——黄移科诉刘宏卫房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
湖南省汩罗市人民法院(2012)汨民初字第266号民事判决书
2. 案由：房屋租赁合同纠纷
3. 当事人
原告：黄移科 被告：刘宏卫
【基本案情】
2009年3月28日原告黄移科和被告刘宏卫签订《门面租赁合同》,约定原告 黄移科将其所有的位于汨罗市劳动北路汨罗大市场3栋42号、44号门面出租给被 告刘宏卫，租期为三年(2009年3月24日至2012年3月24日),租金为34000元 /年。现合同到期，原告黄移科要求收回门面，但被告刘宏卫认为双方在合同中约 定有展期续租的权利，故要求继续承租门面，双方未能达成一致处理意见，故诉至 法院。





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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷


【案件焦点】
被告刘宏卫对所承租的门面是否有展期续租的权利。
【法院裁判要旨】
湖南省汩罗市人民法院认为：一、原告黄移科与被告刘宏卫签订《门面租赁合 同》,并对租赁期限、租金等做了相关约定，依法形成租赁合同关系，现租赁合同 已经到期，双方约定的合同解除条件已经成就，被告应当向原告搬出并交还所承租 的门面；二、原告黄移科与被告刘宏卫签订的《门面租赁合同》到期后，被告刘宏 卫并未立即搬出所承租的门面，而是继续占用并使用原告所有的门面，承租人实际 使用租赁物的，应当支付相应的使用费，故原告要求被告赔偿相应租金损失应予支 持，但因原被告合同已经到期双方未能合意继续承租，故此损失费用并非租金损 失，应为被告占用门面期间的使用费用，费用计算参照双方租赁合同中约定的租金 计算，以实际使用租赁物的期限为标准；三、原被告在租赁合同中约定了租赁期 满，被告要求继续承租的，应当在合同到期前一个月与原告订立续租合同，交清下 期租金。通过庭审查明及原被告双方的陈述，被告在答辩中提出的展期续租的权 利，实际应为合同到期后被告对原告门面在同等条件下的优先承租权，但原被告在 合同到期后对门面续租并未能达成一致，且在门面所在的市场管理方的协调下也未 能就门面承租达成一致意见，根据合同法之规定，合同应是基于双方的意思表示一 致，原被告在合同到期后虽然有优先承租权，但对于承租无法与原告达成一致意 见，被告无法继续承租原告的门面。
湖南省汨罗市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二 百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，做出如 下判决：
一 、被告刘宏卫在判决生效后十日内腾空并向原告黄移科交还位于汨罗市大市 场3栋42号、44号门面。
二 、被告刘宏卫在判决生效后十日内，按照34000元/年的标准向原告黄移科 支付从2012年3月25日起至租赁房屋实际交付之日时止的门面占用期间使用费。
【法官后语】
本案的处理关键是如何理解被告提出的“展期续租权”,即被告在租期到期后




三、租赁合同 45

是否享有再次优先承租的权利。关于优先承租权，现行法律并无明文规定，这种优 先权类似于现行法律中所规定的优先购买权。两者都反映了租赁权的物权化倾向。 虽然传统民法中租赁权纯属债权，但随着社会经济的发展，在20世纪后的各国民 法为了稳定租赁关系，保护承租人利益，大都采取了租赁物权化的法律对策。主要 表现在：1. 同一物的同一部分只可设立一个租赁权。2.出租人在租赁合同存续期 间出售租赁物的行为不影响租赁合同的效力。3.在租赁合同关系中承租人享有优 先购买权。但是优先承租权与其他几项已被法律所采纳的承租人权利又有一定的区 别。首先，其他三项权利均要求在租赁合同的有效期间内，而优先承租权则发生在 租赁期满后下一个租赁合同签订期间；其次，优先购买权对抗的是第三人，而优先 承租权不单可以对抗第三人，更是对出租人的所有权进行一定限制。因此，承认优 先承租权其实就是赋予租赁权更大的物权效力，使其在租赁合同期间拥有的排他性 延续到租赁合同期满后的一段时间内。
但基于合同自由原则，合同主体在进行合同活动时意志独立、自由和行为自 主，即合同主体在从事合同活动时，以自己的真实身份来充分表达自己的意愿，根 据自己的意愿来设立、变更和终止民事权利义务关系。就本案来说，原被告的原租 赁合同确定的优先承租权实际上是对合同自由中选择相对人自由作出了适当限制， 即如果原告需要将门面继续出租，则在选择承租人时在同等条件下要优先被告。但 同样是基于合同自由原则，原告的缔约合同自由和决定合同内容自由等并未受到限 制，也就是说原告应当有权决定是否与他人订立合同，即如果原告不打算将门面继 续出租的话，被告的优先承租权无法实现；同样在决定合同内容时，当事人有权依 法决定合同的内容，在法律规定的范围内，可以自由订立合同条款，这也是原被告 “讨价还价”的过程，如果原被告无法对合同内容合意一致，合同同样无法成立， 且过分强调承租人的优先承租权容易侵犯出租人对租赁物的所有权。
编写人：湖南省汨罗市人民法院 巢烨