——黄世万等诉林永年建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省泉州市中级人民法院(2012)泉民终字第2673-2号民事判决书
2.案由：建筑物区分所有权纠纷 3. 当事人
原告(被上诉人):黄世万、黄妙萍、黄珊珊、黄妙芳、黄朝琴、黄若染、黄 世迪、丁非愚、丁抒穆
被告(上诉人):林永年
【基本案情】
址在泉州市鲤城区城南片区土地路A#-202 、302 号的房屋由原告黄世万等9 人共同所有，被告林永年是址在鲤城区城南片区土地路 A#-304 室房屋的使用人， 该房屋为复式结构，其中4楼东面相邻一个屋顶平台，平台正下方是303、302、 301室，304室房屋4楼的房间有门通往该平台。2005年，被告在装修房屋时，同
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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷
时在平台上铺设磁砖、建造花坛、水池，并摆放花草植物。被告建造的水池及部分 花坛所在的平台位于302室的正上方。之后，原告向该小区的物业管理公司反映因 被告的修筑行为导致302室房屋室内漏水，经物业管理公司调解，被告林永年对 302室房屋顶进行过维修。原告认为，302室房屋室内漏水部分至今尚未修复，经 协商未能解决，遂诉至法院。
原告诉称：楼屋顶属于建筑物的共有部分，全体业主均享有共有权。但被告在 未经全体业主同意的情况，擅自在土地路2幢楼的屋顶种花养殖、修建水池等景观 设施供自己使用，侵犯了全体业主的合法权益。更严重的是被告的行为导致202 室、302室房屋漏水，其中302室厨房及客厅严重漏水，致使302室根本无法居住。 被告未经国家规划部门批准和全体业主共同决定，擅自在屋顶上违章搭建，严重损 害了原告的合法权益。
被告林永年辩称：土地路A#幢304室四楼的晒台是被告向泉州市政府城南指 挥部住宅开发公司购置，使用权归被告所有，不存在与原告共同共有。原告主张的 漏水的质量问题是历史原因造成，土地路A#幢302室房屋原有质量问题造成屋顶 漏水，被告未装修时，开发公司就修理过，302室户主与物业公司将漏水责任嫁祸 于被告，被告被迫修理过，修理时发现是因原开发公司维修时没做防水层，致使屋 顶继续漏水。
【案件焦点】
对于屋顶平台权属的定性问题。
【法院裁判要旨】
福建省泉州市鲤城区人民法院认为：本案诉争屋顶平台是原、被告所在楼宇的 楼顶屋面，属于建筑物区分所有权客体的共有部分，应归属该幢楼全体业主共有。 被告虽有权使用诉争平台，但其在诉争平台上建造花坛、水池，改变屋顶平台的外 形和结构，已超出合理使用范围。被告未经其他共有人书面同意，擅自改变诉争平 台的外形和结构，已侵犯其他业主的建筑物区分共有权。因此原告要求被告拆除建 于原告303室屋面上的花坛、水池，并恢复原状，合理合法，应予以支持。据此， 依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条、第七十二条 第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问
六、建筑物区分所有权 149
题的解释》第一条第一款、第三条第一款第一项、第十四条第一款、第十六条之规 定，判决如下：被告林永年于本判决生效之日起十日内将其在鲤城区城南片区土地 路A#-304 室房屋4楼东面相邻屋顶平台上建造的花坛、水池予以拆除，并恢复 原状。
一审宣判后，被告林永年不服，提出上诉称：原审认定A#304室的4楼东面是 共同平台，不符合事实。原审依据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定， 适用法律不当。用浮水加气砖建防水花坛和金鱼池是在上诉人使用范围内，无改变 外形结构，无侵犯和损害301室、302室及他人的权益。故请求二审法院撤销原判， 驳回被上诉人的诉讼请求。
福建省泉州市中级人民法院经审理认为，原审判决查明的事实没有出入。二审 法院依职权调取泉州市城南片区土地路2号楼的规划设计图，从上述规划设计图可 见，上诉人购买的址在泉州市城南片区土地路A#-304 室房屋为复式房屋，该房屋 4楼设计有卧室两间；在被上诉人所有的泉州市城南片区土地路A#-302 室房屋所 在楼梯上方的屋顶位置设计有一个“上人口”。另经现场勘察，该302室房屋所在 楼梯上方的屋顶位置未发现留有“上人口”。
福建省泉州市中级法院根据上述事实和证据认为，上述302室房屋所在楼梯上 方的屋顶位置虽按现状看未发现留有“上人口”,但根据规划设计图，该位置是留 有“上人口”的。本案诉争屋顶平台是双方当事人所在楼宇的楼顶屋面，属于建 筑物区分所有权客体的共有部分，应归属该幢楼全体业主共有。上诉人林永年未 经其他共有人同意，擅自在该屋顶平台上建造花坛、水池等，已超出合理使用的范 围，侵犯到其他业主的建筑物区分共有权。原审判决上诉人拆除花坛、水池并恢复 原状正确，应予维持。上诉人称诉争屋顶平台属其专有部分，与规划设计图不相 符，故其该项主张缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉人林永年的上 诉，维持原判。
【法官后语】
屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外 的有围护无顶盖的台面。从物理特征上看，屋顶平台不仅是下层单元的“盖”,
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同时是整栋房屋的“顶”,而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元，具 有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从功能上看，屋顶平台是整栋房屋的屋 顶，对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用，是必须的消防安全通道。从结 构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖、遮风挡雨、排 除雨水积雪和保温隔热的作用。因此，屋顶平台实际形同屋顶，只是比屋顶多了 围护而已。但由于其与屋顶所存在的些许差异，《最高人民法院关于审理建筑区 分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确对二者的权属定性作出规 定，如果是屋顶，则明确属于共有部分，如果是露台，则在具备特定条件下，可 属于专有部分。
按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》的规定，屋顶平台原则上属于共有部分，例外属于专有部分，即具备以 下条件：符合规划、物理上专属于特定房屋、销售合同有约定。本案诉争的屋顶平 台，由于其不具有利用上的独立性，无法排他使用，故在物理上无法专属于特定房 屋，因此，两审法院均认定其属于建筑物区分所有权的共有部分。
当然对于部分业主无偿利用作为共有部分屋顶平台的行为是否构成侵权，还必 须按照《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》的规定进行审核。如果该业主是基于其专有部分特定使用 功能的合理需要，而合理使用屋顶平台，并不构成侵权。而如果该业主未经其他业 主同意擅自改变共有部分的使用功能或者进行经营活动的，均构成侵权。本案被告 擅自改变诉争屋顶平台的外形和结构，已侵犯到其他业主的建筑物区分共有权，该 行为即构成侵权。
编写人：福建省泉州市鲤城区人民法院王文鑫
