——张岳诉周秋荣居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市东城区人民法院(2013)东民初字第4269号民事判决书
2. 案由：居间合同纠纷 3.当事人
原告：张岳 被告：周秋荣
【基本案情】
原告通过朋友认识的被告，被告称可以通过关系取得北京云龙房地产开发有限 公司(以下简称云龙公司)开发的东城区上龙西里危改小区回迁房的购房指标。因 原告在回迁地区既无住房，也无户口，被告称可以通过关系为原告取得拆迁地区的 房屋置换指标，促成原告与云龙公司签订购房合同，原告同意给付被告居间服务费 14万元。双方未签订书面协议。
2009年12月28日，原告与云龙公司签订了《住宅预售合同》,约定云龙公司 出售给原告东城区上龙西里危改小区(正在拆迁中)二居室一套，房屋用途为普通 住宅，产权按照经济适用房产权管理。房屋总价为98万元。云龙公司于2012年12



十二、居间合同 217

月30日之前将房屋交付给原告。合同签订当日，原告向云龙公司支付了购房款98 万元，向被告支付了居间服务费14万元。
2012年5月，应原告的要求，原告与云龙公司解除了《住宅预售合同》。2012 年5月22日，云龙公司退还了原告购房款及利息共计140万元。
【案件焦点】
被告周秋荣是否具备居间服务的主体资格。
【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同 的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告双方虽未 对双方的权利义务进行约定，但经被告的介绍并促成原告与云龙公司签订了《住宅 预售合同》,符合居间合同的特征，原告即应当支付被告居间服务费。对于原告提 出因云龙公司没有取得拆迁许可证而无法履行合同，被告违反了诚实信用、如实报 告等义务，为获得居间费故意作虚假介绍，告知原告虚假事实的主张，原告未提供 相应证据证实，不予采信。因此原告现要求被告返还居间服务费14万元的请求， 没有法律依据，不予支持。
北京市东城区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四 百二十六条之规定，做出如下判决：
驳回张岳的诉讼请求。

【法官后语】
居间是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委 托人支付报酬的活动。可见，居间人在整个交易过程中仅仅只是一个中介人的身 份，既不参与合同的谈判，也不体现任何交易方的意志。只要是对促成交易提供了 服务，就视为履行了义务，应取得相应的报酬。
对于居间人主体资格问题《合同法》并没有明确的规定。是否任何公民、法人 及其他经济、社会组织都可从事居间活动?应否对从事居间活动的主体进行必要的 限制?对此问题，实践中存在很大的争议，主要观点有两种：一种是认为应当对居 间人的资格进行明确的规定和限制，只能经批准可以从事居间服务的法人才能准许



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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷


从事这项活动，以便于加强监督和管理，规范居间活动的市场秩序；另一种则认为 不应当对居间人的主体资格进行限制，应当允许任何公民、法人都有权从事居间活 动，将有利于搞活市场经济，促进市场繁荣。
笔者认为对居间主体资格问题不能一概而论，应根据具体居间的项目对居间人 的资格进行区分。如果是日常或社会生活中的一般居间活动，例如：房屋买卖、保 姆中介等服务，根据民法的“法无禁止即自由”原则，只要符合法律中居间制度的 原则和规定，就应对居间合同进行确认，而不能强求居间人具有特定的主体资格。 任意自然人、法人和其他组织均可成为居间合同的主体。如果是某些特定领域的居 间活动，例如：期货居间人、保险经纪人、证券居间人等，则以行政法规的特别规 定予以限制和规范，要求居间人必须具备经过法定核准的特定主体资格，否则将对 居间不予认定和保护。
因此，应该把居间区分成两种情况：(1)对日常生活和社会生活中的公民作为 居间人的居间行为，民间生活中的确有存在的必要性和积极意义，而法律又无法从 根本上予以限制或禁止，只能予以引导和规范。因此，对这类居间活动，只要符合 合同法规定的居间制度的基本原则，就要予以认定，而不能强求居间人具有经过法 定程序核准的特定的主体身份。(2)对从事某些特定领域的以法人或社会组织为居 间人的居间活动，要予以限制和规范，要求居间人必须具有经过法定核准的特定主 体资格，否则就不予认定和保护，例如：期货居间人、保险经纪人、证券居间人 等。把居间活动划分成公民之间的民间居间和法人的居间，这是完全符合合同法关 于居间合同制度的规定的，也是切实可行的。
编写人：北京市东城区人民法院万红玉