———吕建华诉溆浦县大盛房地产开发有限公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖南省怀化市中级人民法院(2013)怀中民一终字第64号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):吕建华
被告(被上诉人):溆浦县大盛房地产开发有限公司(以下简称大盛公司)
【基本案情】
2010年7月22日，原告吕建华与被告大盛公司的委托代理机构大盛公司裕丰 花园项目部签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买的商品房为裕丰花园
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
第1栋3单元×号房，房屋总金额为177183元，原告购房付款的主要方式为公积 金贷款，首付现金为37183元，余额140000元由大盛公司为原告办理公积金贷款。 《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2010年8月30日前，依照国家和 地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交 付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品 房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下 列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1. 遭遇不可抗力，如火灾、水灾、地震等自然灾害，且出卖人在发生之日起30日内 告知买受人的；2.市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、恶性传 染病等造成工期延误；3.因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规 范性文件和政策而导致的延误。该合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况 外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方 式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过90日，自本合 同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人 支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日，买受 人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日 起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。 买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限 的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5 (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十一条约定，商品房达 到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接 时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品 房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人 不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交 房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处 理：若出卖人房屋已达到交房条件，而买房人拒绝收房或由于买受人原因未能按期 交付的，由买受人承担延期交房责任，逾期30日买受人仍未接收房屋视同出卖人 已完成交房义务，出卖人不承担责任。合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房 交付使用后360天内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备
一、商品房预售 23
案。如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双 方同意按下列第2项处理，第2项规定买受人不退房，出卖人按已付房价款的1% 向买受人支付违约金。合同签订后，同日原告向被告缴纳首付房款37183元，因有 5000元未付，原告向被告出具5000元的借条一张，借款用途说明是欠房款，约定 交房前付清。同时，原告向被告缴纳商品房买卖合同补充协议中第四条约定有关代 收代缴的费用10828元。但被告未按合同约定的日期交付房屋。2010年10月3日， 原告从被告处领取了住房的钥匙，后装修并入住。2010年10月11日，该商品房验 收合格。2010年11月18日，被告给原告办理抵押贷款，从怀化住房公积金管理中 心贷款140000元。
【案件焦点】
大盛公司没有按合同约定的时间交付房屋，约定期过后，吕建华仅领取了一片 钥匙后，进行房屋装修入住，吕建华与大盛公司之间没有交付房屋的手续，大盛公 司是否已交付房屋。
【法院裁判要旨】
湖南省怀化市溆浦县人民法院审理认为：原、被告所签订的《商品房买卖合 同》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按该合同约定，履行相应 的合同义务。1.关于是否交房及交房时间问题。被告没有完全按照双方约定的方 式交付房屋，但原告没有拒收，并从被告处领取了房屋钥匙进行装修使用。根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规 定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。被告履行了向原告“交钥匙”的行为， 将房屋转移给原告占有、使用，应视为被告履行了房屋交付义务，故原告从被告领 取房屋钥匙后即可认为是房屋交付时间。被告逾期交付的时间即从2010年8月31 日起至2010年10月3日止，原告请求因商品房没有交付，违约金计算期限计算至 起诉之日，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。2.关于违约金比率问题。 该商品房买卖合同对出卖人逾期交房的违约责任已约定，被告逾期交房没有超过90 天，故违约金约定的比率按万分之一计算。3.关于计算违约金的基数问题。计算 违约金应以原告在房屋交付前实际已付购房款为准。综上，被告应支付给原告的迟 延交付房屋的违约金为：37183元×0.01%×34天=126.4元。关于原告要求被告
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
在合同规定期限内办好商品房房屋产权证和土地使用证的请求，因原、被告双方签 订的《商品房买卖合同》只约定被告在商品房交付使用后360天内，将办理权属登 记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，对办理商品房房屋产权证和土地使 用证的期限未作出相应的规定，故原告的该项请求不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十 一条第一款的规定，判决如下：
一 、被告淑浦大盛房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内 支付给原告吕建华迟延交付房屋的违约金人民币126.4元。
二 、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民 事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费258元，由原告负担208元，被告负担50元。
原告吕建华持原审起诉意见提起上诉。湖南省怀化市中级人民法院认为：大盛 公司仅将一片装修钥匙交给吕建华，且交钥匙时房屋未经验收合格，按照双方的合 同约定，尚不能满足交房的条件，不能视为大盛公司完成了交房的形式和实质要 件。但吕建华拿到钥匙后便对房屋进行占有、管理、装修、使用，该行为足以说明 吕建华实质接收了房屋，且事后吕建华也未提出房屋质量问题。据此，可以认定大 盛公司完成了房屋交付义务。所以原审法院认定大盛公司交付装修钥匙之日为房屋 交付之日并据此为界点计算大盛公司迟延交房时间和应承担的损失并无不当。吕建 华一方面对房进行占有、管理、装修、使用，另一方面又不认可大盛公司已完成了 房屋交付，要求将其对房屋占有、管理、装修、使用的期间计入大盛公司迟延交付 房屋期间并由大盛公司承担违约责任、赔偿违约损失，不符合诚实信用的原则。对 此，依法不应予以支持。
大盛公司未按照合同约定的方式进行房屋交付，导致吕建华对本案争议的房屋 交付产生误解，引发本案诉讼。大盛公司有一定的过错。所以吕建华要求大盛公司 承担本案第一、二审诉讼费用的理由成立，应予以支持。
湖南省怀化市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款(一)项规定，判决如下：
一、商品房预售
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驳回原告上诉，维持原判。
一 、二审案件受理费516元，由溆浦大盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【法官后语】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有 约定的除外”。由此可以看出，在无当事人其他约定的情况下，购房人从开发商处 领取钥匙，就可以认为开发商已经交付房屋。
本案中，吕建华与大盛公司在合同中对诉争之房的交付期限、交付方式及违约 责任均作出了明确约定。双方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是 双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同。大盛公司虽然交付了房屋钥匙，并 不等同于已交付房屋。然吕建华在大盛公司不具备合法交房条件的情况下就提前进 房装修，也没有提出房屋质量问题，这时才可认定大盛公司完成交房的义务。交房 不是件简单的事情，为保障利益，开发商不办理交房手续，却向买方预先交付房屋 钥匙的，消费者可拒绝接受。
编写人：湖南省怀化市淑浦县人民法院 刘红梅
