———朱惠元、柏彩珍诉柏永元、沈四珍房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省苏州市中级人民法院(2013)苏中民终字第2918号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人：
原告(被上诉人):朱惠元、柏彩珍 被告(上诉人):柏永元、沈四珍
六、拆迁安置房买卖 209
第三人(上诉人):柏春菊、沈益峰
【基本案情】
原告与被告系亲戚关系，被告基于原老房拆迁获得政府安置房二套及车库，原 告诉称双方在2004年口头约定被告将政府安置的位于昆山市千灯镇美景园某房及 ×号车库出售给被告，成交价为112546元。2004年10月6日原告通过银行转账支 付被告73946元，其余价款为现金交付。2006年4月7日被告将涉案房屋交由原告 并由原告装修居住至今，涉案房屋相应的水电、煤气和有线电视均登记在原告名 下。在涉案房屋能够办理产权证时，原告多次要求被告协助履行房屋过户义务，但 是被告一直以各种理由拖延，后被告在原告不知情的情况下将涉案房屋所有权登记 在柏春菊和沈益峰名下，侵害了原告的合法权益。故原告请求法院判决被告将涉案 房屋产权移交给原告，若不能办理过户手续，要求被告退还购房款112546元并赔 偿损失550000元(房屋差价)。审理过程中，江苏省昆山市人民法院依职权追加柏 春菊和沈益峰为本案第三人参与诉讼。被告对原告陈述不予认可，认为房屋系其无 偿借给原告居住，并不存在转让的事实，原告支付的款项系归还借款。涉案房屋所
有权人为第三人，故原告要求其移交所有权并没有事实和法律依据，而且原告要求 退还购房款以及赔偿房屋差价与移交产权的诉讼请求相互矛盾。第三人认为其才是 涉案房屋的真正所有权人，其并未将房屋出售给原告，原告占有该房屋是基于借用 关系，其已另行诉讼要求原告迁出涉案房屋。
【案件焦点】
原告与被告之间是否存在房屋买卖关系，第三人是否有权取得房屋所有权，原 告有无权利要求被告及第三人协助过户。
【法院裁判要旨】
江苏省苏州市昆山市人民法院经审理认为：被告陈述涉案房屋是借给原告居 住，但是对于原告借屋居住的原因在二次陈述中并不一致，而且其将涉案房屋的 水、电、煤气等基本生活设施均登记在原告名下，也与日常生活习惯不合，而被告 陈述的原告支付其相关款项系归还借款，但是其对借款时间这一借款重要事项却前 后陈述不一，再者在原告提供的录音中被告也陈述该款项系购买涉案房屋的对价，
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
结合原告已经在涉案房屋中居住多年，因此认定原、被告双方为房屋买卖合同关 系，且该合同系双方真实意思表示且并不违反法律，应当认定真实有效。涉案房屋 系被告原有老房拆迁所得，第三人在建造老房时并未成年，因此依据老房所取得的 包括涉案房屋在内的拆迁权益应由被告享有。被告与第三人在2011年3月21日签 署的协议书性质系赠与合同，其时原告已经在涉案房屋中居住多年，而且与被告居 住在同一栋楼上，作为被告女儿女婿的第三人对此不可能不知情。因此江苏省苏州 市昆山市人民法院认定该赠与合同系被告与第三人恶意串通，损害第三人利益，应 属无效，第三人无权取得涉案房屋所有权。原告要求被告移交房屋产权的诉讼请求 实际含义为要求被告协助办理房屋产权过户手续。现原告已经履行了付款义务，被 告应当及时协助原告办理涉案房屋产权过户手续，第三人与被告恶意串通将涉案房 屋登记在其名下，已经损害了原告的合法利益，故第三人也有义务协助原告将涉案 房屋过户至原告名下。江苏省苏州市昆山市人民法院依照《中华人民共和国合同 法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百三十条之规定，判决：
被告及第三人协助原告办理位于昆山市千灯镇美景园某房及×室车库的房屋产 权过户手续。
被告及第三人提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院经审理认为：虽然涉案房 屋已经登记在第三人名下，但是其并未为取得房屋支付对价，不符合善意取得的条 件，第三人取得所有权的依据已不能成立，故原告基于真实有效的房屋买卖关系， 有权要求将涉案房屋产权过户到自己名下。原审判决事实清楚，适用法律正确，被 告及第三人的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项之规定判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案系发生在亲戚之间的房屋买卖合同纠纷，双方之间并未签订书面合同仅仅 是口头约定且间隔时间比较久远，原告提供的证据较少且证明力较弱，给案件的审 理带来了一定的难度。审判员结合原告提供的证据和日常生活经验以及原、被告之 间关系，对双方之间的法律关系进行了准确的判断并作出了正确的裁判，维护了原 告的合法权益。
六、拆迁安置房买卖 211
本案处理的难点在于第三人是否是涉案房屋的所有权人。我国《物权法》第十 五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除 法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影 响合同效力。”这一条规定说明我国并没有承认物权行为的独立性，而只是将债的 发生效力与物权变动的效力区分开来。而以物权行为独立性为基础的物权行为的无 因性理论并未为我国法律所采纳。我国《物权法》第六条规定：“不动产物权的设 立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依 照法律规定交付。”而第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依 法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明在 我国不动产物权的登记只是起到公示公信的作用，未经登记的不动产物权不能对抗 第三人，但登记行为并不必然导致物权的变动，第九条中所述的“效力”应系对抗 第三人之效力，并非是物权变动的效力。我国《民法通则》第七十二条规定：“按 照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有 规定或者当事人另有约定的除外。”依据该条规定，基于买卖、赠与等引起财产所 有权转移的，财产所有权转移时间以交付为准，所有权的转移是买卖、赠与等合同 的本来效力，并不要求另外有物权转移的合意。综合上述法律规定可以看出，我国 物权变动需要双方当事人之间有债权合意，该合意中包含有物权变动合意，然后再 履行登记或者交付的法定形式，若引起物权变动的债权行为被撤销，即使已经履行 了登记或者交付之法定形式，也并不必然发生物权变动的效力。具体本案而言，涉 案房屋虽已登记至第三人名下，但是在该登记行为之依据赠与合同被确认无效后， 第三人即不具有涉案房屋所有权。而原告之债权行为(房屋买卖合同)被认定有效 后，原被告双方不必再另行有物权变动之合意，原告仅履行登记这一法定形式后即 能获得涉案房屋之所有权。被告与第三人恶意串通，将房屋所有权登记至第三人名 下，损害了原告的权益，故双方均有义务协助原告办理过户手续。
编写人：江苏省苏州市昆山市人民法院 李加好
