——余本伟诉丁国彬房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2013)三中民终字第01578号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):余本伟 被告(反诉原告、上诉人):丁国彬
【基本案情】
2012年3月19日，余本伟与丁国彬签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成 交版)》(以下简称《买卖合同》),约定丁国彬购买余本伟所有的坐落在顺义区馨 港庄园二区某号楼某单元某室房屋(以下简称涉案房屋)一套。同日，余本伟 (甲方)与丁国彬(乙方)签订了一份手写的补充协议，约定：由于乙方无购房资
三、二手房买卖 143
质，如乙方购房资质无法办理或其他原因，乙方可以选择另行出售，出售价格高 于、低于合同价格与甲方无关；如需办理过户或公证手续，甲方无条件配合乙方办 理手续。丁国彬于当天给付余本伟5万元，余本伟出具收条；2012年4月13日， 丁国彬给付余本伟购房款30.5万元。
后双方产生争议，余本伟曾诉至法院，诉讼请求为确认双方签订的房屋买卖合 同无效。法院经审理作出判决认为：双方签订的《买卖合同》以及《补充协议》 均系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 丁国彬是否具备购房资质与合同效力无关。法院据此判决驳回了余本伟的诉讼请 求。该判决已发生法律效力。
据丁国彬指定的购买人胡光陈述：丁国彬与胡光没有亲属关系，胡光名下已有 一套房产，现在仍有购房资格，丁国彬同意将涉案房屋过户给胡光。胡光同时认可 涉诉房屋实际为丁国彬所有。
余本伟与丁国彬均认可，根据2011年1月26日国务院办公厅颁布的《国务院 办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1 号)以及2011年2月15日北京市人民政府办公厅颁布的《北京市人民政府办公厅 关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》 的规定，丁国彬自签订上述合同至今均不具备在北京购买房屋的资格。
【案件焦点】
违反和规避住房限购政策的买房合同能否予以解除。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：根据生效民事判决的认定，《买卖合同》 及二份《补充协议》应属有效。合同具有相对性，双方在《补充协议》中虽约定 在丁国彬不具有购房资质情形下，丁国彬可以选择另行出售，但该约定并未改变其 在与余本伟之间所达成的买卖合同关系中其作为买受人的合同地位。故丁国彬另行 出售涉诉房屋的前提是其自身通过合同履行能够取得涉诉房屋的所有权。但由于合 同签订至今丁国彬均无资格在北京购房，因此受房地产调控政策限制合同客观上已 无法继续履行，故法院对余本伟要求解除涉案合同的诉讼请求予以支持。在丁国彬 因自身不具备购房资格无法取得房屋所有权的情况下，其无权要求将涉诉房屋过户
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
至其指定的购买人名下，所以丁国彬反诉请求，法院不予支持。
北京市顺义区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第一百一十条 之规定，作出如下判决：
一 、余本伟与丁国彬于二O 一二年三月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合 同(经纪成交版)》及二份《补充协议》于判决生效之日起解除；
二 、驳回丁国彬的全部反诉请求。
丁国彬持原审意见提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：本案争议 的焦点在于涉案合同及其补充协议是否应该解除。根据《合同法》第七条的规定： “当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社 会经济秩序，损害社会公共利益。”《合同法》第九十四条第五款规定，当出现法 律规定的其他情形时，当事人可以解除合同。
本案中，涉案合同及其补充协议已经生效判决认定为有效，但合同的生效与合同 的解除在法律上存在明确的区别，合同的解除针对的是已经生效的合同，所以丁国彬 以涉案合同及其补充协议有效为由认为不能再予以解除的抗辩理由，本院不予采信。
丁国彬与余本伟在签订涉案合同及其补充协议时，有关住房限购的房地产调控 政策已颁布实施，双方明知由于受住房限购政策的限制，丁国彬不具备购房资格， 所以约定丁国彬作为购房人属于明显违反住房限购政策的约定。丁国彬与余本伟另 约定，在丁国彬无法购买时，丁国彬可另行出售。现丁国彬指定的购房人胡光已出 庭陈述，同意将涉诉房屋过户给自己，但认可涉诉房屋实际为丁国彬所有。所以此 种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房，即因住房限购政策的限制，当事 人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的情形。基于此，本院 认为，丁国彬与余本伟所订立的合同违反了《合同法》第七条关于合同订立不得扰 乱社会经济秩序的规定，符合属于《合同法》第九十四条第五款规定的情形，双方 之间的合同及其补充协议应予以解除。
北京市第三中级人民法院依照《中国人民共和国合同法》第七条、第九十四 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，作出 如下判决：
驳回上诉，维持原判。
三、二手房买卖
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【法官后语】
审判实践中应在原则上对明知违反住房限购政策的买房合同和规避住房限购政 策的借名买房合同持否定性态度，但这种否定性态度具体到合同效力问题上到底是 无效、可撤销还是可解除，实践中存在分歧。由于住房限购政策本身并非法律、行 政法规，该类合同可能有损的法益也尚未达到国家利益和社会公共利益的程度，且 买房本身亦并非法定意义上的非法目的等，所以对于此类合同不宜适用《合同法》 第五十二条的规定确认无效。当然此类合同也不符合《合同法》第五十四条中重大 误解、显示公平等有关可撤销合同的规定。所以对于此类合同的否定性在法律适用 上只能从合同解除的路径中寻找突破口。
在《合同法》第九十四条关于合同法定解除的具体规定情形中，前四种情形亦 与此类合同不相吻合，当然该条尚有一个“法律规定的其他情形”的兜底条款，这 就需要寻找到切合此类合同的“法律规定的其他情形”。《合同法》第七条规定， 当事人订立、履行合同，不得扰乱社会经济秩序。住房限购政策是党和国家为维护 房地产市场健康有序发展，遏制部分城市房价过快上涨和投资投机性购房，切实解 决城镇居民住房问题，对房地产市场加强和完善宏观调控的重大决策部署。房地产 市场是社会经济的重要组成部分，房地产市场的健康发展对我国的社会经济秩序稳 定有着至关重要的作用。所以违反或规避住房限购政策的行为实际上是在扰乱社会 经济秩序。可以适用第七条的规定将此类合同予以解除。
编写人：北京市第三中级人民法院刘建刚
