——上海远中静安房地产有限公司诉杨碧辉、严德渊房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)终字第1430号民事裁 定书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):上海远中静安房地产有限公司
被告(被上诉人):杨碧辉 (YANG PI-HUEI)、严德渊 (QUINN YEN)
【基本案情】
2003年12月15日，原告与严定一(ALEX YEN) 签订商品房预售合同一份， 向严定一 (ALEX YEN) 出售上海市静安区长宁路269弄10号23层×室房屋一套， 房屋建筑面积为158.77平方米，合同单价每平方米10660元，约定交房期限为 2005年5月31日前，如交房面积超出合同约定的面积，则严定一 (ALEX YEN) 应补交房款，若逾期未补交房款应按照每日未交金额万分之一承担违约金。同时原 告与严定一 (ALEX YEN) 另签有车位租赁协议一份。2005年1月15日，严定一 (ALEX YEN) 在美国死亡，两被告系其法定继承人。据被告杨碧辉 (YANG PI- HUEI) 陈述，严定一 (ALEX YEN) 死因为车祸。2005年5月17日，原告向严定 一 (ALEX YEN) 所留地址发出信函，通知其来办理房屋交接手续。2007年2月28 日，因严定一 (ALEX YEN) 为购买系争房屋所办贷款未能及时清偿，中华人民共
和国上海市第一中级人民法院受理了抵押权人华一银行上海虹桥支行诉杨碧辉 (YANG PI-HUEI)、上海远中静安房地产有限公司借款合同纠纷一案。此后被告 杨碧辉 (YANG PI-HUEI) 曾多次向原告提出交付房屋钥匙，但原告认为须严定 一 (ALEX YEN) 的全体继承人到场方可交付，故予拒绝。自2005年7月至2007 年3月，系争房屋共发生物业服务费用9271.74元，由原告支付。原告另外还支付 了系争房屋的维修基金6200.46元、有线电视初装费420元、电表初装费100元。
【案件焦点】
1.在司法审查的语境下如何认定不可抗力；2.遗产保管人承担保管义务的范 围和程度。
【法院裁判要旨】
上海市静安区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应恪 守约定，如有违约，应当承担相应违约责任。但因不可抗力致使一方难以履行合同 的，为法律所规定之例外情形。依照合同约定，原告应于交房日前10天书面通知
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严定一(ALEX YEN)办理交房手续。原告虽于2005年5月17日发出书面通知， 但此时严定一 (ALEX YEN) 已经死亡，对一个消亡的法律主体作出的书面通知， 不能视为一次有效的通知，因此原告此时并未完成合同中约定的通知义务。但经 查，双方合同约定交房到期日为2005年5月31 日，同年1月15日，严定一 (ALEX YEN) 即已身故，此时双方均未发生延迟履行。由于严定一 (ALEX YEN) 之死并非其本人或原告故意所为，因此不能预见，也无法避免；而严定一 (ALEX YEN) 并非我国居民，原告无从知晓其死亡及继承人通信情况，因死亡带来的通信 障碍无法克服。故严定一 (ALEX YEN) 的死亡是合同双方均无法预见、不能避免 且不能克服的客观状况，属于不可抗力。因此，原告虽未能完成通知义务，过错并 不在原告，不能要求原告承担因延迟履行产生的费用。系争房屋已预登记在严定一 (ALEX YEN) 名下，该房屋在因不可抗力而无法交付期间产生的物业费用，是为 了管理严定一 (ALEX YEN) 的财产发生的有益费用。该费用标准系业主公约所 定，不可避免，管理义务转移对象不明，且不能因严定一 (ALEX YEN) 的个人意 志减少，故该费用理应由继承严定一 (ALEX YEN) 财产的两被告在所继承的财产 范围内承担。同样，房屋因不可抗力无法交付，其过错亦不在被告。且依照法律规 定，原告对严定一 (ALEX YEN) 的遗产有妥善保管之责任，理应及时支付管理费 用，因此对原告就物业费违约金提出的主张，本院难以支持。
2007年3月17日，华一银行上海虹桥支行诉杨碧辉 (YANG PI-HUEI)、上 海远中静安房地产有限公司借款合同纠纷案件达成调解协议。此时原告应当知道被 告杨碧辉 (YANG PI-HUEI) 为严定一 (ALEX YEN) 的法定继承人，因不可抗力 造成的合同履行障碍已经开始消除，原告应当尽最大努力向严定一(ALEX YEN) 的法定继承人履行合同义务。而原告却以另一法定继承人未到场为由，拒绝实际交 付房屋，致使被告杨碧辉 (YANG PI-HUEI) 无法管理系争房屋。遗产在法定继承 开始后，未分割前，应视为全体继承人共同共有，共有人的权利范围及于整套房屋。 未存在其他约定的情况下，各共有人都有管理的权利和义务。将房屋实际交付于继承 人之一管理，符合法律规定，同时并不会损害其他继承人的合法权益。故原告拒绝实 际交房，难谓有合理理由，就2007年3月之后发生的管理费用，不能得到支持。
对于原告关于办理系争房屋交付手续及过户手续的诉讼请求，因原告主张合同 约定的条件已经具备，两被告亦无反对意见，本院依法可予支持。因过户产生的有
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关费用，因其尚未发生，本院不予处理，由双方当事人在办理相关过户手续时根据 法律规定各自承担。
原告主张的房屋面积找补款，在合同中已有约定，故依法可予支持。原告就此 部分所主张的违约金系逾期支付违约金，因双方在合同中明确约定该费用在交房时 确定，而双方至今没有办理交房手续，故被告并未发生逾期付费的情况，原告关于 房屋面积补偿款违约金的主张，本院难以支持。
原告主张的维修基金，在合同中有明确约定，本院依法可予支持。
原告主张的有线电视初装费、电表初装费，系完善系争房屋功能、良好履行合 同所支出的必要费用，有利于系争房屋的价值提高，符合一般人对房屋使用的合理 要求，本院对该项主张可予支持。
原告主张的翻译费和涉外送达费用，因系原告启动诉讼程序主张其合法权利所 必须支出的费用，本院依法可予支持。
原告主张的律师费用，因于法无据，本院难以支持。
对于原告就车位租赁协议及该车位物业管理费提出的主张，因原告与严定一 (ALEX YEN) 在系争房屋预售合同补充条款第七条中明确约定，停车位不包含在 合同标的物范围内，故原告就停车位提出的主张本案不予处理。原告如认为两被告 违约，可另行主张。
上海市静安区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七 条、《中华人民共和国继承法》第二十四条、第二十五条第一款、第三十三条第一 款、《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百三十条之规定，判决如下：
一 、被告杨碧辉 (YANG PI-HUEI)、严德渊 (QUINN YEN) 与原告上海远中 静安房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内办理相关手续，将上海市静安区 长宁路269弄10号23层×室房屋产权登记为被告杨碧辉 (YANG PI-HUEI)、严 德渊 (QUINN YEN) 共同共有，并实际交付。
二 、被告杨碧辉 (YANG PI-HUEI)、严德渊 (QUINN YEN) 应于本判决生效 之日起十日内支付原告上海远中静安房地产有限公司物业服务费9271.74元、维修 基金6200.46元、有线电视初装费420元、电表初装费100元。
三 、被告杨碧辉 (YANG PI-HUEI)、严德渊 (QUINN YEN) 应于本判决生效
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之日起十日内支付原告上海远中静安房地产有限公司面积找补款8848元。
四 、被告杨碧辉 (YANG PI-HUEI)、严德渊 (QUINN YEN) 应于本判决生效 之日起十日内支付原告上海远中静安房地产有限公司翻译费10300元、送达费 2000元。
五、对原告上海远中静安房地产有限公司的其余诉讼请求不予支持。
上海远中静安房地产有限公司向上海市第二中级人民法院提起上诉，但在收到 原审法院催交上诉费的通知后，未能在规定期限内缴纳上诉费。
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第143 条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条之规定，裁定如下：
本案按上诉人上海远中静安房地产有限公司自动撤回上诉处理。双方当事人均 应按原审判决执行。
【法官后语】
本案涉及两个法律问题：一是在司法审查的语境下如何认定不可抗力；二是遗 产保管人承担保管义务的范围和程度。
民法意义上的不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，非因合同当事人的 过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克 服的意外事件(如战争、车祸等)或自然灾害(如地震、火灾、水灾等),以致当 事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以 免除履行职责的责任或推迟履行职责。本案中买受人严定一 (ALEX YEN) 于2005 年1月15日因车祸死亡，其为美国公民，车祸发生地点在美国。严定一 (ALEX YEN) 因车祸死亡这一事件对房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避 免并不能克服的客观情况。所以，应对严定一 (ALEX YEN) 及其继承人所应承担的 延迟履行合同义务予以免责处理。实践中，基于不可抗力事件的不可预见性和偶然 性，决定了人们不可能列举出其全部外延。在法律没有具体规定的情况下，司法审查 何种情况属于不可抗力尤为重要。发生不可抗力可能导致两种后果：一是解除合同； 一是延期履行合同。本案中，系争房屋已预登记在严定一(ALEX YEN) 名下，合同 双方也均未发出解除合同的意思表达，所以延期履行合同是双方合意的结果。
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本案的特殊性在于严定一 (ALEX YEN) 系美国公民且事发美国，原告无从知 晓其死亡及继承人的通信联系方式，因死亡带来的通信障碍也是无法克服的，所以 原告也不应承担因他人延迟履行而产生的费用。原告因系争合同的延期履行已支付 了维修基金、电视电表初装费、物业费等管理费用，上述费用均因管理房屋而产 生。在继承人未明确表示放弃遗产的情况下视为继承人接受遗产，则其应在遗产实 际价值范围内承担被继承人应缴纳的相关费用。本案中原告主张继承人承担因延迟 支付物业费而产生的违约金，但实际上原告在未与继承人取得联系之前其为严定一 (ALEX YEN) 遗产的保管人，对存有的遗产承担妥善保管的义务。如何理解“妥 善保管”是最终是否支持原告违约金诉请的考虑因素。所谓妥善保管，即以善良管 理人的注意义务加以保管。善良管理人的注意是指有一般的知识经验及诚意的人所 具有的注意来保管遗产。本案中，原告作为房屋保管人，有妥善保管的责任，理应 及时支付管理费用，而不应扩大不必要的损失。其次，在已经知道法定继承人的情 况下，此时因不可抗力造成的合同履行障碍已经消除，原告应当尽最大努力向继承 人履行合同义务，其拒绝交房不符合法律规定，因此其主张继承人出现后的管理费 用无法得到支持。
编写人：上海市静安区人民法院 吴瑛
