— — 北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会诉郭自重土地租赁合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民再终字第7414号民事判决书
2.案由：土地租赁合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会(以下简称前辛 庄村委会)
被告(上诉人):郭自重
【基本案情】
2004年12月30日，前辛庄村委会、郭自重双方签订书面土地租赁合同一份， 郭自重承租前辛庄村委会所有的位于前辛庄村西北陈家柳土地22亩，租赁期限为 20年，自2005年1月1日起至2025年1月1日止，租金每年每亩2500元，每年1 月5日前付清下一年租金。合同签订后，郭自重自2006年7月15日起，未按照
四、土地使用权出让、转让、租赁 97
合同约定交纳租金，至2007年6月30日，共计欠前辛庄村委会租金52500元， 现前辛庄村委会起诉主张双方所签合同无效，要求郭自重给付土地使用费52500 元并归还土地。庭审中，郭自重认可欠租金事实，但主张因承租地内有四座坟 墓，影响其经营，故不同意交纳全部租金，要求前辛庄村委会将承租地内四座坟 墓迁出。
原审达成调解协议后，郭自重于2007年8月19日向前辛庄村委会交纳租金 (土地使用费)52500元，收据上注明“租金2007年6月30日前交齐”。之后的租 金郭自重未再交纳。关于郭自重辩解诉争土地上坟墓未完全搬迁，故按照调解书确 定的内容自己有理由不交租金一节，前辛庄村委会于2011年以租赁合同为由向法 院起诉郭自重，在该案审理过程中，前辛庄村委会申请诉争土地上的四座坟墓主人 到庭作证，证实坟墓已经于2007年清明前后迁走。但郭自重称2008年4月仅迁走 一个碑，其余三个坟头没有迁走。该案已经撤诉。
2011年5月26日，北京市大兴区黄村镇政府村镇建设规划管理科出具证明证 实：经实地调查，根据大兴区黄村镇土地利用总体规划图，确认位于黄村镇前辛庄 村村西陈家柳地块的土地性质属基本农田，图班号为044/13AJB。同月31日，北京 市大兴区土地权属登记事务中心出具《关于确认黄村镇前辛庄村陈家柳地块土地规 划用途的复函》,载明：黄村镇前辛庄村村西陈家柳地块，依据大兴区土地利用总 体规划(2006-2020),土地规划用途为一般农用地。
再审过程中，前辛庄村委会认可双方之间的租赁合同未经民主议定及审批程 序，相关手续系村委会直接与郭自重签订。
【案件焦点】
本案土地租赁合同是否有效。
【法院裁判要旨】
北京市大兴区人民法院经再审审理认为，本案主要涉及三个争议焦点问题：第 一，关于涉案合同的效力。前辛庄村委会、郭自重签订的租赁合同内容违法、且未 履行法定程序。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，使用土地的单位 和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案租赁土地性质为 农业用地，而双方合同约定自行安排土地用途，郭自重遂未经办理规划和建设审批
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中国法院2015年度案例 ·土地纠纷
手续即自行在诉争土地上建设房屋等，违反了上述法律的规定，双方当事人签订的 土地租赁合同应属无效。故前辛庄村委会关于请求确认合同无效的诉讼请求，本院 应予支持。第二，关于涉案土地的返还。根据合同法规定，合同无效或者被撤销 后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折 价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各 自承担相应的责任。故本案双方当事人签订合同被认定无效后，因合同取得的财 产应当予以返还。但由于郭自重未取得合法审批手续即在诉争土地上铺设道路、 建设房屋、种植树木等，就该诉争土地地上物的处理应当由相关行政机关先行进 行，本案由此对土地判决返还不妥。第三，土地使用费。前辛庄村委会主张的土 地使用费52500元(自2006年7月15日至2007年6月30日),根据郭自重提交 的收据，该项费用已经交齐，故本院对此不再予以处理。综上，本案双方当事人 签订的租赁合同违反法律规定，原审通过调解确认合同有效有误，再审予以纠正； 涉案土地因地上物未有相关审批手续，须经行政机关先行对其处理，解决有关返还 土地事宜当事人可另行诉讼。
北京市大兴区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第 一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第 四条之规定，作出如下判决：
一、撤销本院(2007)大民初字第5046号民事调解书。
二 、前辛庄村村委会与郭自重于2004年12月30日所签土地租赁合同无效。
三、驳回前辛庄村村委会的其他诉讼请求。
郭自重以土地租赁合同效力认定错误为由提出上诉。北京市第一中级人民法院 经审理认为：关于郭自重提出的原审判决认定事实不清、适用法律错误的上诉意 见，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，使用土地的单位和个人必 须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。原审判决在查明诉争土地规划 用途为一般农用地的情况下，认定郭自重未经办理规划和建设审批手续，即自行在 诉争土地上建设房屋等行为违反上述法律的规定，进而认定诉争土地租赁合同应属 无效，符合上述法律规定，并无不当。现郭自重认为原审判决在认定土地租赁合同 无效后，未就导致无效的过错责任及赔偿予以查明认定，致使其所受损失无法得到 赔偿的上诉意见，原审判决认为郭自重在诉争土地上铺设道路、建设房屋及种植树
四、土地使用权出让、转让、租赁 99
木等并未取得合法审批手续，故判决认定诉争土地上的地上物处理应由行政机关先 行进行，以及解决有关返还土地事宜当事人可另行诉讼，亦无不当。因此，郭自重 提出的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于郭自重提出的诉争土地上建筑 物、附属物、树木等评估价格过低的上诉意见，因其未能提供充分的证据证明鉴定 报告书存在错误，故其该项上诉意见不能成立，本院不予支持。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案的争议焦点在于土地租赁合同是否有效。
我国《土地管理法》第四条明确规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土 地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，诉争土地的用途是一般农用地。按 照法律规定，在一般农用地上建造房屋等地上物必须办理规划和建设审批手续，否 则属于《合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属 无效合同。本案上诉人在未取得合法审批手续的情形下即建造厂房等地上物属于违 法行为。但该地上物如何处理由行政机关先行处理较为合适，法院不宜直接作出 认定。
随着农村地区经济的快速发展，越来越多的农村土地用来建造厂房来发展当地 经济，因此，未经合法审批手续即违反土地法定用途，对外出租土地以招商引资的 情形屡见不鲜。如纠纷诉至法院，则应严格按照法律规定，认定该类土地租赁合同 无效，以实现国家严格管理土地的立法目的。
编写人：北京市第一中级人民法院朱江
