菏泽市帝都花园业主委员会诉菏泽开发区帝源 房地产开发有限公司建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省菏泽市中级人民法院(2013)菏民三初字第40号民事判决书
2. 案由：建筑物区分所有权纠纷 3.当事人
原告：菏泽市帝都花园业主委员会(以下简称帝都花园业委会) 被告：菏泽开发区帝源房地产开发有限公司(以下简称帝源公司)
【基本案情】
帝源公司开发建设了帝都花园小区，小区规划设计图包含会所、幼儿园，显示 共建面积为3.28万平方米，会所、幼儿园于2006年5月竣工。竣工后，会所部分 房屋作为物业用房，其余由帝源公司使用。2006年7月，帝源公司与案外人签订 20年的租赁合同，将会所租赁给案外人。2009年3月，帝都花园小区入住率达
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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷
75%,帝都花园业委会成立并备案。2010年，经协商，帝源公司将会所中的15间 房屋交付帝都花园业委会。
帝源公司在销售宣传中称“帝都花园具有完善的配套设施，大型多功能VIP 会 所、双语幼儿园等”,在其与业主签订的商品房买卖合同中未对小区内会所、幼儿 园产权归属作出约定。帝都花园业委会依据小区规划图、帝源公司销售宣传材料、 公摊面积及建设成本的负担等认为小区会所、幼儿园产权应属全体业主所有，故请 求确认并判令帝源公司交付全体业主。帝源公司则认为小区会所、幼儿园竣工时没 有法律规定其产权归属，既由帝源公司建设，应属帝源公司所有。审理过程中，帝 源公司认可案涉会所、幼儿园的建设成本已分摊到部分业主，但在限定期限内未提 交建设成本的具体分摊情况，帝都花园小区住宅商品房绝大部分已经销售完毕。
【案件焦点】
小区内会所、幼儿园产权属帝源公司所有还是小区全体业主所有。
【法院裁判要旨】
菏泽市中级人民法院经审理认为：本案争议焦点为业委会是否具备本案诉讼主 体资格，案涉会所、幼儿园占用房屋产权的归属及帝源公司实际收取的幼儿园租金 归属问题。
关于业委会的诉讼主体资格。本院认为，业委会具备本案诉讼主体资格，可以 代表帝都花园小区业主参加本案诉讼。根据最高人民法院[2005].民立他字第8号 关于业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函，业主委员会作为业主大会的执 行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行 为的法律效果及于全体业主。故本案业委会符合《中华人民共和国民事诉讼法》第 四十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的 意见》第40条①关于“其他组织”的规定，可以代表帝都花园全体业主参加本案 诉讼，帝源公司关于业委会不具备本案诉讼主体资格的抗辩不予采信。
关于案涉会所、幼儿园占用房屋产权的归属，本院认为会所、幼儿园占用房屋
① 对应2015年1月30日颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼 法〉的解释》第五十二条。
六、建筑物区分所有权 183
权属应归帝都花园业主所有。本案是因小区规划内会所、幼儿园占用房屋产权归属 引起的建筑物区分所有权纠纷，会所、幼儿园占用房屋虽于2006年5月份即竣工， 但一直并未确权，这种状态持续至今，且当时并无关于小区规划内会所、幼儿园占 用房屋权属的相关法律、法规，故本案可适用诉讼发生时相关的法律、法规。案涉 争议房屋权属归帝都花园业主所有的理由如下：1.帝源公司与帝都花园业主签订 的商品房买卖合同中未就会所、幼儿园占用房屋的归属作出约定，且就上述房屋至 今并未办理产权证书，帝源公司也不能提供产权归其所有的证明文件。2.在帝源 公司报规划部门的规划图纸上显示小区规划包含会所、幼儿园，帝源公司认可公建 建筑包括案涉会所、幼儿园。3.帝源公司主张案涉会所、幼儿园所占房屋由其 “出资建设”、其应依建设行为取得所有权，但是其不能提供证据证明其在开发建设 帝都花园小区时将对会所、幼儿园占用房屋的“出资”单独核算且自行负担，即不 能提供证据证明未将案涉房屋的建设成本计算在出售给帝都花园业主的商品房中。
4.帝源公司自认案涉会所、幼儿园的建设成本已分摊到小区部分业主，且在限定 期限内未提供建设成本具体分摊情况，现案涉小区商品房已基本出售完毕，结合帝 源公司自认情况应认定争议房屋的绝大部分建设成本已由小区业主分摊。5.帝源 公司在开发帝都花园小区项目并对外宣传中称配套设施包含会所、幼儿园，将会 所、幼儿园等配套部分载于其销售资料之中，使业主对其购买专有部分即可获得相 应配套设施部分产生合理信赖。6.帝源公司在业委会成立后将会所中的15间房屋 交付业委会，可以认定帝源公司以其行为认可案涉争议房屋权属归帝都花园业主所 有。综上，帝源公司关于案涉会所、幼儿园占用房屋由其“出资建设”、应归其所 有的抗辩不能成立，即案涉会所、幼儿园占用房屋的所有权应归帝都花园小区业主 所有。
关于自2006年8月至2013年8月帝源公司实际收取的幼儿园租金45.5万元， 本院认为帝源公司应交付业委会38.5万元，即2006年8月至2009年2月租金业委 会、帝源公司各得50%,2009年3月至2013年8月的租金应归业委会所有。案涉 幼儿园建设时的成本系帝源公司先行承担，但该建设成本在帝源公司出售帝都花园 小区商品房的过程中逐渐分摊给小区业主，鉴于这一分摊过程是幼儿园占用房屋建 设成本在帝源公司与业主之间变化的，且幼儿园占用房屋的租赁也是一个持续的过 程，故幼儿园租金的分配也应随着建设成本的分摊情况而变化。但是幼儿园建设成
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本的分担情况是随着业主数量的增加而不断变化的，难以固定某一比例，故业委会 成立之前的租金，考虑帝源公司必要的管理成本及难以实际交付等情况，宜双方各 分得50%。业委会成立之后，案涉幼儿园占用房屋具备交付条件，而帝源公司并未 交付业委会，故自此之后帝源公司收取的租金应交付业委会。根据帝源公司与案外 人签订的租赁合同，2006年8月至2009年2月的租金为14万元，双方各50%即帝 源公司应交付业委会7万元；2009年3月至2013年8月的租金为31.5万元。以上 合计，帝源公司应交付业委会幼儿园租金38.5万元。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院《关于审 理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民 共和国民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民 事诉讼法〉若干问题的意见》第40条①之规定，判决如下：
一 、位于山东省菏泽市帝都花园小区内会所、幼儿园占用房屋的所有权属帝都 花园小区业主所有，帝源公司于本判决生效后三十日内将上述房屋(已交付的15 间房屋除外)交付业委会。
二 、帝源公司于本判决生效后十日内将已收取的属于帝都花园小区业主所有的 38.5万元租金交付业委会。
【法官后语】
目前法律、法规关于小区会所的权属规定并不明确，所以争议一直在继续。主 要争议分为两种观点，一种观点认为属于开发商所有，另一种观点认为属小区全体 业主所有。
笔者认为，确认小区内会所、幼儿园权属时应依据是否办理权属证书、合同是 否作出约定、建设成本分摊等情况具体分析。我国不动产权属是法定原则，如果小 区内会所、幼儿园占用的房屋已经房产部门登记并颁发产权证书，应以登记为准。 如果没有办理产权登记，开发商与业主在商品房买卖合同中作出约定的，应依据合 同约定确认小区会所的权属。这两种情况都是有依据的，不再详细讨论。
争议的发生就是因为既没有产权证书又没有合同约定。这时，不能简单以房价
① 对应2015年1月30日颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼 法》的解释》第五十二条。
六、建筑物区分所有权
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高低判断业主是否为小区内会所、幼儿园买单，因为房价虽然取决于建设成本，但 价格本身还受市场行情的影响，房价中是否分摊了会所、幼儿园的建设成本不容易 界定。此时的举证责任应分配给开发商，由其举证证明会所、幼儿园建设成本的承 担情况。如果开发商就小区内会所、幼儿园单独立项、报批并且建设成本与小区内 出售给业主的房屋分开核算，就能提供相应证据，如果开发商不能提供，又如何能 在属于业主共有的土地上拥有会所、幼儿园等房产?具体到案涉会所、幼儿园，就 符合既没有产权证书也没有合同约定的情形，在判决说理中即按照分析建设成本承 担的思路确定其产权归属。判后，当事人已主动履行了判决。
编写人：山东省菏泽市中级人民法院 梁春丽
