——李荣海诉叶土秀等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省丽水市中级人民法院(2012)浙丽民终字第305号民事判决书




六、拆迁安置房买卖 217

2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):李荣海
被告(被上诉人):叶土秀、吴根弟、柳毓炎

【基本案情】
叶土秀与其丈夫吴根弟的兄弟柳毓炎系英川电站建设移民。因英川电站建设移 民安置，叶土秀、柳毓炎在景宁县鹤溪镇的英川移民小区分得某两号地基，两人按 规划要求共联建五层。2008年6月，经政府允许，加盖第六层房屋且该房屋符合规 划，可以出售。现第六层房屋产权为叶土秀、柳毓炎共同所有。李荣海弟弟李海龙 原为被告叶土秀、吴根弟女婿(于2009年12月离婚)。
2008年6月，李荣海及其父亲曾与被告叶土秀、吴根弟协商将第六层房屋卖给 李荣海。在2008年6月5日至2008年9月27日期间，李荣海分别向叶土秀、吴根 弟支付了购房预付款并有数张购房款收条、汇款凭证(2008年6月5日30000元收 条一张，2008年7月3日30000元收条一张，2008年7月21日60000元收条一张， 2008年9月27日100000元汇款单一张，2009年2月4日30000元汇款单一张，该 笔款项的存款人为李海龙),但双方一直未订立书面购房合同。房屋也未实际交付 和办理相关房屋转让手续。2011年9月29日，李荣海向法院起诉要求叶土秀、吴 根弟、柳毓炎协助办理房屋过户手续，法院经审理后认为李荣海提供的证据不足以 证明双方已依法订立房屋买卖合同，判决驳回李荣海诉讼请求。后李荣海提起上 诉，2012年3月14日，丽水市中级人民法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。
【案件焦点】
1.购房预付款数额的确定；2.被告是否应承担房屋买卖合同无法履行的过错。
【法院裁判要旨】
浙江省丽水市景宁畲族自治县人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼 请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。李荣海和叶土秀、吴根弟、柳毓炎的 房屋买卖合同已被之前的有效判决认定为未成立，李荣海要求叶土秀、吴根弟、柳 毓炎赔偿房价差价损失的主张缺乏事实与法律依据，法院不予支持。由于双方房屋





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


买卖已无法继续进行，现李荣海要求返还购房预付款的请求合理合法，法院予以支 持。在房屋买卖合同未达成明确合意时李荣海支付了购房预付款，并至2011年9 月29日李荣海因房屋买卖合同向法院起诉时被告仍未予以退还，造成其利息损失， 叶土秀、吴根弟、柳毓炎应当予以适当赔偿。结合本案事实及当地的实际情况，根 据公平合理原则，本院酌情确定赔偿月利率为1.2%。对于李荣海支付给被告购房 预付款数额的问题，吴根弟认为2009年2月4日由杭州联合农村合作银行下沙支 行高沙分理处存入被告叶土秀帐户的30000元为李荣海兄弟李海龙还给其夫妻的借 款。现李荣海方仅提供了一张存款时的凭证，而无其他证据予以佐证，因此，对李 荣海认定该款为购房预付款的主张，缺乏证据予以证明，本院不予采纳。
浙江省丽水市景宁畲族自治县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第 四条、第七十二条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条， 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一 、被告叶土秀、吴根弟、柳毓炎于本判决生效之日起十日内返还给原告李荣 海购房预付款人民币220000元及其利息(从2011年9月29日起按1.2%月利率计 算至履行之日止)。
二、驳回原告李荣海的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和 国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7300元，减半收取3650元，由三被告负担。
李荣海认为一审对已支付购房款认定错误以及认定损失的计算方式错误为由提 起上诉。浙江省丽水市中级人民法院经审理认为：购房款的数额是房屋买卖合同中 最主要的条款，本案作为买方的上诉人与卖方的被上诉人对购房款数额至今未达成 一致意见，双方的房屋买卖合同尚未成立。根据双方提交的证据，无法认定双方在 缔约过程中存在过错，故上诉人以被上诉人存在重大过错为由主张要求赔偿250000 元购房款在2008年6月至2009年2月间在相同地段可购买房屋的价值与上诉人起 诉时相同款项可购买房屋的价值的差价损失的上诉理由不能成立。但上诉人已经支 付了部分购房款，现双方房屋买卖合同未成立，原审结合案件事实及当地的实际情 况根据公平合理原则确定从2011年9月29日即上诉人第一次起诉时起支付因合同 不成立而返还的购房款的利息(按月利率1.2%)并无不当。至于2009年2月4日




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在杭州联合农村合作银行下沙支行高沙分理处存入叶土秀账户的30000元是否为购 房款的问题，上诉人认可该笔款项系上诉人支付的购房款，上诉人又没有其他证据 相印证，上诉人提供的证据不足以证明由他人存入的款项系其支付的购房款，应承 担举证不能的不利后果。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求 不予支持。原审判决并无不当，应予支持。
浙江省丽水市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3966元，由上诉人李荣海负担。

【法官后语】
本案中争议的一个焦点是2009年2月4日在杭州联合农村合作银行下沙支行 高沙分理处存入叶土秀账户的30000元是否为购房款的问题。李荣海为证明该 30000元是自己支付的购房款，提供了“转账凭证” 一个证据，该证据对证明 30000元的性质仅仅是一个间接证据，并且没有其他证据互相印证，审判员无从判 断该笔款项是否为购房款。而审判员在民事案件中又不能拒绝裁判，因此，审判员 必须要有一个工具来裁决谁承担不利后果，而这个工具就是举证责任。
举证责任是法律、法规或司法解释事先规定的，在诉讼中并不会发生转移。针 对特定的案件事实，法律也已经事先规定了举证责任的承担者，这一规则使得审判 者可以在复杂众多的事务处理中找到法定的处理方法，也是实现公平正义的重要 途径。
举证责任的一般分配适用“谁主张，谁举证”的原则，法律有其他规定的从其 规定(特殊侵权的举证责任分配)。本案属于房屋买卖合同纠纷，不存在特殊侵权 的情况，因而适用举证责任的一般分配原则。本案为李荣海提出30000元是其支付 的购房款的主张，而双方当事人提供的所有证据并不能证明该30000元的真实性质 是什么,在这种真实情况处于真伪不明的状态下时，审判员依法判定由负有举证责 任的李荣海承担不利的后果。
编写人：浙江省丽水市景宁畲族自治县人民法院柯雅