——张兴国诉保利(江西)金通泰置业有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江西省南昌市中级人民法院(2012)洪民三终字第251号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):张兴国
被告(上诉人):保利(江西)金通泰置业有限公司(以下简称保利公司)
【基本案情】
2011年6月19日，被告保利公司开发的保利半山国际花园双拼别墅2011年6 月档期正式对外公开发售，当日原告张兴国与被告保利公司签订了《保利半山国际 花园认购书》(以下简称《认购书》)一份，约定：原告认购保利半山国际花园某 栋别墅，建筑面积为300.55平方米(实际面积以房管局测绘面积为准),定价 2632818元，认购价2582817元；原告付款方式为一次性付款，即在签订正式买卖 合同时付清全部房款；原告签订本《认购书》后，须于2011年6月29日前到被告 的签约收款中心按附件(《商品房买卖合同》范本)之内容签署正式商品房买卖合 同，同时支付全部房款，逾期未办理视为违约，本认购书自动终止，被告有权将该 物业另行出售，并无需退还原告定金；被告须于2013年2月1日前将该物业竣工 并经验收合格交付原告使用。原告未在约定日期签署《商品房买卖合同》的，不能 享受本认购优惠，还须按约定承担相应违约责任；在本协议签订时，原告向被告交 纳定金10万元。庭审中，原、被告双方一致确认《认购书》未附《商品房买卖合 同》范本。2011年6月19日，原告向被告支付10万元，被告出具收款收据载明该
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
10万元系定金。《认购书》签订后，原告要求被告签订正式商品房买卖合同，但被 告以《认购书》价格打印错误为由拒绝，认为应按备案价格签订《商品房买卖合 同》。原告提起诉讼，要求判令：1.被告按照《认购书》的约定与原告签订《商品 房买卖合同》;2.如果被告不能按照《认购书》的约定与原告签订《商品房买卖合 同》,则赔偿原告经济损失1020467元；3.被告除赔偿其经济损失1020467元外， 还应双倍返还定金20万元。
本案涉案房屋于2011年6月10日取得商品房预售许可证。保利半山国际花园 同档期出售的双拼别墅备案均价为11029元/平方米。2011年6月19日，涉案房屋 隔壁的别墅出售单价为11357.27元/平方米。截至2012年3月5日，涉案房屋尚未 备案。
【案件焦点】
被告保利公司不同意按照双方所签订的《认购书》约定的价格签订商品房买 卖合同后，人民法院对原告张兴国要求被告保利公司依据该《认购书》签订商品房 买卖合同并赔偿损失的主张应否支持。
【法院裁判要旨】
江西省南昌市湾里区人民法院经审理认为：《认购书》与商品房买卖合同形成 预约与本约关系。《认购书》合法有效，双方应按约履行义务。原告已支付定金10 万元，但被告不同意按《认购书》约定签订商品房买卖合同，违背了诚实信用原 则，应认定为违约。我国现行法律未赋予预约以强制订立本约的效力，也未规定根 据预约强制履行本约的义务，故对原告要求强制被告按照《认购书》约定签订 《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，但被告应对其违约行为承担相应法律责 任，除双倍返还定金20万元外，还应酌情赔偿原告损失15万元。对于原告主张赔 偿差价损失，鉴于预约合同与本约合同性质不同，且原告支付的定金亦非购房款， 该主张缺乏合同与法律依据，本院不予支持。
江西省南昌市湾里区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八 十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款(七)项，《中华人 民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第 一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八
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十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 二条、第二十八条之规定，作出如下判决：
一 、解除《认购书》。
二、被告双倍返还原告定金20万元。
三、被告赔偿原告15万元。
四 、驳回原告张兴国的其他诉讼请求。
案件受理费27863元，由原告张兴国负担22290元，被告保利公司负担 5573元。
原、被告均不服，提出上诉。
江西省南昌市中级人民法院经审理认为：一审认定《认购书》合法有效是正确 的。《认购书》属预约合同，具备房屋买卖合同的主要条款，张兴国交纳了定金， 按照房屋买卖的商业习惯和《认购书》的约定只需于2011年6月29日前支付全部 房款，就可签署商品房买卖合同，可见张兴国要求保利公司按照《认购书》约定签 订《商品房买卖合同》是具有操作性的。对于《认购书》约定的价格是否合理， 商品房销售实行一房一价，同期销售房屋价格与涉案房屋价格没有必然联系，现有 证据无法得出涉案房屋价格不合理的结论。《认购书》并不违反法律规定，对上诉 人张兴国要求保利公司按照《认购书》约定签订《商品房买卖合同》的诉讼请求， 可以支持。上诉人保利公司的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。因 上诉人张兴国对继续履行合同或赔偿损失的诉讼请求在二审中做出了明确的选择， 一审对两个选择性诉讼请求都进行了审理，对赔偿损失作出的判决，因当事人放弃 赔偿要求继续履行合同，应予撤销。
江西省南昌市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、 第十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第 一款第三项之规定，作出如下判决：
一 、维持南昌市湾里区人民法院(2011)湾民一初字第50号民事判决第四项。
二、撤销南昌市湾里区人民法院(2011)湾民一初字第50号民事判决一、二、 三项。
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
三 、保利公司于本判决生效之日起十日内按照《认购书》约定与张兴国签订 《商品房买卖合同》。
一 、二审案件受理费合计45020元，由保利公司负担。
【法官后语】
当前，房地产行业发展如火如茶，认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录 等预约合同大量出现，相关纠纷不断涌现。毫无疑问，当认购书等预约合同已经实 质上构成商品房买卖合同时，购房人可以直接依据认购书追究开发商的违约责任。 但实践中的分歧在于当认购书并未构成商品房买卖合同，而仅作为商品房买卖合同 这一本约的预约出现时，应当如何追究开发商的法律责任?本案就是这样一个典型 案例。在司法实践中对此也存在如本案一、二审一般截然不同的两种观点。虽然 一 、二审均认定认购书与商品房买卖合同形成预约与本约的关系，但是一审认为根 据我国现行法律、法规及司法解释的规定，没有赋予预约以强制订立本约的效力， 亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务，故对张兴国要求强制保利公司按照 《认购书》约定签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，同时认定保利公司 应对违约行为承担相应的法律责任，即双倍返还已付定金并酌定赔偿张兴国预期利 益损失15万元；二审则认为《认购书》具备商品房买卖合同的主要条款，按照房 屋买卖的商业习惯和《认购书》约定，只需于2011年6月29日前支付全部房款， 就可签署商品房买卖合同，因此张兴国要求签订《商品房买卖合同》是具有操作性 的，于是二审法院据此进行了改判。
需要指出的是，就在该案一审宣判前夕的2012年7月1日，《最高人民法院关 于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》正式施行，该司法解释对认购书等 预约合同的成立与效力以及违约责任的承担等都明确进行了界定，填补了此前我国 法律、法规和司法解释的空白，相信将对规范和统一人民法院对此类案件的审理以 及规范和约束房地产开发商的经营行为起到重要的作用。
编写人：江西省南昌市湾里区人民法院姜卫民余斯生
