———杨静诉李琼房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2013)三中民终字第01805号民事判决书
四、经济适用房买卖 175
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):杨静 被告(上诉人):李琼
【基本案情】
2012年5月30日，杨静作为被腾退人(乙方)与北京市朝阳区豆各庄乡人民 政府作为腾退人(甲方)签订《豆各庄乡绿化隔离地区集体土地房屋腾退安置协 议书》,约定由杨静取得位于北京市朝阳区豆各庄乡绿丰家园某定向安置房屋(即 涉案房屋，以下简称涉案房屋)一套，其中该协议书写明乙方现住址为于家围村× 号，应安置人口在册及不在册均为空白。2013年3月25日，涉案房屋的产权证下 发，登记在杨静名下，属杨静单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。
2012年7月4日，杨静作为甲方与李琼作为乙方签订《转售房协议》,约定杨 静将涉案房屋转售给李琼，单价为10500元/n²; 乙方于本协议签订之日向甲方二 次性支付转让房款人民币947730元整(第一次于本协议签订之日由乙方向甲方支 付847730元整，余款人民币10万元整于房屋产权过户手续办完当日由乙方向甲方 付清);甲方在交房后，按照国家相关政策配合乙方办理产权登记、过户等相关手 续，以确保将该房屋产权在一年内过户到乙方名下。但因国家政策改变发生变化导 致办过户手续延缓或不能完成时，甲乙双方互不承担任何法律责任。
上述协议签订后，李琼向杨静交纳了房款847730元，杨静也将涉案房屋向李 琼交付。
2013年3月，涉案房屋产权证下发后，杨静陪同李琼办理过户，但是因为李琼 不满足限购政策的要求，过户未办理成功。
北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《北京市人民政府办公厅贯 彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步加 强本市房地产市场调控工作的通知》,对房屋限购问题进行了规定。李琼作为非北 京市户籍人口，应当在北京市连续五年缴纳社会保险或者个人所得税的情况下才能 购买北京市房屋。经查，李琼从2013年7月才开始缴纳社会保险，之前未缴纳过。 涉案房屋目前因李琼未满足北京市限购政策要求而不能过户，只有在2018年之后
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
当李琼连续五年缴纳社会保险的情况下方能办理。
现原告诉至法院，称因李琼不具备北京市房屋政策要求的购房资格，无法购 房，协议已经事实上不能履行，无法实现合同目的，因而要求解除双方之间的转售 房协议。被告不同意解除，称协议不能履行的事实可以改变。
【案件焦点】
债务到期无法履行能否成为解除合同理由。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：杨静与李琼签订的《转售房协议》系双方 当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约 定，杨静应该在交房后按照国家相关政策配合李琼办理产权登记、过户等相关手 续，但是因李琼不满足北京市限购政策，导致过户无法实现，进而导致合同目的无 法实现。现杨静诉至法院，要求解除合同，符合法律规定，法院予以支持。李琼的 答辩意见没有事实和法律依据，法院不予采纳。鉴于双方均不要求就合同解除后的 后续事宜在本案中予以处理，法院不持异议。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，作 出如下判决：
解除原告杨静与被告李琼于二O 一二年七月四日签订的《转售房协议》。
李琼持原审答辩意见提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：杨静与 李琼于2012年7月4日签订的《转售房协议》为双方真实意思表示，且不违反法 律、行政法规的强制性规定，本院依法认定合法有效。《中华人民共和国物权法》 第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力； 未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，登记是不动产物权变动 的生效要件，未经登记，即使完成不动产实物交付，也不发生不动产物权变动的效 力。本案中，杨静与李琼签订《转售房协议》目的是为实现房屋所有权转让，但因 李琼目前不具备在京购房资格导致房屋权属变更登记无法完成，合同目的无法实 现，故杨静要求解除《转售房协议》的主张，本院认为于法有据，应予以支持。关 于杨静是否于2013年3月陪同李琼办理过户的事实，因与合同是否解除事实认定 无关，故本院不做认定。综上，李琼的上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院
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不予支持，原判并无不当，应予维持。
北京市第三中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案涉及时效利益问题。在合同中，双方当事人除对给付标的、质量、数量等 进行约定外，日期也是当事人在合同中约定的重要条件。相应的，时效利益也是合 同关系中双方当事人可能享有的重大利益。一方当事人因另一方没有在特定时间内 给付特定标的导致合同目的无法实现，进而要求解除合同的情形很多，而且具备相 应的法律依据。本案中也是一个关于时效利益的案件。根据双方合同的约定，杨静 在交房后，按照国家相关政策配合李琼办理产权登记、过户等相关手续，以确保将 该房屋产权在一年内过户到李琼名下。双方合同的此项约定，即是对杨静的保护， 也是对李琼的保护，即是对杨静的限制，也是对李琼的限制。过户是一项双方均需 要参与的活动。对于杨静而言，李琼应该配合杨静办理过户，以保证杨静在交房一 年内将房屋产权过户到李琼名下。对于李琼而言，杨静需要做的是在交房后一年内 配合协助李琼办理产权登记与过户。对于过户，杨静、李琼均需予以配合。而在本 案中，受合同签订前北京限购政策的影响，杨静在协助办理产权过户时，因为李琼 条件不合格，导致房屋产权过户根本办不了，合同目的实现不了，杨静据此要求解 除合同，属合同约定的基本之义。如若按照李琼的抗辩意见，要求杨静静候五年， 等待过户条件成立再办理过户手续，无疑严重违反双方合同约定，侵害了杨静因合 同所享有的时效利益，对杨静将课以合同范围之外的极重的时效负担，显失公平。 故此合同以解除为宜。
编写人：北京市朝阳区人民法院 熊攀
