。《中华人民共和国民法典》 第七百九十九条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用； 未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”案涉小区地下室于2016年2月 23日办理竣工验收备案，某置业公司未举证证明双方就地下室的质保期另有约 定，则自此时间起算，某业委会提起诉讼主张权利时，地下室尚未超过质保期。 结合现场勘验情况，地下室(含架空层)存在较明显的、大量的渗漏水痕迹，
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二、所有权纠纷 157
痕迹颜色深、面积大、点位多，且无明显个人装修、使用痕迹。根据一般生活 常识、常理，结合某业委会在先已有的渗漏水照片、记录等情况，渗漏水发生 已经过了一定时间，则某置业公司应对地下室渗漏水并非发生于质保期内，且 不属于建筑质量问题，非其责任导致、其不对修复义务负有举证责任，其未提 交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。
但对于地下室部分，属于非封闭点位，因无法排除是雨水浸湿等情形，某 业委会仍应就因果关系负举证责任；未见渗漏水痕迹部位，无事实依据，不予 支持。对其余部分渗漏水点位，某置业公司应承担相应止漏修复义务。
湖北省武汉市江夏区人民法院依据《中华人民共和国民法典》第二百三十 八条、第二百七十一条、第二百七十七条第一款、第二百七十八条、第七百九 十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决 如下：
一、某置业公司自本判决生效之日起六十日内对武汉市某小区内地下室渗 漏水点位(详见附表，附表点位位置确认以勘验笔录为准)进行止漏修复；
二、驳回某业委会其他诉讼请求。
某业委会、某置业公司不服一审判决，提起上诉。
湖北省武汉市中级人民法院经审理认为：本案中案涉小区由某置业公司开 发建成，某业委会系案涉小区经业主大会决议成立。现某业委会因案涉小区 1—6号楼外墙面、楼顶天面、地下室等处渗漏水问题起诉要求某置业公司进行 维修或支付维修费，一审法院结合双方提交的证据并进行现场勘验后作出要求 某置业公司对案涉小区地下室渗漏水点位进行止漏修复的裁判并无不当，依法 予以维持。现某业委会上诉主张要求某置业公司对其他五户阳台渗漏水部位及 楼栋外墙进行修复、某置业公司上诉主张某业委会主体不适格，无权要求某置 业公司承担修复责任，但双方均未提供证据予以证明其各自的上诉主张，故对 双方的上诉请求均不予支持。
湖北省武汉市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项规定，作出如下判决：
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驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
房屋质量问题致渗漏水而引发的纠纷并不罕见。实践中，小范围、小标的 的渗漏水问题纠纷，较多采用调解的方式解决，但如果出现大面积、多点位的 渗漏水，业主常常面临维权难、维权成本高、权利兑现难的现状，这在本案中 体现得较为突出和典型。本案中，案涉渗漏水面积大、点位多，司法鉴定费用 高达数百万元，如果处理不当，将扩大当事人的损失，造成矛盾激化。如何降 低当事人的诉讼成本，切实解决关乎业主“衣食住行”的“急难愁盼”问题， 本案裁判关注了以下两个方面的问题，相应的裁判规则可供类案参考：
一是区分所有建筑共有部分受到损害的维权主体如何认定。《中华人民共 和国民法典》第二百七十七条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业 主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的 规定。”第二百八十条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主 具有法律约束力。”业主委员会依法经由建筑区划内的业主通过业主大会选举 产生，按照业主大会的决定履行管理职责，其设立的目的和设置的重要职能即 在于通过执行业主大会的决定代表业主的利益，对外反映业主意愿和要求。同 时，《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二款规定了业主大会和业主 委员会的物业管理权能，即“……对任意遗弃垃圾、排放污染物或者噪声、违 反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行 为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消 除危险、恢复原状、赔偿损失”。但这并不必然等同于业主委员会对于其具体 的管理事项享有当然的诉权，可取代全体业主以民事主体身份直接参加民事诉 讼活动。即使是在为维护业主共同权益而提起诉讼的情况下，若业主委员会作 为诉讼主体进行诉讼，诉讼后果仍将由全体业主承担，仍然将涉及对业主权利 的影响和处分。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定了业主对于建 筑物区分共有部分享有共有权和共同管理权，第二百七十八条第一款对业主共 同管理权的范围进行了列举式规定，主要涉及规则的制定和修改、业主委员会
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二、所有权纠纷 159
和物业服务机构的选任、维修基金的筹集和使用、建筑物的改重建以及改变共 有部分用途等。其中第九项规定为“有关共有和共同管理权利的其他重大事 项”,而代表业主提起诉讼，亦应属此项。故而，业主委员会代表业主提起诉 讼，应当经过业主共同决定。
二是区分所有建筑共有部分受到损害，权利主体主张损害赔偿责任时的举 证责任如何分配。以本案中出现的共有部分渗漏水问题为例，权利主体向开发 商主张损害赔偿责任，就双方的举证责任分配，本案裁判认为，若漏水处存在 显著外观表征可以证明漏水事实存在，权利人自质保期内持续主张权利，且漏 水处及附近无明显后期装修、添附或人为破坏等痕迹的，可推定相应损害系建 筑质量问题且产生于保质期内，应当由开发商对该损害非发生于保质期内、非 建筑物质量问题所致承担反证责任。
按照“谁主张，谁举证”的原则，应由权利主张人举证证明房屋渗漏水的 时间系发生于质保期内，且与房屋质量问题存在因果关系。而现实中，导致房 屋渗漏水的原因较为复杂，可能存在原因力竞合或结合的情况，目前，尚无司 法鉴定机构就渗漏水的因果关系鉴定具有相关专业资质，即使当事人均认可指 定机构，也存在鉴定费用高昂的问题，甚至高于实际维修的成本。如果直接以 未申请鉴定，无法证明因果关系为由径行驳回权利主体的诉讼请求，不利于实 质化解矛盾，同时可能对开发商就建筑质量问题形成负面导向。《最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规 定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关 事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”从常 理而言，若区分所有建筑共有部分存在显而易见的渗漏水情形，且相关位置明 显无后期装修、添附或人为破坏等痕迹，权利主体在保质期内即开始持续主张 存在问题，则认定该渗漏水与工程质量之间可能存在关联性符合一般人的合理 推断和正常认知，可达到前述法律规定的高度盖然性标准，故举证责任此时应 转移至开发商，由开发商就否认事实或因果关系提供相反证据。同时，开发商 相较于业主而言，具备建筑专业上的优势，若保质期内即有问题反映，其有责
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
任在探明、核查原因后，进行必要的修缮和维护，若因其拖延而造成损失扩大 的，其亦应就此扩大部分的损失负有责任。
通过举证责任的分配和指引，一方面，可敦促权利主体及时维护自身权益， 及时固定、保留证据。另一方面，也可敦促开发商提高建筑质量，正视、解决 实际问题，诚信经营，促进社会和谐。
编写人：湖北省武汉市江夏区人民法院 陈竹
