房地产建设有限公司土地使用权转让合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院(2012)长民初字第64号民事判决书
114
中国法院2014年度案例 ·土地纠纷
2.案由：土地使用权转让合同纠纷 3.当事人
原告：藤县金鸿发建筑工程有限公司 被告：广西福兴房地产建设有限公司
【基本案情】
被告原来名称为广西梧州福兴房地产开发有限公司，2008年3月9日变更为现 名称。2003年1月20日，梧州市人民政府同意补办梧州市西堤三路17号东侧部分 国有土地出让给被告使用的手续。2004年12月13日，原告(乙方)与被告(甲 方)签订一份《房地产定向开发合同》,约定：1.由甲方在以出让方式取得位于梧 州市西堤三路北面福港楼东侧的地块，全部按乙方的要求，为乙方定向开发6层半 建筑面积约2400平方米的商业住宅综合楼。定向开发的商品房属乙方投资，归乙 方所有和处置，因该项目投资、开发、建设、销售的盈亏风险等所有责任，以及由 此产生的一切债权债务全部由乙方负责。2.全部定向开发项目建设资金由乙方承 担，并由乙方承担因自身原因造成资金不到位而停建、缓建等的后果。3.双方确 认，甲方为本合同定向开发项目，投入土地、报建、设计、办证及其应缴纳的各项 税和费，包干价为160.8万元，由乙方分三期支付给甲方，第一期：乙方应于签订 本合同五个工作日内向甲方支付定金50万元；第二期：在签订合同后第十个工作 日再支付50万元定金，合同依约履行，定金抵作付款；第三期：乙方应于甲方办 妥本合同定向开发项目《建设工程施工许可证》之日起8个月内，向甲方付清余款 60.8万元。4.合同生效后，甲、乙双方应依约履行各自的责任和义务，任何一方 违约，应赔偿对方因此受到的损失。如乙方中途毁约的无权请求返还定金，如甲方 中途毁约的应双倍返还定金给乙方。5.乙方逾期付款的，应按逾期付款额的每日 万分之五向甲方承担违约责任。6.该项目由乙方自行将平面、立面方案设计好， 一个月内交给甲方正式设计施工图，并在六个月内办理有关施工手续给乙方，如逾 期则按乙方已付款项的每日万分之五向乙方承担违约责任。
2005年6月10日，原告(乙方)与被告(甲方)再次签订《房地产定向开发 合同补充协议》,约定：1.双方同意，在乙方认购甲方开发的福港楼A 幢八楼一单 元2号、3号按每平方米1750元计算，和认购福港楼A 幢九楼一单元2号、3号按
三、土地使用权出让、转让、租赁 115
每平方米1750共四套房的前提下，甲方同意为乙方定向开发位于梧州市西堤三路 北面福港楼东侧地块的物业商业住宅综合楼由原来准建6层半向规划部门申报增加 至9层。2.有关要求增建至九层的申报规划及审批手续由甲方负责办理，因此涉及 更改项目增加楼层所产生的配套费和有关部门的收费以及建筑费用等一切税和费， 均由乙方负责支付。
2004年12月24日，原告向被告支付定金100万元。2005年6月13日，原告 再次向被告支付福港楼A 栋8、9楼2#、3#房的购房定金8万元。
2004年12月、2005年1月，原告向被告提交了福港楼C 栋的平面、立面建设 方案。2005年8月18日，梧州市建设与规划委员会同意将福港楼C 栋的层数由原 6层调整为9层，地层局部停车及物业管理，其余作商业用房。2005年12月20日， 梧州市建设与规划委员会发出《关于缓建福港楼C 栋建设的通知》,通知被告拟开 发建设的福港楼C 栋位于西堤路边，层数为九层，与作为景观道路的西堤路两侧景 观不相协调，要求被告暂缓该栋建筑的建设，待其周边地块开发建设时，与周边地 块的建筑相结合统一建设。
2007年2月7日，被告取得讼争地块，即西堤三路北侧原苎麻厂处C 地块的国 有土地使用权证，使用权类型为出让，使用权面积为741.93平方米。由于被告至 今未办理福港楼C 栋的报建手续，2011年11月1日，原告致函被告，要求被告履 行合同义务。同月10日，被告向原告发出解除合同通知，认为原告一直没有按合 同和补充协议的约定履行义务，也没有进行任何实质性的投入和建设，导致定向开 发地块一直闲置未开发，故被告要求与原告解除《房地产定向开发合同》和《房 地产定向开发合同补充协议》。2011年12月15日，原告因对被告单方解除合同有 异议，诉至法院。
【案件焦点】
1.原、被告签订的《房地产定向开发合同》的性质与效力问题；2.被告解除 《房地产定向开发合同》、《房地产定向开发合同补充协议》是否符合法律规定；3.被 告是否应当履行转让土地使用权的合同义务；4.被告是否应当向原告支付违约金。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院经审理认为：
116
中国法院2014年度案例 ·土地纠纷
第一，原、被告签订的《房地产定向开发合同》的效力问题。
原、被告签订的《房地产定向开发合同》,虽然名为“定向开发”,但双方在 合同中关于该项目的投资、开发、建设、销售的盈亏风险等所有责任，以及由此产 生的一切债权债务全部由原告承担，被告只固定收取包干价160.8万元的约定，符 合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解 释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营 风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，故双方订立 的合同性质应为土地使用权转让合同。该合同是双方的真实意思表示，合同条款没 有违反法律法规的规定。虽然双方在签订合同时，被告尚未取得出让土地使用权证 书，但起诉前被告已经取得出让土地使用权证书，因此，根据《最高人民法院关于 审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，该合 同是合法有效的。被告主张该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第 三十八条的规定，是无效合同。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权 转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的 投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《中华人 民共和国城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让 合同效力的法律强制性规定。因此，被告关于《房地产定向开发合同》未达到 25%投资开发条件应认定无效的主张，本院不予采纳。
第二，被告单方解除《房地产定向开发合同》、《房地产定向开发合同补充协 议》是否符合法律规定。
双方签订合同后，原告已在约定期限内向被告支付1000000元。另外，原告于 2004年12月、2005年1月已设计好福港楼C 栋的立面和平面建筑方案，虽然被告 否认收到该建筑方案，但梧州市建设与规划委员会于2005年8月18日批准将福港 楼C 栋的层数由原6层调整为9层，可以证明原告已向被告交付福港楼C 栋的立面 和平面建筑方案。故原告已依合同约定履行义务，被告至今未为原告办理报建手续 系该项目未能投入建设的原因，本案不符合被告单方解除合同的法定条件。由于双 方没有约定解除合同的异议期限，因此，原告在收到解除合同通知后有异议，并在 法定期限内向法院起诉，要求确认被告于2011年11月10日发出的《解除合同通
三、土地使用权出让、转让、租赁 117
知》无效，理据充分，本院予以支持。
第三，被告是否应当履行转让土地使用权的合同义务。
原、被告签订的《房地产定向开发合同》实质为土地使用权转让合同，合同约 定被告转让编号为梧国用(2007)第616号的《国有土地使用证》确定的西堤三 路北侧原苎麻厂处C 地块、使用权面积741.93 平方米的国有土地使用权给原告。 原告已按合同约定的期限向被告支付了大部分价款1000000元，被告应当将上述出 让土地使用权转让于原告。因此，原告要求被告履行将编号为梧国用(2007)第 616号的《国有土地使用证》确定的西堤三路北侧原苎麻厂处C 地块、使用权面积 741.93平方米的国有土地使用权转让给原告的义务，有理有据，本院予以支持。
第四，被告是否应当向原告支付违约金。
原、被告签订的《房地产定向开发合同》实质为土地使用权转让合同，因梧州 市建设与规划委员会发出《关于缓建福港楼C 栋建设的通知》,导致该合同延迟履 行，双方均无过错。因此，原告认为被告违约，要求其支付违约金365000元，无 理无据，本院不予支持。
广西梧州市长洲区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十 六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件 适用法律问题的解释》第九条、第二十四条之规定，作出如下判决：
一 、确认被告广西福兴房地产建设有限公司于2011年11月10日向原告藤县 金鸿发建筑工程有限公司发出的《解除合同通知》无效；
二 、被告广西福兴房地产建设有限公司应当履行将编号为梧国用(2007)第 616号的《国有土地使用证》确定的西堤三路北侧原苎麻厂处C 地块、使用权面积 741.93平方米的国有土地使用权转让给原告藤县金鸿发建筑工程有限公司的义务；
三、驳回原告藤县金鸿发建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案的争议焦点为《房地产定向开发合同》的性质及效力认定问题。双方在签 订《房地产定向开发合同》时，被告广西福兴房地产建设有限公司还未取得土地使 用权证书，但在起诉前被告已经取得出让土地使用权证书，应当认定合同有效。本 案所涉房地产开发合同内容并未违反法律、行政法规强制性的规定，也未损害国家
118
中国法院2014年度案例 ·土地纠纷
利益、社会公共利益和他人利益。故原告藤县金鸿发建筑工程有限公司与被告广西 福兴房地产建设有限公司之间签订的《房地产定向开发合同》合法有效。至于转让 的土地未达到25%以上的投资，是法律对土地使用权转让合同标的物设定的于物权 变动时的限制性条件，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，属合 同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
编写人：广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院方盛
