——徐燕新诉丁飞、孙成涛房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省连云港市中级人民法院(2013)连民终字第770号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):徐燕新
被告(上诉人):丁飞、孙成涛
【基本案情】
2010年1月4日，原告与两被告(系夫妻关系)签订一份房屋买卖协议，协 议约定：两被告(甲方)将坐落在本市海州区板浦镇德芳街新民路×号的二层楼， 建筑面积为122.21m²出售给原告(乙方);双方同意房屋成交价格为人民币37万 元整，原告于2010年1月4日付购房款20万元整，余款17万元整在房屋过户时一 次付清；双方同意于2011年11月由被告将上述房屋正式交付给原告。现被告已将 房屋出租，租房户共4家。原告在被告没有正式移交房屋前无权对现有的租房户进 行房屋不租、租金增加等事宜。协议签订当日，原告支付给被告丁飞购房款20
万元。
2010年7月23日，原告与被告丁飞签订一份补充协议，该协议约定：双方达 成房屋买卖合同后，因丁飞(甲方)经济困难，丁飞主动要求原告(乙方)帮助 贷款玖万元(90000.00元),4万元月息贰分，5万元月息叁分；由丁飞把房产证 和土地证过户后，玖万元抵购房款，利息由丁飞结清给原告。因原告要求房屋交付 时间按合同执行，2011年11月10日交付，如不按时交付房屋，被告丁飞赔偿原告
三、买卖合同的履行 135
每月五千元整，留五万元在房屋交付时原告付给被告丁飞，赔偿从五万元中扣除等 内容。2010年3月8日、7月11日、7月23日，被告丁飞从原告处借现金共计9 万元整。其中4万元月息贰分，5万元月息叁分。2011年1月27日被告丁飞又从原 告处借现金5000元整，月息叁分。
两被告于2011年11月前已将房屋的二楼交付于原告使用，一楼至今未交付给 原告，也未办理房产过户手续。涉案房屋系两被告共同共有。原告请求判令两被告 协助原告将房屋产权及土地使用证过户给原告；判令被告将上述房屋的一楼交付原 告；判令被告按每月5000元支付原告违约金(从2011年11月11 日起至实际交付 之日止)。
【案件焦点】
1. 买卖合同双方的同时履行抗辩权；2.带租赁房屋的交付问题；3.民间借贷 的款项是否可以抵作购房款。
【法院裁判要旨】
江苏省连云港市海州区人民法院经审理认为：原告与两被告签订的房屋买卖协 议及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定全面履行自己 的义务。双方约定房屋总价款37万元，原告已支付20万元，双方又约定被告丁飞 从原告处借取的9万元，在房产过户后，抵作购房款，庭审中两被告同意将借款的 本金9.5万元抵作购房款，故原告尚需支付两被告7.5万元购房款。房屋买卖协议 对产权过户时间未作约定，仅约定在过户时原告将余款一次性付清，根据合同法规 定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前 有权拒绝其履行要求。故原告要求两被告协助其办理房产过户时还需给付两被告购 房款7.5万元。对于借款的利息部分，双方约定利息由被告丁飞结清给原告徐燕 新，故本案不予处理，原告可另案主张。
对于原告主张涉案房屋的交付问题，原、被告双方在房屋买卖协议及补充协议 中明确约定，被告方于2011年11月10日交付房屋，涉案房屋的二楼已交付， 一 楼尚未交付。两被告在庭审中提供三份租赁合同(租期从2008年10月10日至 2018年10月10日、2015年10月10日)的复写件，因其未提供租赁合同原件，本 院无法核实其真实性。虽然两被告出售的是带租赁的房屋，原告亦未要求两被告立
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中国法院2015年度案例 ·买卖合同纠纷
即交房，而是在房屋买卖补充协议中约定两被告于2011年11月10日交付房屋给 原告，该约定系两被告的真实意思表示，原告要求被告交付涉案房屋一楼的诉求符 合法律规定，本院予以支持。
对于原告主张的逾期交房违约金，因被告未按双方约定的时间交付房屋，构成 违约，双方在补充协议中约定，如不按时交付房屋，被告赔偿原告每月5000元。 根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定 数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适 当减少。本案中，在约定交付时间之前，被告已将涉案房屋的二楼交付于原告使 用，涉案房屋的一楼至今未交付，根据涉案房屋所在地房屋的租赁行情，因被告未 按时交付一楼房屋给原告造成的损失，本院酌定每月为2000元。
江苏省连云港市海州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第 六十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：
一 、被告丁飞、孙成涛于本判决生效后十日内将连房权证海字第H00119899号 房屋产权及连国用(2012)第HZ001391号土地使用证过户给原告徐燕新，原告徐 燕新同时给付被告丁飞、孙成涛7.5万元购房款。
二、被告丁飞、孙成涛于本判决生效后十日内将位于连云港市海州区板浦镇德 芳街新民路×号的一层房屋交付给原告徐燕新。
三、被告丁飞、孙成涛于本判决生效后十日内给付原告徐燕新自2011年11月 11日起至交付之日期间的违约金(按照每月2000元支付)。
四、驳回原告徐燕新的其他诉讼请求。
丁飞、孙成涛持原审答辩意见提起上诉。江苏省连云港市中级人民法院经审理 后认为：当事人双方签订的房屋买卖协议及补充协议是双方真实意思表示，合法有 效，当事人双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义 务或履行合同义务不符合约定的，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约 金。原审法院根据涉案房屋所在地房屋的租赁行情，结合丁飞、孙成涛未按时交付 一楼房屋给徐燕新造成的损失，酌定丁飞、孙成涛每月给付徐燕新违约金2000元， 并无不当。双方签订房屋买卖协议时间是2010年1月4日，约定的房屋正式交付 时间是2011年11月，该房屋买卖协议已将房屋出租和收回的时间考虑在内，故丁 飞、孙成涛关于被上诉人明知所交易房屋存在租赁，不能过户不是其原因的上诉理
三、买卖合同的履行 137
由，无事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予 维持。
江苏省连云港市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第(一)项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案系房屋买卖合同纠纷，本案案情较为复杂，既涉及合同法中的当事人双方 的同时履行抗辩权，又涉及房屋的实际交付问题，还涉及民间借贷的款项能否冲抵 购房款。本案中，原告与两被告签订的房屋买卖合同是有效的，原告在签订合同当 日付了部分购房款，约定在房产过户时支付剩余房款。根据合同法规定，当事人互 负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履 行要求。故原告要求被告将房产过户给原告时，其应将剩余房款付清给两被告。关 于涉案房屋的交付问题，原告在签订房屋买卖合同时知道交易的房屋是带租赁的， 故其未要求被告立即交房，而是考虑房屋收回的时间，原、被告双方在房屋买卖协 议及补充协议中明确约定交付房屋的时间，被告对交易房屋的租赁情况应该是清楚 的，其向原告承诺了具体的交付时间，是其真实的意思表示，即使房屋在交付的时 间仍然存在租赁关系，也不影响原告在约定的交付时间到期后向其主张交付房屋， 这与买卖不破租赁原则并不冲突。被告以房屋存在租赁无法交付，其不构成违约的 抗辩不成立，其已构成违约，但被告提出双方约定的违约金过高，本案根据涉案房 屋地区的租赁行情，对违约金予以了调整。本案还涉及民间借贷纠纷，被告向原告 借款9.5万元，本来这与本案的买卖合同纠纷属于两个不同的法律关系，但双方在 房屋买卖补充协议中约定，借款本金抵作购房款，利息部分被告另外结清给原告。 民事案件充分尊重当事人的意思表示，仅将借款的本金部分抵充了购房款，对于利 息部分未作处理，原告可另案主张。
编写人：江苏省连云港市海州区人民法院 李秀芬
