——武某诉补某军、王某霖房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2018）京01民终1299号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：武某

被告（被上诉人）：补某军、王某霖 【基本案情】
王某霖与补某军系夫妻，涉案房屋系夫妻共同财产，登记在补某军 名下单独所有。2016年8月4日，王某霖以补某军名义与武某签订《房屋 买卖合同》等文件，约定补某军以895万元将房屋出售给武某。同日，
武某向王某霖支付5万元定金。2016年8月15日，武某称虽双方约定建委





查档后再支付定金95万元，但因一直无法约到补某军，为表诚意，故在 未查档的情况下支付20万元。2016年8月24日，王某霖向武某提出房屋 无法出售。2016年8月29日，武某收到解除通知。补某军称其未授权王 某霖与武某签订上述合同，不认可合同的有效性。武某称与王某霖签署 合同时，王某霖向其出示了结婚证、房产证、王某霖的《承诺书》《配 偶同意声明》及补某军的《委托书》。《委托书》载明，补某军委托王 某霖代办房屋买卖事宜；《配偶同意声明》载明，王某霖声明其系共有 权人，同意补某军出售房屋。王某霖和补某军称《委托书》是中介公司 让王某霖当着中介公司和武某的面签订的，不是补某军本人签字。经法 院释明，武某不申请对补某军签字进行鉴定，后武某认可并非补某军签 字，但其认为王某霖作为补某军的配偶且出示了《配偶同意声明》应构 成表见代理，故合同应为有效。

2016年8月1日，中原地产公司工作人员给补某军发短信称… … 知道 你在出差… …你看能否安排嫂子先跟客户见个面？后中介人员与补某军 联系确定8月4日王某霖与客户见面的时间、地点。

2016年8月4日，王某霖当着武某的面，在中介公司提供的空白格式 文本上签署：《配偶同意声明》《委托书》（王某霖在委托人处签
署“补某军” ，签署的日期是2016年8月1日），中介公司工作人员嘱咐王 某霖回去后让补某军在《委托书》上补签；《承诺书》内容为：王某霖 承诺已获得产权人补某军授权办理出售手续，本人保证产权人授权或者 提交的授权书不存在任何问题。王某霖在承诺人处签字，签署的日期是 2016年8月1日。后王某霖与武某又在中介公司提供的空白格式文本上签 署《告知书》《房屋买卖合同》《补充协议》。

【案件焦点】





王某霖以补某军的代理人名义与武某签订《房屋买卖合同》的行为 是否构成表见代理。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：武某仅依据王某霖提供的结婚 证、房产证、承诺书、《配偶同意声明》等，在未与补某军本人核实的 情况下，便与王某霖签字，其本身未尽到合理范围内的注意义务，存在 过失，故王某霖的行为不构成表见代理。王某霖和武某签署的协议应属 无效。合同无效后，王某霖应当退还已经收取的25万元，武某要求王某 霖及补某军承担违约金无合同依据。

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称 《合同法》）第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 规定，作出如下判决：

一、王某霖代理补某军与武某签署的《房屋买卖合同》及《补充协 议》无效；

二、王某霖于本判决生效之日起七日内退还武某定金25万元；

三、驳回武某的其他诉讼请求。

武某不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认 为：补某军根据中介人员提议，委托王某霖先与客户见面。“与客户见 面”的通常理解是对房屋买卖事宜进行初步接洽，介绍房屋现状、了解 房屋价格、支付方式、履行期限等情况，并不包含签署相关法律文件。 在补某军并未给王某霖出具合法有效的书面授权委托书的情况下，应认 定王某霖并未得到补某军委托其签署售房文件的授权。故王某霖代理补





某军签署《房屋买卖合同》《补充协议》等文件属于超越代理权，未经 补某军追认，对补某军不发生效力。

构成表见代理除须具备行为人无权代理的条件外，还须同时具备以 下三个要件：（1）有被授予代理权的外观表象；（2）相信行为人有代 理权且系善意无过失；（3）外观或表象可归责于被代理人。签订合同 时，王某霖持有产权证并不能说明其有权签署售房文件。王某霖持有结 婚证仅说明其与补某军是夫妻关系，但出售房屋不属于家事日常代理范 围，不能说明其有权签署售房文件。王某霖现场签署的《配偶同意声
明》《承诺书》与是否得到补某军的授权无关。王某霖现场代替补某军 签署《委托书》，不仅不能证明其有权签署售房文件，反证明王某霖并 未得到签署售房文件的正式授权。因此，王某霖并没有被授予代理权的 外观表象，武某没有任何理由相信王某霖已经得到补某军委托其签署售 房文件的正式授权。补某军委托王某霖先行与买受人见面并不存在过
错，亦谈不上可归责于被代理人的问题。武某主张构成表见代理，不能 成立。

相对人知道或者担心行为人是无权代理人的，可以催告被代理人在 一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。王某霖代替 补某军签署《委托书》时，武某在场，武某应当知道王某霖尚未取得补 某军的正式授权，但武某未行使催告权。现无证据证明补某军表示追
认，应视为其拒绝追认。

北京市第一中级人民法院依照《合同法》第十条、第四十八条、第 四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项 规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。





【法官后语】

涉及无权代理、表见代理案件的认定和法律适用一般分为四步：

一、是否构成无权代理

涉及无权代理纠纷，首先要明确行为人是否为无权代理。《合同
法》第四十八条第一款与《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条 第一款作出了相同规定，包括行为人没有代理权、超越代理权或者代理 权终止三种情形。从法律上分析，以口头委托形式授权与客户见面，并 不包含签署法律文件。因为签署售房文件的授权应以书面形式，这既是 中介机构在促成交易时的一贯做法，也是房屋行政主管部门、金融机构 在办理相关业务时的强制性要求。行为人在接受委托先行与客户见面时 直接与客户签署了售房文件，超越了代理权限，属于无权代理。

二、被代理人是否追认

《合同法》第四十八条第二款与《中华人民共和国民法总则》第一 百七十一条第二款均规定，相对人可以催告被代理人自收到通知之日起 一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中，买 房人明知《委托书》系行为人签署，其知道或应当知道《委托书》须经 被代理人追认才有效。法律虽然赋予相对人催告权，但其并未行使。并 且，追认应是明确追认，未作任何表示的视为拒绝追认。

三、是否构成表见代理

构成表见代理，除无权代理这一前提条件外，还须同时具备三个要 件：1.有被授予代理权的外观表象；2.相信行为人有代理权且系善意无 过失；3.外观表象可归责于被代理人。产权证、结婚证等均不构成被授





予代理权的表象，买房人明知《委托书》系行为人代为签署，被代理人 委托行为人先行与客户见面并不存在过错。故不具备表见代理的构成要 件。

四、无权代理未经追认的法律后果

《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理 权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认， 对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国民法总 则》第一百七十一条第一款、第三款、第四款对行为人如何承担责任作 了详尽的规定。包含两方面的问题：一是无权代理未经追认时代理行为 的效力。对此，《合同法》和《中华人民共和国民法总则》的规定是一 致的，即对被代理人不发生效力。未经被代理人追认的合同对被代理人 不发生效力，在理论上和实践中也常常认为是合同无效，在一审判决认 定合同无效的情况下，二审判决维持了这一认定。二是无权代理未经追 认时相关责任的承担。《合同法》规定由行为人承担责任。《中华人民 共和国民法总则》第一百七十一条第三款、第四款则作了具体规定，行 为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者 就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿范围不得超过被代理人追认 时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理
的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

此外，《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民法总则》 和《合同法》都有关于无权代理的规定，涉及无权代理纠纷的法律适用 主要从三个方面考量：首先，《合同法》与《中华人民共和国民法通
则》《中华人民共和国民法总则》相比，是特别法与一般法的关系，按 照特别法优于一般法的原则，当代理行为是签订合同时，适用《合同
法》的规定；其次，《中华人民共和国民法总则》与《中华人民共和国





民法通则》相比，是新法与旧法的关系，根据法律不溯及既往的原则， 《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后实施的代理行为 适用《中华人民共和国民法总则》的规定，此前实施的代理行为适用
《中华人民共和国民法通则》的规定；最后，争议如涉及无权代理未经 追认时相关责任的承担，《中华人民共和国民法总则》比《合同法》的 规定更具体，按照新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法 总则》的规定。因本案并不涉及无权代理未经追认时相关责任的承担， 所以适用了《合同法》的规定。

编写人：北京市第一中级人民法院 王茂刚 刘瑾