——王赛诉北京心连心物业管理公司等财产损害赔偿案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市密云县人民法院(2012)密民初字第4895号民事判决书





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中国法院2014年度案例 ·侵权赔偿纠纷


2.案由：财产损害赔偿纠纷
3.当事人 原告：王赛
被告：北京心连心物业管理公司、马德军、相久玉

【基本案情】
2007年11月李淑贤(原告王赛之母)承租了位于密云县宾阳北里27号楼西 侧的北京心连心物业公司平房北数第六、七、八间，王赛于2008年5月注册成立 北京赛北立成综合商店，利用李淑贤承租的房屋进行食品、烟酒及日用品个体经 营。马德军于2010年承租了该平房的北数第四、五间。2011年3月，马德军在未 经北京心连心物业公司同意的情况下将其承租的房屋转租给相久玉使用。2012年1 月30日11时30分许，相久玉居住的北数第四间房屋起火。北京市密云县公安消 防支队认定起火的部位位于北数第四间房屋床的西北侧，北数第六间租户(李淑贤 承租)的货物和生活用品受到不同程度的烟熏，此起火灾不排除电气线路故障所 致。北京市密云县公安消防支队认定王赛的损失为2800元。
本案在审理过程中，王赛提出除公安消防支队认定的损失外，因其商店内商品 受到不同程度的烟熏，要求三被告赔偿其商品损失共计7000元，但并未提供充分 的证据予以证明。
另查，2012年7月9日，北京心连心物业公司起诉李淑贤，要求解除其与李淑 贤签订的房屋租赁合同，北京市密云县人民法院于2012年8月10日判决解除北京 心连心物业公司与李淑贤的房屋租赁合同。
【案件焦点】
承租人未经出租人同意擅自将房屋进行转租，房屋在使用过程中造成他人损害 的，承租人和出租人如何承担责任。
【法院裁判要旨】
北京市密云县人民法院经审理认为：公民合法的财产权利受法律保护。北京心 连心物业公司作为宾阳北里27号楼西侧平房的出租方，对出租房屋负有维修和安 全保障义务，房屋电路作为租赁房屋附属设施，出租人理应负有维修和管理义务。




三、违反安全保障义务责任 93

由于北京心连心物业公司出租房屋未尽到维修和管理义务，致使房屋发生火灾，对 原告财产造成损失，北京心连心物业公司对原告损失应当承担赔偿责任；马德军未 经北京心连心物业公司同意，擅自将其承租的房屋转租给相久玉使用，相久玉作为 房屋的实际使用者和管理者，对房屋内的电路设施未尽到合理的注意义务，对存在 安全隐患的电路设施未及时发现和报修，对于原告的损失亦应承担赔偿责任。关于 原告的财产损失，由于原告未提供证据，本院依据密云县公安消防支队确定的财产 损失认定。关于原告的经营损失，本院综合其经营种类、条件及合理的维修时间等 情况酌定。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条， 《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十二条之规定，作出如下判决：
一 、被告北京心连心物业管理公司、马德军、相久玉于本判决生效之日起7日 内赔偿原告王赛财产损失、经营损失共计5000元。
二 、驳回原告王赛的其他诉讼请求。

【法官后语】
关于房屋的出租人及承租人是否应当对原告的损失承担责任及承担多大范围内 的赔偿责任，笔者认为重点在于对房屋出租合同的理解。本案中，心连心物业作为 房屋的所有权人，是房屋的原始出租人，马德军与心连心物业签订房屋租赁合同， 是房屋的承租人，马德军将房屋转租给相久玉，相久玉作为房屋的实际使用人，是 房屋的次承租人。虽然马德军在未经心连心物业公司同意的情况下，擅自将房屋转 租给相久玉，依据《合同法》第二百二十四条的规定，“承租人未经出租人同意转 租的，出租人可以解除合同”,该规定仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同 的解除权，并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护 各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律 规定合同无效的情形下，转租合同不宜认定为无效合同。
出租人并不应为承租人的擅自转租而免除了其对出租房屋的管理、修缮义务， 承租人在将房屋转租之后，针对次承租人而言，也是一定意义上的出租人，对房屋 亦负有与出租人同样的管理和修缮义务，故在房屋使用过程中发生火灾事故，造成 他人损害的，出租人、承租人均应承担赔偿责任。
本案中，出租人、承租人未对房屋尽到管理、修缮义务；次承租人作为房屋的




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中国法院2014年度案例 ·侵权赔偿纠纷


实际使用人，对房屋内的电路设施未尽到合理的注意义务，对存在安全隐患的电路 设施未及时发现和报修，判决房屋的出租人、承租人、次承租人对原告的损失共同 承担赔偿责任是正确的。
编写人：北京市密云县人民法院 寻朝兰