郑州市惠济区古荥镇古荥村第八村民组诉周金亮等 土地租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省郑州市中级人民法院(2013)郑民三终字第281号民事判决书
2.案由：土地租赁合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):郑州市惠济区古荥镇古荥村第八村民组(以下简称古荥村八组) 被告(被上诉人):周金亮、徐辉全、王书礼
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中国法院2015年度案例 ·土地纠纷
【基本案情】
2001年6月30日，古荥村八组与周金亮签订租地协议一份，协议约定：周金 亮租用古荥村八组土地用于养殖业生产，租地时间为2001年7月1日至2021年6 月30日，共20年；租地面积共10.35亩；租金每亩每年300元，本宗地全年计 3100元；交款方法为2001年7月1日至2003年6月30日两个年度一次性于签订协 议时付清，以后每个年度的7月份交清本年度的租金。在合同履行期间，周金亮于 2007年10月15日交纳了2006年、2007年二年的租赁费用，于2009年交纳了 2008、2009年二年的租赁费用。周金亮迄今未交纳2010年及以后的租金，古荥村 八组也未向周金亮催缴租金。
另查明，周金亮在未经古荥村八组同意的情况下，将其所租赁的土地中的一部 分交由王书礼使用生产川粉，王书礼每个月向周金亮交纳500元，王书礼现已将川 粉及生产川粉的机器搬离。
古荥村八组称，周金亮转租，及徐辉全转租未经古荥村八组同意。且周金亮 2010年以后未交付租金，构成严重违约，致使合同目的无法实现。
周金亮辩称，其租赁古荥村八组的土地用于开办养猪场，系后委托徐辉全管理 养猪场，周金亮每年给徐辉全养猪场管理费用5000元。王书礼自2011年9月份临 时占用该土地不足十分之一的面积用于临时堆放宽粉，王书礼每月向周金亮支付临 时占用款500元，并没有将该土地转租给王书礼。2011年10月底，周金亮将地租 交给徐辉全让其代交给古荥村八组，古荥村八组无端拒收，周金亮并没有违背合同 约定。
【案件焦点】
古荥村八组与周金亮的租地协议是否可以解除。
【法院裁判要旨】
郑州市惠济区人民法院经审理认为：古荥村八组与周金亮签订的《租地协议》 系双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。古荥村八组要求 解除与周金亮签订的协议，主要有两个理由，其一是周金亮未按照合同约定的期限 交纳租金，其二是周金亮未经古荥村八组同意将所租土地转让。首先，按时足额交 纳租赁费用是承租人的基本义务，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，
四 、土地使用权出让、转让、租赁 129
出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除 合同。虽然合同约定租金的交纳方式为每个年度的7月份交清本年度的租金，但在 合同的履行过程中，周金亮于2007年交纳了2006年、2007年二年的租金，于2009 年交纳了2008年、2009年二年的租金，古荥村八组在周金亮2007年、2009年交纳 租金时未提出异议。现古荥村八组要求按照合同约定的期限交纳租金，主张周金亮 迟延支付租金，与合同的实际履行情况不符，且在承租人周金亮未按照协议约定， 即应在2010年7月交纳2010年租金的情况下，古荥村八组未向其催交租金即要求 解除合同，于法无据。其次，周金亮与徐辉全在庭审中均表示徐辉全仅是代周金亮 管理养猪场，古荥村八组称周金亮未经其同意即将土地转租给徐辉全，没有提供证 据予以证明，本院不予采信；周金亮称王书礼对一亩土地仅是临时占用而非转租， 但王书礼使用该一亩土地置放川粉，并每个月向周金亮交纳500元，符合“出租人 将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的要件，应认定周金亮未经古 荥村八组同意，将其所租土地中的一部分转租给第三人，鉴于周金亮仅将所租土地 中一小部分转租给王书礼，且在本案审理过程中，王书礼已从周金亮所租土地上迁 出，周金亮转租的情形现已消失，从保持租赁合同稳定性的角度考虑，古荥村八组 要求解除与周金亮签订的《租地协议》,本院不予支持。古荥村八组要求周金亮支 付损失9300元，在庭审过程中古荥村八组已明确即是要求周金亮支付自2009年以 后三年的租金，承租人按照约定的期限支付租金是其主要合同义务，现周金亮应交 而未交纳2010年、2011年、2012年三年的租金，古荥村八组要求周金亮支付9300 元，本院予以支持，但古荥村八组与徐辉全、王书礼并无租赁合同关系，要求徐辉 全、王书礼支付租金于法无据，本院不予支持。
郑州市惠济区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二 百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出判决如下：
一 、周金亮于判决生效五日内支付给古荥村八组9300元。 二 、驳回古荥村八组对徐辉全、王书礼的诉讼请求。
三、驳回古荥村八组其他诉讼请求。
古荥村八组提起上诉。郑州市中级人民法院经审理认为：本案双方争议的焦点 是古荥村八组和周金亮的租地协议是否应解除的问题。古荥村八组上诉称周金亮未 经其许可擅自将土地转租并拖欠租金，要求解除双方签订的租地协议。从本案的实
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际情况来看，徐辉全只是受周金亮委托看管养猪场，周金亮和徐辉全之间不存在转 租行为，王书礼虽然租赁过一部分，现在也已经从该土地上搬走。至于租金问题， 根据周金亮、徐辉全一审提供的证据显示，周金亮一直委托徐辉全交纳租金，徐辉 全交纳2009年以后租金时村里的会计不收，且古荥村八组未对周金亮进行过催缴。 因此，综合以上情况，周金亮在履行租地协议时虽有不当之处，但尚不能构成根本 违约，目前该租赁土地一切正常，从保持租赁合同稳定性的角度考虑，古荥村八组 要求解除租地协议的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实 清楚，适用法律正确。
郑州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一 款第(一)项之规定，作出判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
合同解除包括约定解除和法定解除，约定解除要求当事人协商一致即可解除合 同，或者在合同签订时双方约定了一方解除合同的条件，在解除合同的条件成就 时，解除权人可以解除合同。法定解除则有严格的法律限制，必须具备了法定的解 除事由，当事人一方才可行使解除合同的权利，法律如此规定是为了维护合同的稳 定性，即依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解 除合同。
具体到本案中，周金亮确有违约的情形出现，包括：第一，迟延交纳租金，按 时足额交纳租赁费是承租人的基本义务，按照法律规定，在承租人无正当理由未支 付或者迟延支付租金的情况下，出租人必须经过催告，限定承租人在合理期限内支 付租金，而承租人逾期不支付的，出租人才有解除合同的权利。周金亮虽然有迟延 交纳租金的情形，但古荥村八组未对其进行催告，故古荥村八组不应享有合同解除 权。第二，擅自转租。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意， 可以将租赁物转租给第三人。 …承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除 合同。”周金亮未经古荥村八组同意，将其所租土地中的一部分转租给了王书礼， 古荥村八组据此可享有合同解除权，但鉴于周金亮仅将所租土地中一小部分予以转 租，并未影响原合同的履行，且在本案审理过程中，王书礼已从周金亮所租土地上
四、土地使用权出让、转让、租赁 131
迁出，周金亮转租的情形现已消失，从保持租赁合同稳定性的角度考虑，法院驳回 了古荥村八组关于解除租赁合同的诉讼请求。
诚实信用原则是合同法的原则之一，也是合同法的“帝王条款”,如果允许当 事人有任意解除合同的权利，则是对诚实信用原则的损害。因此在一方当事人并无 根本违约的前提下，应限制另一方当事人解除合同的权利。
编写人：河南省郑州市惠济区人民法院 李岚马楠
