— — 北京中原房地产经纪有限公司诉李志强居间合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市西城区人民法院(2013)西民初字第13568号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷 3.当事人
原告：北京中原房地产经纪有限公司(以下简称中原公司) 被告：李志强
【基本案情】
2013年4月23日，出卖人(甲方)段××与买受人(乙方)李志强及居间人 (丙方)中原公司签订《房屋买卖居间合同》,约定：交易房屋坐落于北京市西城 区(原宣武区)广华轩1号楼××号，房屋所有权人登记为段××。甲乙双方协商 一致，房屋的总房价款为人民币473万元，在本合同签订后当日内，乙方同意直接 交付甲方定金2万元，双方采取自行交割方式付款。乙方向丙方支付居间服务费为 人民币117700元。段××、李志强分别在甲方、乙方处签字确认，中原房地产公 司在丙方处盖章确认，顾××、温××在经纪人处签字。同日，出卖人段××与买 受人李志强签订《北京市存量房屋买卖合同》,对房屋位置、成交价格、付款方式、 房屋交付及违约责任等进行了约定，其中合同第三条中约定：出卖人和买受人通过 房地产经纪机构居间介绍成交(房地产经纪机构名称：北京中原房地产经纪有限公 司)。段××与李志强还签订了《自行划转补充协议》,双方对房屋首付款及贷款 数额进行了约定。同时，李志强作为甲方与乙方中原房地产公司签订《佣金确认 书》,确认李志强应交纳的佣金数额为117700元，双方未约定佣金支付时间。上述



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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷


合同签订后，段××、李志强及中原公司未按照上述合同实际履行。
现原告要求被告李志强支付合同约定的佣金的主张，李志强并不同意。其认为 一是原告没有完成促成双方签订合同，签订合同时，原告只签订了买卖合同的主要 合同，但合同附件如付款方式、装修装饰都没有签订，这个合同是不完整的；二是 原告没有经纪人参与居间工作，违反居间介绍的法律规定。合同上签字的两个经纪 人顾××、温××都没有参与居间合同的签订和履行，合同签字时顾××和温×× 都不在场，是他人代签的，顾××的工号和备案的工号不一致。所以原告有欺骗行 为，居间合同应属无效。对于合同未实际履行的原因，中原公司表示系李志强违约 所致，但未提供证据证明。对于合同中涉及的两名经纪人顾××、温××是否参与 合同签订的事实，中原公司表示两名经纪人只是负责信息收集工作，签约时没必要 出现，两名经纪人在签约前将姓名和证书编号签好交给负责签约的工作人员。李志 强对此不予认可，故申请对《房屋买卖居间合同》中经纪人处顾××、温××的签 名进行鉴定，中原公司不同意笔迹鉴定，并表示二人已离职，本院要求中原公司提 供顾x× 、 温××二人的联系方式和离职时间，中原公司未按时提交，李志强主张 的笔迹鉴定无法进行。

【案件焦点】
房地产公司提供居间服务存在瑕疵是否影响居间合同的效力。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：李志强作为买受人与居间人北京中原房地 产经纪有限公司及出卖人段××签订的《房屋买卖居间合同》,系当事人的真实意 思表示，应属有效合同，当事人应遵循诚实信用的原则，依约履行合同义务。从依 法依约履行义务的角度看，中原公司提供的居间服务存在一定瑕疵。其自认经纪人 只负责信息收集工作，并未实际参与合同的签订及履行。房地产经纪业务是特殊行 业的业务，需由取得专业资格的人员亲自执行业务并亲自签名才能保证服务的质 量，进而保障买卖双方是在获取了充分可靠的信息的情况下签订合同。综合本案实 际情况，对原告中原公司主张的居间服务费数额酌情减少，确定为3万元为宜。故 对于原告中原公司合理的主张部分，予以支持。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，



十二、居间合同 221

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：
一 、自本判决生效之日起十五日内，被告李志强向原告北京中原房地产经纪有 限公司支付居间服务费人民币三万元。
二 、驳回原告北京中原房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

【法官后语】
随着二手房买卖市场的火热，因房屋买卖引起的居间合同纠纷的案件也在逐年 增多。本案的重点在于，居间人北京中原房地产经纪有限公司履约存在瑕疵的行为 是否影响居间合同的效力。
按照《合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当 按照约定支付报酬。居间人提出支付居间服务费的请求，则应考察居间人是否履行 了合同约定的义务，是否促成了买卖合同的成立。根据合同法的规定，当事人采用 合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，在三方 签订《房屋买卖居间合同》后，同日，出卖人段××与买受人李志强即签订了 《北京市存量房屋买卖合同》,并且在合同中载明了“出卖人和买受人通过房地产 经纪机构居间介绍成交”,据此房屋买卖合同已经成立。
居间服务费其实是对受托方从提供交易信息和机会直至促成合同成立期间所付 出劳动的对价。虽然原告中原公司的经纪人员在履行职责过程中并未完全尽到诚 实、勤勉、尽责的义务，履行合同义务的行为存在瑕疵，但并不影响居间合同的效 力。中原公司自身的履约行为存在瑕疵，违背了诚实信用原则，因此不能对被告支 付居间服务费的数额过于苛责。因此要求被告李志强全额支付居间服务费的主张不 尽合理，本案的裁判结果并没有完全支持原告的诉讼请求。对于类似案件的裁判， 笔者认为会产生一定的示范效应，在一定程度上会促使房地产中介公司及经纪人员 合法依约履行合同，提高服务质量，减少类似纠纷的发生。
编写人：北京市西城区人民法院郑新骏