——褚梦婕诉白宗甫房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市东城区人民法院(2013)东民初字第11931号民事判决书
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：褚梦婕 被告：白宗甫
【基本案情】
2012年6月27日，原告褚梦婕作为买方与被告白宗甫作为卖方签订合同编号 为E09092106号的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称涉诉合 同),约定出卖人所售房屋坐落为东城区(原崇文区)光明西里×××(以下简称 涉诉房屋)。经双方协商一致，该房屋成交价格为1000000元。该房屋附属设备设 施、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。出卖人应当在该房屋 所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户籍迁出手续。 如出卖人因自身原因未如期将与本房屋相关的户籍迁出的，应当向买受人支付相当 于已付房款千分之五的违约金；逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起， 出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，原告褚梦婕 (乙方)与被告白宗甫(甲方)双方签订《装修款补充协议》,约定甲方出售给乙 方的标的房屋合同价款为1000000元(大写：人民币壹佰万元整),标的房屋的配 套设施折价款为450000元(大写：人民币肆拾伍万元整),因此，甲方出售该房屋 的交易总价款为1450000元(大写：人民币壹佰肆拾伍万元整)。甲方承诺过户后 1月内把户籍迁出此房，保证乙方户籍能顺利迁入。上述协议及合同签订后，原告 褚梦婕向被告白宗甫支付购房款1450000元。2012年8月1日，原告褚梦婕取得涉 诉房屋的所有权证。但被告经原告多次催告，至今仍未将其户籍迁出该房屋。故原 告诉至法院，请求判令被告白宗甫按照725元/日的标准给付原告褚梦婕从2012年 8月11日至户籍迁出手续办理完毕之日止的违约金，暂计至2013年8月27日为 276950元。本案诉讼费由被告负担。
【案件焦点】
1.《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《装修款补充协议》不是被 告本人所签订，该两份合同是否有效，原告依据这两份合同起诉被告要求被告承担 违约责任，是否可行；2.违反涉诉合同所承担的违约责任的计算标准。该合同约
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定的违约责任是严格按合同约定执行还是进行适当调整。
【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为：依法成立的合同，具有法律约束力，合同 双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责 任。根据本案查明的事实，虽然涉诉合同及《装修款补充协议》非被告本人签订， 但被告对上述合同进行了追认，故原、被告双方签订的涉诉合同及《装修款补充协 议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 被告白宗甫依据《装修款补充协议》的约定，负有在房屋所有权转移之日起一个月 内办理原有户籍迁出手续，将涉诉房屋相关的户籍迁出的义务。但被告白宗甫的户 籍未能按期迁出，因此，被告白宗甫依据合同约定负有相应的违约责任。关于合同 约定的违约金计算标准，被告白宗甫认为过高。应当指出，合同约定违约责任的目 的在于督促双方如约履行义务。考虑到被告白宗甫的履约能力及主观过错程度，以及 原告褚梦婕及其女儿的户籍已经迁入涉诉房屋，而被告白宗甫的户籍在原告起诉后已 然迁出等情节，本院认定涉诉合同约定的违约金标准偏高，将依据公平原则和诚实信 用原则酌情确定违约金数额。被告的其他答辩意见，依据不足，本院不予采纳。
北京市东城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百 一十四条之规定，作出如下判决：
一 、被告白宗甫于本判决生效后七日内支付原告褚梦婕违约金一万五千元； 二 、驳回原告褚梦婕的其他诉讼请求。
一审宣判后，原、被告均未上诉，判决生效。
【法官后语】
本案是典型的逾期迁户籍违约金的案例。该类案件具有自身的特点。首先，迁 户籍涉及公安机关的行政权力以及户籍制度中关于户籍迁移的相关政策，故当事人 如果直接要求法院判令对方当事人将户籍迁出诉争房屋，法院一般不予支持。故出 现逾期迁户籍的违约情形，当事人只能通过要求对方当事人给付违约金的形式获得 救济。其次，在经中介居间签订的房屋买卖合同格式条款中，都有关于逾期迁户籍 违约条款的约定，并且对违约金计算标准的约定都较高。
逾期迁户籍案件的以上特点，导致关于该类案件的处理，在实践中有两种不同
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的观点。一种观点认为，合同是当事人意思自治的产物，作为具有完全民事行为能 力的理性人，卖方有责任在缔约时认真审查，并理解合同对双方权利义务的约定。 双方当事人均应依据合同的约定严格履行自己的义务，一旦出现违约情形，必须严 格按照合同的约定承担违约责任。另一种观点是我国目前法院在审理该类案件的主 流观点。认为合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务，法院在审理该 类案件时应该根据案件的具体情况，综合考虑合同中有关违约责任的立约本意，以 及被告的履约能力及主观过错程度，依据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金 计算标准。这种观点的依据为《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金 过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少”。此 外，《合同法解释(二)》第二十七、二十九条对法院在违约金过高情况下的调整 进行了规定。但前提为当事人通过反诉或抗辩的形式请求法院对违约金进行调整。 这要求法官根据案件的具体情况做好释明工作。
由于经济的发展，空挂户等人户分离的现象越来越普遍。在案件的具体审理过 程中，法院酌定违约金主要考虑的因素为当事人逾期迁户籍的原因及户籍迁出时间 等。如果因诉争房屋内存在当事人及其家庭成员以外他人的户籍导致违约，法院考 虑到他人户籍迁出不是当事人能力所及，违约金一般较低。但如果诉争房屋内为当 事人及其家庭成员的户籍，违约金一般高于前述情况。本案中，最后法院酌定的违 约金数额就是考虑到原告褚梦婕及其女儿的户籍已经迁入涉诉房屋，而被告白宗甫 的户籍在原告起诉后已然迁出等情节。
编写人：北京市东城区人民法院杨莹
