——北京市大兴区黄村镇桂村村民委员会诉北京市人民机械设备 成套公司、北京融信泽投资咨询有限公司执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市高级人民法院(2013)高民终字第64号民事判决书
2.案由：执行异议之诉 3.当事人
原告(上诉人):北京市大兴区黄村镇桂村村民委员会(以下简称桂村村委 会)
被告(被上诉人):北京市人民机械设备成套公司(以下简称机械公司)、北 京融信泽投资咨询有限公司(以下简称融信泽公司)
【基本案情】
1995年1月，大兴县孙村乡桂村村民委员会(即现在的桂村村委会)与机械 公司签订《土地使用权有价转让合同书》,约定机械公司向桂村村委会购买80亩土 地(以实地丈量标准),位于桂村村庄东侧；单价为每亩土地2万元，转让总价为 160万元；转让的土地使用权时效期为50年，自1995年元月起至2045年元月止； 在土地使用权终止到期时，合同解除；机械公司自1995年至1998年分期付清购地



一、土地承包经营权确认 23

款，合同签订后桂村村委会负责在30个工作日内为机械公司办理土地使用证，向 机械公司提供现有水、电设施，协助机械公司建立生产基地的工作。大兴县孙村乡 人民政府在合同上盖章。
2005年4月15日，机械公司与桂村村委会签订《合同》,机械公司将其在大 兴区黄村镇桂村拥有使用权的土地5.4764公顷及其地上房产3195平方米出租给桂 村村委会使用。租期39年，自2005年9月至2044年9月，租金为每3年1期，桂 村村委会在合同签订后每3年1期支付租金给机械公司。《合同》第6条约定：机 械公司同意桂村村委会在第一年内购买本合同租赁标的的土地及房产，价格为550 万元，桂村村委会已支付给机械公司的粗金可冲减购买总价款。《合同》签订当天， 双方又签订《补充协议》,约定桂村村委会一次性向机械公司交清租金550万元， 机械公司将桂村村庄东侧的土地5.4764公顷及地上房产3195.5平方米的使用权转 交给桂村村委会使用39年，即自2005年9月起至2044年9月止。
桂村村委会在一审庭审中提供了自2005年8月22日至2006年7月28日期间 其向机械公司付款550万元的支票存根和收据，证明其已向机械公司支付了550万 元款项，已按《合同》第6条约定购买了土地及房产。
2005年5月1日，桂村村委会与严德波、马晓春签订与2005年4月15日《合 同》内容相同的合同，桂村村委会将承租的土地使用权及地上房产转租给严德波、 马晓春使用，租期39年，自2005年10月至2044年10月。该合同第6条亦约定： 桂村村委会同意严德波、马晓春在第一年内购买本合同租赁标的的土地及房产，价 格为650万元(本合同租期内的土地房屋的使用权),严德波和马晓春已支付给桂 村村委会的租金可冲减购买总价款。桂村村委会称实际严德波和马晓春并未支付 650万元购买土地和房产，现在仍每年按约定向村委会支付租金。
2011年5月24日，桂村村委会和北京市大兴区黄村镇桂村经济合作社共同出 具《证明》,称桂村经济合作社于2010年9月1日至11月30日对本社全部资产进 行了清产核资。村里集体经济产权制度改革以集体经济组织的全部集体资产为基 础，面向全村所有集体经济组织成员进行产权的量化，35%作为集体股，65%作为 个人股，年终财务统计工作经核算后，其纯利润按本合作社设置的股权类型各自享 受的股份比例进行分红。由合作社统一发放股权证书，凭股权证领取股份分红资 金。土地承包经营权股采取“确权确地”的办法，由享有土地承包经营权的农户自




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主经营。桂村村委会以此证明村里于2010年进行了产权制度改革，已将包括本案 土地在内的全部土地纳入全村集体资产，村民集体入股，将土地的租金收益按股份 比例分配给全体村民。
另查明：2001年11月15日，就中行北京分行起诉机械公司、北京金胜投资管 理中心(以下简称金胜中心)借款纠纷一案，北京市二中院作出(2001)二中经 初字第1721号民事判决，判决机械公司偿还中行北京分行借款本金2800万元及利 息，金胜中心承担连带清偿责任。判决生效后中行北京分行申请强制执行，2003年 9月17日北京市二中院向中行北京分行发出(2003)二中执证字第0315号债权凭 证，称债权人如发现债务人有可供执行的财产，可凭债权凭证向法院申请执行。 2011年北京市二中院作出(2011)二中执异字第401号执行裁定，裁定(2001) 二中经初字第1721号民事判决确认的中行北京分行对机械公司、金胜中心享有的 债权，除已执行的部分外，均由融信泽公司承受。
2011年10月27日，北京市二中院作出(2011)二中执异字第01428号执行裁 定，内容为：融信泽公司向法院申请执行，执行过程中，北京市二中院于2009年3 月25日查封了机械公司名下位于北京市大兴区黄村镇桂村幢号为2号、房号为2 号、所有权号为京房权证兴国更字第00001655号、面积为3195.5平方米的二层楼 房一座，并于次日查封了机械公司名下位于北京市大兴区孙村乡(黄村镇)桂村、 地号为M-9-(13)-1 总面积为54764平方米的土地使用权，国有土地使用权 证号为大兴国用(籍)字第01号。上述房屋所有权、土地使用权至今仍登记在机 械公司名下。桂村村委会向北京市二中院提出执行异议，认为机械公司办理土地使 用权证和房屋所有权证未经桂村村委会同意、未缴纳土地转让款和出让金，故转让 合同无效。现土地房屋已归属全村社员共有，在土地上增建房屋并已投入使用，法 院查封侵害了村委会的合法权益，故请求法院撤销查封。北京市二中院经审查认 为，桂村村委会虽主张根据与机械公司的协议已取得房屋所有权和土地使用权，但 未办理过户手续，至今房屋所有权和土地使用权仍登记在机械公司名下，故法院采 取查封措施符合法律规定，驳回了桂村村委会提出的执行异议。
根据融信泽公司提供的大兴国用(籍)字第01号国有土地使用证记载，土地 使用者为机械公司，地号M-9-(13)-1, 发证日期1994年7月3日，使用期 限50年，自1994年7月至2044年7月。京房权证兴国更字第00001655号房屋所



一、土地承包经营权确认 25

有权证记载，房屋所有权人为机械公司，房屋坐落在大兴县黄村镇桂村，发证日期 2001年4月。
本案在审理过程中，经桂村村委会申请，一审法院去大兴国土局调查涉案土地 的权属登记情况，并从档案材料中发现一份机械公司和桂村村委会签订于1987年 12月10日的《土地买卖协议书》,协议约定桂村村委会向机械公司转让位于桂村 东的土地88亩，卖价为176万元。出卖土地使用权有效期为50年，自1988年元月 至2038年元月终止。大兴县孙村乡人民政府在合同上盖章。桂村村委会认为1987 年机械公司尚未注册成立，没有签订合同的主体资格，该合同亦违反了土地管理法 的相关规定，故合同无效。机械公司通过无效合同和非法手段办理土地使用证，其 不能依法取得土地使用权。融信泽公司认为土地和房屋的权属证书是真实有效的， 《土地买卖协议书》是否有效与桂村村委会的诉讼请求无关，故不应予以审查。
【案件焦点】
在土地证的取得可能存在瑕疵的情况下，法院应以土地证书权属登记作为判断 依据。
【法院裁判要旨】
北京市第二中级人民法院认为：关于桂村村委会的第一项诉讼请求，桂村村委 会与机械公司于1987年签订的《土地买卖协议书》、于1995年签订的《土地使用 权有价转让合同书》均约定：桂村村委会向机械公司有偿转让涉案土地使用权，转 让期限50年，机械公司分期付款。《土地使用权有价转让合同书》还约定桂村村委 会要在30个工作日内为机械公司办理土地使用证。大兴县孙村乡人民政府在两份 合同上均盖章确认。根据上述合同内容，桂村村委会要将涉案土地使用权转让给机 械公司的意思表示是真实的，已经过乡人民政府的确认。在大兴国土局的备案登记 中，涉案土地的使用者也是机械公司。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规 定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单 位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使 用权。尽管取得国有土地使用权证书必须履行相应法律手续，但涉及行政机关的具 体行政行为，目前不能以此为由否定相关机关颁发的国有土地使用证的真实性和合 法性。




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桂村村委会主张根据2005年其与机械公司签订的《合同》,机械公司已将涉案 土地使用权和房屋所有权转让给桂村村委会所有。法院认为，《中华人民共和国物 权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效 力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。桂村村委会主张其享有土地 使用权和房屋所有权，但并未依法进行登记，不能产生对第三人的对抗效力。法院 根据登记情况执行机械公司名下的财产并无不当。桂村村委会要求停止对涉案财产 的执行，没有法律依据，一审法院不予支持。
关于桂村村委会的第二项诉讼请求，桂村村委会和机械公司于2005年4月15 日签订的《合同》是租赁协议，尽管协议第六条约定桂村村委会可在第一年内以 550万元价格购买租赁标的物，但双方于同日签订的《补充协议》又约定：桂村村 委会一次性向机械公司交清租金550万元，机械公司将标的物转交给桂村村委会使 用39年。该条约定亦有“变更租金支付方式、由分期支付改为一次性付清”的意 思。机械公司开具的收款收据上有些未注明款项用途，因机械公司未出庭，上述合 同内容和付款的事实、性质缺乏双方一致认可的意思表示，现在桂村村委会提供的 证据只能证明其因租赁协议合法地占有和使用土地房屋，不能证明其已依法取得租 赁物的所有权。同时根据法律规定土地使用权和房屋所有权的变更登记还需履行相 应法律手续，桂村村委会提出的变更权属登记的主张不属于法院审理执行异议之诉 案件的审查范围，故桂村村委会要求判令机械公司协助其办理变更登记手续的请 求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条、第一百三十条之规定，缺席判决驳回桂村村委会的诉讼请求。
桂村村委会不服一审法院判决，提起上诉。北京市高级人民法院经审理认为， 桂村村委会与机械公司分别于1987年签订《土地买卖协议书》、1995年签订《土 地使用权有价转让合同书》并办理了相关手续。相关证照记载的土地使用者及房屋 所有权人均为机械公司。北京市二中院执行案件过程中据此执行机械公司名下的财 产并无不当。桂村村委会对土地证的真实性没有异议，其虽认为土地证的取得存在 诸多瑕疵，并自认其已有偿回购土地使用权和房屋所有权，但并未通过相关诉讼或 办理变更权属登记的方式将相关财产的权属变更至己方名下。故桂村村委会关于对 涉案土地及房屋停止冻结过户和停止拍卖执行并由机械公司协助桂村村委会办理上


一、土地承包经营权确认 27

述土地使用证和房屋所有权证的变更登记手续及相关请求与事实相悖、于法无据； 综上，桂村村委会的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院判决认 定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于修改后的民 事诉讼法施行时未结案件适用法律若干问题的规定》第一条之规定，本案二审程序 适用修改后的民事诉讼法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、 第一百七十条第一款第(一)项之规定，缺席判决驳回上诉，维持原判。
【法官后语)
本案争议焦点为涉案土地及房屋的归属问题。《物权法》对不动产物权的变动 采用了登记生效主义。登记具有公信力，包括登记推定效力和不动产善意取得效 力。通常认为对己在不动产登记簿上登记的权利应当为权利正确性推定。第三人对 于物权登记的善意信赖，应当受到保护，即使该登记有误。本案中所涉土地自桂村 村委会与机械公司于1987年签订《土地买卖协议书》、1995年签订《土地使用权 有价转让合同书》后，即到相关部门办理了变更手续。土地使用证等相关证照记载 的土地使用者及房屋所有权人均为机械公司。虽本案桂村村委会主张根据2005年 其与机械公司签订的《合同》,机械公司已将涉案土地使用权和房屋所有权转让给 桂村村委会所有。但桂村村委会与机械公司均未就此到相关部门进行变更登记。本 案诉讼中，桂村村委会虽认为机械公司对于土地证的取得存在诸多瑕疵，并自认其 已有偿回购土地使用权和房屋所有权，但不能对抗已经存在的物权登记。
融信泽公司受让相关债权后，已经二中院生效法律文书确定：中行北京分行对 机械公司、金胜中心享有的债权，除已执行的部分外，均由融信泽公司承受。融信 泽公司对机械公司享有的是合法债权。根据《物权法》第九条的规定，房屋及土地 使用权均登记在机械公司名下，融信泽公司有理由相信上述财产属机械公司所有， 并有权要求机械公司以上述财产偿还债务。
编写人：北京市高级人民法院 王肃



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如何理解土地承包合同中的优先承包权
——肥乡县元固乡后油胡寨村民委员会诉胡东河等土地承包合同案

【案件基本信息】
1.裁判书字号
河北省邯郸市中级人民法院(2013)邯市民四终字第112号民事判决书
2.案由：土地承包合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):肥乡县元固乡后油胡寨村民委员会(以下简称村委会)
被告(上诉人):胡东河、胡运河、胡海河、胡中兴、胡振英(以下简称胡东 河等5人)
【基本案情】
村委会在1993年1月1日与胡学尧签订了《土地承包合同》,土地面积37.5 亩，东至前油胡寨村地、南至谢村地、西至南屯庄地、北至路，2012年12月31日 到期。双方同时约定，承包期满后土地归大队(村委会),重新承包时，原承包人 优先。胡学尧去世后，经村委会同意，胡东河等5人以承包方的身份继续履行该合 同。该承包合同的履行期限届满前，村委会与案外人李春亮就争议土地又签订了一 份土地承包合同。《土地承包合同》期满后，村委会要求胡东河等5人返还土地， 而胡东河等5人以其具有优先承包权，村委会与李春亮所签合同无效，其对争议土 地享有优先承包权，未经公开竞争程序，任何人不可能从其手中夺走争议土地的承 包经营权为由，拒绝返还，由此双方当事人形成诉讼。
【案件焦点】
土地承包合同中涉及优先承包权，但合同到期后，合同双方因实际经营权发生


一、土地承包经营权确认 29

争议的，一方以承包期限届满主张收回土地承包经营权，一方以优先承包权主张收 回土地承包经营权，该种情况下应如何裁判。
【法院裁判要旨)
肥乡县人民法院经审理认为：村委会与胡学尧所签订的、在胡学尧去世后由胡 东河等5人继续履行的《土地承包合同》,约定的承包期限即履行期限已经届满， 双方认可，事实清楚，证据充分。
关于胡东河等5人提出的本案案由问题，因双方当事人争议的法律关系的基础 是土地承包合同，故案由定为土地承包合同纠纷更能反映出当事人争议的实质，本 院对此依法予以采信。
关于胡东河等5人提出的村委会的法定代表人不合格，应当驳回起诉的问题， 因村委会是自治组织，其工作必须有人作为代表进行经办，否则全体村民的相关权 益就会受到影响，故经村委会授权，吕章军可以作为代表人参加诉讼，不能因此而 驳回村委会的起诉。
关于胡东河等5人辩称的自己享有优先权以及村委会与他人签订合同的效力问 题，因胡东河等5人已另行提起诉讼，可以依法在另案中解决，该问题与本案无 关，本院依法不予处理。因为，从《土地承包合同》的约定来看，胡东河等5人的 优先权应当是《土地承包合同》履行期限届满后，村委会在重新承包时，作为 《土地承包合同》的承包方对合同标的物土地享有优先承包的权利。该项权利在性 质上，应当属于与村委会就争议土地签订土地承包合同的优先缔约权，即土地承包 合同的优先签订权，而不是合同标的物土地的实际经营权。土地的实际经营权只有 在合同签订人与村委会签订土地承包合同后，成为合同标的物土地的承包方，才能 取得土地的实际经营权。
目前双方签订的《土地承包合同》的履行期限已经届满，无论胡东河等5人是 否享有优先承包权，无论村委会与他人签订的合同是否有效，这是另案解决的问 题，但只要胡东河等5人与村委会目前没有签订新的土地承包合同，胡东河等5人 对《土地承包合同》的标的物土地就不再享有实际的承包经营权，胡东河等5人继 续占有《土地承包合同》的土地就没有依据，其应当将《土地承包合同》的标的 物土地归还村委会，而且这也是村委会与胡东河等5人事先约定好的(期满归大队 即村委会)。退一步说，无论胡东河等5人是否享有优先承包权，也无论村委会与



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中国法院2015年度案例 ·土地纠纷


他人签订的合同是否有效，只有胡东河等5人与村委会重新签订土地承包合同，胡 东河等5人才可以依照新的土地承包合同，重新向村委会主张权利，要求交付土 地，或主张其他法律责任。
关于村委会主张的赔偿损失问题，因村委会未提交相关证据予以支持，故本院 依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十五条、第五十六 条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条及相关法律法规的规定， 判决如下：
一 、胡东河等5人在本判决生效后的农作物换茬时，将村委会的37.5亩土地 予以返还。
二、驳回村委会其他诉讼请求。
胡东河等人不服一审判决，提出上诉。邯郸市中级人民法院认为，依据胡东河 等人与村委会的《土地承包合同》约定，承包期限截止于2012年12月31日，在 双方没有续订承包合同的情形下，村委会请胡东河等人返还土地，应予支持，原审 判决并无不妥。胡东河等人称村委会与他人就涉案土地签订合同属于无效并损害其 优先承包权，本院认为胡东河等人已另案诉讼，本院不予审理；胡东河等人提出吕 章军只是包村干部，不是村委会的代表人，原审判决列其为代表人程序违法，本院 认为，吕章军经村委会授权主持全村工作，可以作为代表人参加诉讼，原审程序正 确，胡东河等人的上诉理由不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正 确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一) 项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案中，村委会以承包期限届满主张所有权项下的实际经营权而要求胡东河等 人返还土地，胡东河等人以其享有优先承包权，未经其同意，其他承包合同无效， 其仍然享有实际经营权为由不予返还进行对抗，双方形成诉讼。此类纠纷案例较 少，法律适用也不明确，考虑到农村实际情况和当事人的情绪，主办法官在审理中 曾做了大量的调解工作，但终因利益冲突太大而未成功。处理此类农村土地承包问



一、土地承包经营权确认 31

题，既要依法解决，又要结合农村的实际情况，法官下判说理，既要符合法律精 神、法理逻辑，又要结合农村群众的传统意识形态，用群众能接受的方式，用群众 能听得懂的语言来诠释法律精神，才能解决实际问题，真正化解矛盾解决纠纷。本 案争议涉及土地的优先承包权，但对承包合同期限已届满的事实双方均予认可，故 双方争议的实质问题就是土地的实际经营权的归属问题。为此，主审法官首先对优 先权的实质内涵进行了详细解释，让当事人充分理解优先权只是一种缔约权，一种 签订合同的权利，而不是实际经营权，土地的实际经营权对于所有权大以外的人来 说，只有在与所有权人签订土地承包合同后，才可能享有，没有土地承包合同是不 可能享有实际经营权的，优先权与经营权是相互独立的不同权利。在此基础上又向 当事人分析了其双方的合同约定，在合同期满的情况下，胡东河等人应履行合同约 定的将土地归还村委会的义务，之后再依法主张自己的权利，事实上其已就村委会 与第三人之合同效力另行诉讼。本案在调解未能成功的情况下，法庭按照相关法律 规定，结合法理解释，根据土地承包合同的约定及合同已到期的具体事实，通过对 优先承包权与实际经营权的含义和实质进行充分的说理与释明后作出了判决，严守 了契约精神，兼顾了各方利益，有效地解决了本案的实质争议。
编写人：河北省肥乡县人民法院郝社民