——胡国强诉周军强、陈洪奎房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市金山区人民法院(2013)金民三(民)初字第869号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：胡国强
被告：周军强、陈洪奎

【基本案情】
原告与被告周军强于2006年1月11日签订《房屋买卖协议》,约定将被告周 军强所有的上海市金山区海丰路85弄83号某室房屋出卖给原告，并对交易价格、 房产过户的时间、条件以及违约责任作了约定。原告按约支付了全部房款后，被告 周军强也交付了房屋。现过户条件已完备，被告周军强不配合原告办理过户手续， 反而提出更多的支付要求，双方协商未果，导致协议至今无法完全履行。按照协议 约定，被告周军强违约应承担房价款30%的违约金，担保人被告陈洪奎应对被告周 军强所负的违约责任承担连带责任。被告周军强的行为严重违反了诚实信用原则，



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中国法院2015年度案例 ·买卖合同纠纷


侵犯了原告合法权益，故请求判令：1.被告周军强无条件配合原告将上海市金山 区海丰路85弄83号某室房产过户至原告名下；2.被告周军强支付原告违约金 120000元，被告陈洪奎对该违约金承担连带责任。
被告周军强认为，涉案房屋为拆迁安置房，为被告周军强家庭共有财产，被告 周军强隐瞒家人与原告签订的《房屋买卖协议》应为无效，请求驳回原告的诉讼请求。 若法院认定双方协议有效，考虑涉案房屋的性质，约定的违约金明显过高，应予调整。
被告陈洪奎未作书面答辩，也未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证权利和抗辩 权利。
【案件焦点】
双方拆迁安置房买卖合同有效性的认定以及违约责任的区分。
【法院裁判要旨】
上海市金山区人民法院经审理认为：周友明(户)拆迁获得安置房指标，该指 标所购涉案房屋，被告周军强在其与原告签订《房屋买卖协议》后获得产权登记， 且登记于其名下，故被告周军强认为无权处分家庭共有财产的抗辩不能成立。原告 向被告周军强出资购买该安置房，鉴于政策因素，在一定期限内不能交易(过户), 但在超过该期限时即能够交易，类似房屋买卖合同的当事人，在不能过户的期限内 订立之合同，应为合法有效。在过户条件成就时，房屋出卖人即被告周军强应依合 同约定无条件承担相应的协助义务，被告周军强在原告请求配合房产过户时要求再 行补偿，显然有违协议约定。权利人在不损害国家、集体以及他人利益时可自行处 分自己的权利。在被告周军强请求再行补偿时，原告自愿作出让步，双方间又形成 口头协议，应视双方对书面协议中有关房产过户的相关条款内容已作变更。然在口 头协议履行过程中再次产生争议，双方均未能举证证明口头协议中原告补偿被告周 军强金额究竟是多少的情形下，原告又请求被告周军强履行房产过户协助义务时， 被告周军强却提出更多的补偿要求，表明之前存在本不明确的口头协议已不再履 行，应遵双方间存在的书面协议约定内容履行。从本院查明的事实来看，造成涉案 房产至今未能过户的责任在于被告周军强，其应依协议约定承担违约责任。协议约 定被告周军强违反无条件配合过户之义务，应向原告支付总房款(约400000元) 30%的违约金。原告违约金主张无可厚非，审理中虽自愿将违约金比例从总房款


五、买卖合同的违约责任 241

30%降至10%,但本院综合考虑双方在实际履行中曾存在口头协议、涉案房屋系安 置房买卖，以及给予有违诚信者一定惩戒警示等因素，酌定被告周军强应承担违约 金8000元。被告陈洪奎作为被告周军强签订协议的保证人，协议对保证方式、保 证期间未作约定，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起二 年，在保证期间内保证人按照连带责任保证承担保证责任，故被告陈洪奎应对被告 周军强所负支付违约金义务承担连带责任。
上海市金山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第 六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款、第三十 三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一 、被告周军强应于本判决生效之日起十日内协助原告胡国强将位于上海市金 山区山阳镇海丰路85弄83号501室房屋过户至原告胡国强名下。
二 、被告周军强应于本判决生效之日起十日内支付原告胡国强违约金8000元。
三、被告陈洪奎应对被告周军强所负支付原告胡国强违约金8000元承担连带 责任。
四 、驳回原告胡国强的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案系争的房产系拆迁安置房，由于政策原因，与商品房买卖合同纠纷在处理 上有一定不同，该案的判决对于同类案件处理有一定借鉴作用。
1.对于原、被告房屋买卖协议的认定
涉案房屋属于拆迁安置房，即便因政策因素，在一定期限内不能交易过户，但 是超过该期限即能够交易，房屋买卖协议系双方真实意思表示，应认定为合法有 效。对于被告以无权处分家庭共有财产为由提出抗辩，主审法官认为被告周军强在 其与原告签订《房屋买卖协议》后，获得了产权登记，且登记于其名下，其对于涉 案房屋有相应的处分权利，故被告的抗辩不能成立。
2.关于违约责任的认定
涉案房屋在符合过户条件后，依据双方协议，被告应无条件协助原告完成过 户，而被告在履行过户时要求再行补偿，明显属于违约。本案特殊之处在于，在被



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告请求补偿时，原告曾自愿让步，双方之间形成口头协议，应视为对协议中相关条 款的变更，然而在口头协议履行过程中再次产生争议，此时双方均无法举证证明口 头约定的金额，被告周军强却提出更多的补偿要求。主审法官认为，涉案房屋未能 完成过户的责任在于被告，被告应承担违约责任，至于金额，双方协议虽有约定， 但主审法官主要考虑三点：1.双方实际履行中对于补偿问题确实有过口头约定； 2.本案为拆迁安置房买卖，与普通商品房应有所区别；3.被告违约在先，理应受 到一定惩戒和警示。故对于违约金应予以调整，酌定被告周军强应承担违约金 8000元。
3. 自由裁量权与案件事实的结合
本案脉络较为清晰，关键在于履行过程中双方对于补偿曾有口头约定却都无法 提供证据加以证实，要查清事实有一定难度，在此情形下，如何认定双方之前所签 订协议的效力是本案的关键，主审法官通过综合考量，最终酌定了被告承担的违约 金金额，顺利化解了双方之间的纠纷。从审判效果来看，双方当事人均服判，均未 提起上诉，证明主审法官在认定事实和适用法律上的准确性。该案件较为典型，其 处理方式对于拆迁房买卖合同纠纷类案件的审理有很大借鉴作用。
编写人：上海市金山区人民法院金志荣李贵贤