——袁金荣诉伍本安确认合同无效案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
湖南省临澧县人民法院(2013)临民一初字第889号民事判决书 2.案由：确认合同无效纠纷
3. 当事人
原告：袁金荣 被告：伍本安
【基本案情】
2013年7月10日，袁金荣经中间人梁声杰介绍，欲购买伍本安所有的坐落在 临澧县佘市桥镇中心村民丰组的三间平房，同时将房屋所占用的集体土地使用权、 房屋后山林与树木及部分承包的农村责任田一并转让。同年8月29日，袁金荣支 付伍本安购房定金10000元。9月14日，袁金荣与伍本安签订了书面的《房屋转让 协议》,约定将伍本安所有的平房三间、沼气池、水井、房屋后山林、水田(伍本




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中国法院2015年度案例 ·土地纠纷


安承包经营的部分责任田)一并转让给袁金荣，总价款为20000元。9月29日，袁 金荣支付伍本安剩余价款10000元，伍本安向袁金荣出具了共计20000元的收条， 并将所出售房屋交付给袁金荣。此后，袁金荣、伍本安因交付房屋前后左右集体土 地使用权界址确认、转让房屋所占集体土地使用权无法登记过户等原因发生争议， 双方协商未果，袁金荣遂诉至本院。
【案件焦点】
农村房屋及其所占集体土地使用权转让给非本村人员是否合法有效。
【法院裁判要旨】
湖南省临澧县人民法院经审理认为：伍本安所转让房屋所占土地依法为该村组 集体所有，集体土地使用权依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。袁金荣 未取得伍本安所在村组户籍(实际无法取得),并非购房所在村组集体组织的成员， 无法通过购房取得该村组集体土地使用权。袁金荣、伍本安所转让的房屋与房屋所 占集体土地使用权不能分离，故袁金荣对伍本安的房屋转让目的无法实现。据此， 袁金荣与伍本安所签《房屋转让协议》因违反法律的强制性规定而无效，双方已交 付的房屋与价款应当相互返还。对于该转让协议的无效，袁金荣、伍本安均有过 错，因此造成的损失应各自承担。伍本安辩称因该房屋转让造成的误工损失和房租 损失17000元，未能提供相应证据证实，本院不予采信，况且伍本安应对产生的损 失负责，对于伍本安要求减少返还价款的辩解主张，本院不予支持。依照《中华人 民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二 条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：
一、袁金荣与伍本安所签将坐落在临澧县佘市桥镇中心村民丰组的三间平房、 所占用集体土地使用权、房屋后山林与树木及部分承包的责任田一并转让的《房屋 转让协议》无效。
二、袁金荣返还伍本安已交付的房屋，伍本安返还袁金荣购房价款20000元， 双方均于本判决生效后5日内履行。
【法官后语】
“小产权房”能否“转正”一直是社会普遍关心的现实法律问题，“小产权房”



四、土地使用权出让、转让、租赁


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即农村集体所有的土地未经依法转为国有土地所建房屋，农村房屋所占集体土地使用权 在未依法征用转为国有土地的情形下，能否转让给非本村组人员，直接涉及我国农村集 体土地流转的政策与法律问题，同时也涉及到我国人口流动与户籍管理的相关问题。
本案中，虽然原伍本安所转让的房屋与所占农村集体土地使用权的个例行为， 与“小产权房”违法开发后大批量转让不完全相同，但农村集体土地使用权尤其是 宅基地使用权能否通过房屋买卖行为一并向非本村组人员转让，目前，我国土地管 理法律仍然明确予以禁止，体现了对农村集体土地的特别保护。《土地管理法》第 六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农 业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并 等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案原伍本安通过买卖房屋的形式 一并转让宅基地使用权，即转让集体所有的土地使用权用于非农业建设，违反了法 律的强制性规定，依照《合同法》第五十二条第(五)项的规定应当确认无效， 法院遂依法判决双方当事人相互返还所买卖房屋与价款。
编写人：湖南省临澧县人民法院易继华