——邹立森诉邹本臣所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
天津市南开区人民法院(2011)南民初字第2579号民事判决书
2.案由：所有权确认纠纷
3.当事人
原告：邹立森 被告：邹本臣
【基本案情】
原告邹立森系被告邹本臣之父。2003年12月20日，原、被告就购买天津市南 开区黄河道宇正园一处房屋达成协议，双方约定：“甲乙双方系父子关系，甲方 (邹立森)购买一套坐落于天津市南开区黄河道与青年路交口东北侧宇正园的房 屋，共计面积116平方米。因甲方邹立森年龄原因贷款困难故购房合同乙方处填写 甲方之子邹本臣的名字，并以邹本臣的名义贷款。该房屋以邹本臣名义办理的贷款 和一次性交首付款十四万元及该房屋有关的所有费用均由甲方邹立森支付。房屋交 付后，该房屋所有权和使用权归邹立森，邹立森是该房屋唯一的实际权利人和使用 人。乙方邹本臣对上述情况无异议。”同月27日，原告以被告名义购买讼争房屋，
二、所有权确认 27
总房款421151元，原告交纳首付款131151元，以被告名义办理个人公积金(组 合)贷款290000元，贷款期限自2004年2月6日至2034年2月5日。被告每月正 常还贷后，原告将相关款项给付被告。截至2008年4月30日，原告已将贷款全部 还清。2008年5月15日讼争房屋取得产权证，所有权人登记为被告。后原告要求 被告将涉诉房屋所有权登记变更至原告名下，遭被告拒绝。原告遂诉至法院，要求 确认讼争房屋产权人为原告。被告辩称，双方签订协议属实、首付款确系原告支 付，贷款亦由原告实际偿还。但该房屋系原告自愿以被告名义购买，被告为原告独 子，原告百年后，该房屋属遗产，为了避免过户费用及遗产税，不同意过户。另， 原告邹立森于2007年12月28日协议离婚，至今未婚。被告邹本臣于2005年5月6 日结婚，婚后一直居住在讼争房屋内。
【案件焦点】
1.原、被告之间约定的借名购房协议是否具备确认讼争房屋所有权的效力； 2. 在原告自愿借用他人名义购房的情况下，其是否能够请求其享有所购房屋的所 有权。
【法院裁判要旨】
天津市南开区人民法院经审理认为：原、被告双方争议焦点为讼争房产的所有 权归属，本案中已查明讼争房屋首付款由原告支付，贷款亦由原告实际偿还。在购 买讼争房屋前，就该房屋的所有权归属，原、被告之间亦有协议，明确约定了该房 屋所有权归原告所有。讼争房屋购买后，亦由原告出资将房屋贷款完全清偿。对于 以上事实被告不持异议。被告仅以其系原告独子，为避免过户费用及原告百年之后 其继承讼争房产交纳税款为由拒绝将所有权确认为原告的理由，缺乏法律依据。法 院对被告的抗辩理由不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规 定，判决确认以被告邹本臣名义购买的天津市南开区黄河道与青年路交口东北侧宇 正园房屋所有权为原告邹立森所有。
判决后，原、被告双方均未提出上诉。
【法官后语】
国家调控政策的加力和银行放贷条件的紧缩，均对房产交易构成了一定的影
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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷
响。面对种种“限购”政策及“限贷”规定，当事人为了达成交易目的，往往以 借用他人名义购买房屋的方式获得购房资格和贷款资格。但随着房屋价格持续上 涨，在购买房屋后，实际出资人与名义购房人往往就房屋归属产生纠纷，引发诉 讼。本案中原、被告之间的纠纷即是典型的亲友间由“借名购房”引发的所有权确 认纠纷。法院在处理该案时，并没有仅凭双方当事人在购买房屋前的协议就确认房 屋的实际所有权人，而是对相关情况进行了逐一审查，在确定原告的实际出资购买 人身份后，才最终认定讼争房屋所有权的归属。事实上，在目前的司法实践中各地 法院普遍采取对购房的实际出资情况、双方关于房屋所有权或实际出资人有无约定 等情况进行核实后，将房屋所有权或者合同权利判归实际出资购房人的处理方式。 这是以物权有因性作为出发点，充分尊重当事人间的意思自治的情况下适用的处 理方式。但在处理该类型案件时，亦应考虑到如下几方面因素：1.在讼争房屋 上的他项权存续情况下，须征询他项权人(银行、典当公司等)的意见，在实际 购房人同意出资涤除相关权利后，再行确认权属。2.贷款购房后，首付款出资 人拖延、拒不还贷，名义购房人亦参与了部分实际偿还贷款、或借用其名义贷 款、购房，亦会给其今后购房、贷款造成不利影响，借名方涉及不当得利等情形 可采取释明当事人应另案主张的处理方式，避免使案件法律关系复杂化，给审判
工作增加难度。3.对讼争房屋是否涉及其他隐名权利人进行审查，如在购买房 屋时，出借方及借用方是否已有配偶。如发现其他隐名权利人，应及时通知其参 加诉讼或取得其明确的意见。
综上，在处理类似“借名购房”纠纷案件时，法院应严格对实际出资、合同约 定、他项权人、其他隐名权利人进行审查，确保该类纠纷的正确处理，以维护公民 的合法权益与社会经济秩序。
编写人：天津市南开区人民法院庞艺
