北京旺京置地房地产经纪有限公司诉中国太平洋 保险(集团)股份有限公司等居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市西城区人民法院(2012)西民初字第2116号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷 3.当事人
原告：北京旺京置地房地产经纪有限公司(以下简称经纪公司)
被告：中国太平洋保险(集团)股份有限公司(以下简称保险公司)、第一太 平戴维斯物业顾问(北京)有限公司(以下简称物业公司)
【基本案情】
原告经纪公司于2010年7月代表北京市天元律师事务所(以下简称天元律所) 与被告保险公司及物业公司展开租赁谈判，要求租赁位于北京市西城区丰盛胡同28 号太平洋保险大厦3000余平方米的写字楼供天元律所作为办公场所。2010年7月 22日，经纪公司带领天元律所的工作人员视察了太平洋保险大厦物业现场，之后， 保险公司与物业公司向经纪公司出具了《客户确认函》,承诺向经纪公司支付相当 于一个月表面租金的费用作为代理费。此后，天元律所成功租赁了太平洋保险大厦




十四、居间合同 225

10层3333.22平方米面积的房屋，并正式迁入上述地址办公。按照约定，保险公司 与物业公司应向经纪公司支付72万元的代理费，但其至今未予支付。经纪公司提 起诉讼，要求判令：保险公司与物业公司连带给付居间服务费72万元并承担本案 诉讼费用。
【案件焦点】
居间合同期满后，未通过原中介公司签订租赁合同的行为是否属于“跳中介” 行为。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院认为：根据保险公司与物业公司签订的《办公楼租赁独 家代理委托合同文件》,如果经第三方代理介绍的客户与保险公司签订不短于一年 的租赁协议，则保险公司按照该客户应付月租金的1倍直接向第三方代理支付佣 金。虽然经纪公司不能证明保险公司在《客户确认函》中签字，但是根据《办公 楼租赁独家代理委托合同文件》的上述约定，《客户确认函》对保险公司亦具有约 束力。
根据《客户确认函》的内容，经纪公司获得相当于1个月表面租金的费用作为 代理费的条件之一为：在确认函有效期内，经纪公司确认客户到太平洋保险大厦签 署租赁合同并支付相应保证金及预付租金。该确认函有效期为3个月，即从2010 年7月27日至2010年10月27日，而天元律所和保险公司签订《太平洋保险大厦 租赁合同》的时间为2010年11月25日，该时间在合同有效期之外。经纪公司不 能证明其为双方签订租赁合同提供了其他服务，其虽然主张天元律所和保险公司、 物业公司在2010年11月25日之前已对租赁事项达成合意，但是故意拖延到《客 户确认函》有效期届满后才签订合同，存在恶意串通行为，但并没有提交证据予以 证明，对其上述主张不予支持。因此，经纪公司获得代理费(居间服务费)的条件 并未成就，对其诉讼请求不予支持。
北京市西城区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一 款、第四百二十七条，判决：
驳回原告北京旺京置地房地产经纪有限公司的诉讼请求。





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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷


【法官后语】
“跳中介”行为的认定在民事审判活动中是一个难题，因为机会和服务没有明 显的实物载体，居间人所提供的是一种信息或者专业服务，在履行过程中如果没有 书面记载，很难量化或认定居间人履行合同的行为是否符合合同约定，而且现阶段 中介机构在提供居间服务的时候存在不规范现象，所以导致事实认定更加困难。
司法实践中具体认定拒绝支付报酬的行为是否属于“跳中介”,应从四个方面 分析：
第一，签订合同的当事人是中介机构提供媒介服务的当事人。
如果签订合同的双方当事人不是中介机构提供媒介服务的双方，那么中介机构 提供的居间行为并没有完成，无法认定签订合同的当事人存在“跳中介”行为。当 然，如果委托人为了“跳中介”而通过隐名方式委托他人代为签订合同，那么还应 当认定其行为属于“跳中介”行为。
第二，签订合同的当事人利用了中介机构提供的交易机会或者提供订立合同的 媒介服务。
如果当事人并没有利用中介机构提供的订立合同的机会或者订立合同的媒介服 务，那么就无法认定“跳中介”行为的存在。
第三，签订合同的时间应在和中介机构约定的期间之内。
如果委托人和居间人之间签订有居间合同，且明确约定了合同期限，那么如果 签订合同的时间未在明确约定的期限之内，居间人没有充分的证据证明签订合同的 双方存在“跳中介”的恶意，就不能认定委托人存在“跳中介”行为。
第四，中介机构提供的机会或者服务促成了合同的成立。
如果合同不成立，那么就不会存在“跳中介”行为，居间人只有请求必要费用
的权利。 编写人：北京市西城区人民法院 张保亮 黄冠猛