——融安县人民政府水利局诉融安县茂财 商贸有限责任公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广西壮族自治区柳州市融安县人民法院(2011)融民二初字第52号民事判 决书
2. 案由：房屋租赁合同纠纷
3. 当事人
原告：融安县人民政府水利局
被告：融安县茂财商贸有限责任公司
【基本案情】
2007年11月23日，原告融安县人民政府水利局与被告融安县茂财商贸有限责 任公司签订了一份房屋租赁合同。融安县人民政府水利局(甲方)将水电招待所一 楼三间门面及二、三、四楼整楼出租给融安县茂财商贸有限责任公司(乙方),租 赁时间从2007年11月1日至2012年10月31日，租金为每月10200元，每月10 日前交纳。乙方主要义务有：1.按时足额交纳租金；2.乙方合同期内不再租赁须 提前一个月告知甲方，方可终止合同，不准私自转让；3.乙方必须爱护租用的房 屋财产，不得随意改修和损坏，如需装修改变房屋结构应征得甲方同意方可施工， 人为造成的损坏及渗漏由乙方自行修补。签订合同后，双方都各自履行了义务。 2008年7月17日，被告与第三人陈某签订了一份联手经营协议书，双方共同出资 200000元合作经营“麦香村饼屋”,以被告承租的水电招待所一楼的一间门面作为 经营场所。2008年9月8日，第三人陈某以“麦香村饼屋”为字号到融安县工商
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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷
行政管理局进行了个体工商户注册登记，并于同日开业经营至今。2009年6月3日 被告融安县茂财商贸有限责任公司的法定代表人刘茂财以“我们美食城”为字号 到融安县工商行政管理局进行了个体工商户注册登记，以被告所承租的房屋二、 三、四楼为经营场所进行经营活动。被告自2008年度后未进行年度检验，2010年 12月17日被融安县工商行政管理局吊销了营业执照。
在被告与第三人陈某联手经营期间，被告一直委托第三人陈某代交租金给原 告，原告在收取第三人交纳的租金时并未提出异议。2011年11月2日前，“我们美 食城”对被告承租房屋的二、三、四楼进行装修，事前已将装修意向告知原告。
原告诉称：被告被工商机关吊销了营业执照，丧失了经营主体资格，且未经原 告同意将租赁房屋转租第三人陈某，又对租赁房屋进行装修，装修行为危害了房屋 安全，已构成违约，按照法律和合同的约定，应解除原被告签订的房屋租赁合同， 被告需将租赁房屋恢复原状。被告辩称，虽然其被吊销了营业执照但并未丧失主体 资格，其与第三人陈某之间是联手经营合同关系而非转租关系，被告的装修行为告 知了原告，也未改变房屋结构危及房屋安全，故被告并未违约，原告不享有合同解 除权。
【案件焦点】
被告被吊销营业执照后奖承租房屋转租是否构成违约。
【法院裁判要旨】
柳州市融安县人民法院经审理认为：被告虽然被吊销了营业执照，但因其未进 行清算注销故仍具有主体资格，并能进行与清算相关的经营活动。原被告签订房屋 租赁合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律的规定，该合同合法有效。在 合同履行期间，被告与第三人陈某签订联合经营合同，双方有共同出资，按约定进 行利益分配，故认定被告与第三人之间不成立租赁合同关系；被告的法定代表人刘 茂财以“我们美食城”为字号登记个体工商户，以被告所承租的房屋二、三、四楼 为经营场所进行经营活动，因其是独立的经营主体，故认定被告与“我们美食城” 之间形成租赁合同关系，被告的行为已构成转租。被告未将“我们美食城”作为新 承租人的情况告知原告，但“我们美食城”自2009年6月3日登记注册至今一直 按合同履行交纳租金等义务，原告在诉讼过程中知悉“我们美食城”为次承租人后
三、租赁合同 39
也并未表示异议，应视同原告同意被告与“我们美食城”的新租赁合同，故认定被 告转租不违反合同约定。次承租人“我们美食城”对租赁房屋进行装修，事前已通 知原告，尽到了告知义务，原告在诉讼期间也未提供被告的装修行为给房屋的主体 结构造成损害的相关证据，故认定“我们美食城”的装修行为不违反合同约定。综 上所述，被告虽被吊销营业执照但未丧失主体资格且已将租赁房屋转租其他经营主 体其主体资格不影响原租赁合同的效力，在合同履行中被告也无违约事项，故原告 要求解除合同的诉讼请求无法律依据，不予支持。
柳州市融安县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九 十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告融安县人民政府水利局的诉讼请求。
【法官后语】
现实中部分被吊销营业执照的企业未及时进行清算和注销登记，其被吊销前所 签订的合同是否能够继续履行也存在争议。本案处理的关键也是被告被吊销营业执 照前签订合同的履行问题。根据《公司法》的规定，公司被吊销营业执照后应及时 成立清算组进行清算，完成清算后应制作清算报告，办理注销登记。在清算期间， 公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。故原签订合同应如何履行，关键是 看该合同是否与经营有关，是否影响清算。
1. 与经营有关的合同。企业被吊销营业执照后应停止与清算无关的经营活动， 故此前签订的与经营有关的合同一般情况下应当终止履行，但有利于债权人的合法 权益实现及清算的进行的可以继续履行。此类合同，合同的相对方可以以该企业被 吊销营业执照为由解除合同。
2. 与经营无关的合同。企业被吊销营业执照后应停止与清算无关的经营活动， 故此前签订的与经营无关的合同一般情况下应当继续履行，但合同相对方对被吊销 执照的企业的履行能力有合理怀疑的，可终止履行。
被告与原告签订租赁合同，租赁房屋作为被告的经营场所，该租赁合同是与经 营有关的合同，被告被吊销营业执照后丧失了经营主体资格，原告可请求终止合同 履行。但被告在被吊销营业执照前已将房屋转租“我们美食城”,两者成立新租赁 合同，该合同与经营无关，原告在知悉新租赁合同关系后未表示异议，即表示承认
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被告的转租行为，故原告不得再以被告被吊销营业执照为由终止合同。而“我们美 食城”可在考虑被告是否具有履行能力后选择是否继续履行。
值得注意的是，本案被告将其与个体工商户“我们美食城”视为同一主体，把 转租当成了合同的继续履行，而被告在被吊销营业执照后也未将该情况及时告知原 告，也未及时办理清算注销手续。次承租人“我们美食城”虽在装修前告知了原 告，但未征得原告同意就急于施工。也正是由于原被告缺乏沟通才造成了纠纷。依 照相关法律规定，从保护合同的相对稳定性，维护商业活动中的公平与正义，鼓励 市场经济兴旺繁荣的角度，作出驳回原告诉请的判决。
编写人：广西壮族自治区柳州市融安县人民法院 敬慧 周文勇
