——陈生林诉吕纪梅、吕金盾房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第2733号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人




一、商品房预售 15

原告(被上诉人):陈生林
被告(上诉人):吕纪梅、吕金盾

【基本案情】
2011年2月，吕纪梅、吕金盾在知道城市联盟出售的厦门市东浦路122号联盟 一号3楼××单元房产尚未达到商品房预售条件的情况下，通过汇款的方式向城市 联盟支付了购房款13万多元。2011年4月，陈生林、吕金盾口头约定由吕纪梅、 吕金盾将向城市联盟购买的厦门市东浦路122号联盟一号3楼××单元房产转让给 陈生林。2011年4月18日，陈生林通过银行转账方式向被告吕纪梅的银行账户转 账152512元作为购房款。2011年4月30日，吕金盾向原告陈生林出具《转让确认 书》,确认上述房产转让给陈生林。之后，城市联盟因涉嫌犯罪由公安机关立案侦查， 且讼争房产系部队用房，陈生林无法取得讼争房产使用权。陈生林认为吕纪梅、吕金 盾转让房产的行为违反法律规定，双方之间的转让行为无效，吕纪梅、吕金盾应返还 陈生林已支付的所有购房款项及利息。吕纪梅、吕金盾认为：开发商与陈生林已签订 买卖协议，根据合同的相对性原则，其不是本案的适格被告。其与陈生林之间不存在 房屋买卖关系，其向陈生林转让的是交易机会，也明确告知陈生林转让的风险，开发 商与陈生林签订的买卖协议的效力不影响其与陈生林之间转让关系的效力。
【案件焦点】
无效的合同能否进行合同项下权利义务的概括转让以及概括转让后合同主体的 确定。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：双方之间存在房屋买卖合同关系。 吕纪梅、吕金盾将其向城市联盟购买的厦门市东浦路122号联盟一号3楼××单元 房产转让给陈生林，双方为此订立的口头买卖合同，内容违反法律规定，应当认定 为无效合同。因此，陈生林请求确认双方之间的房产转让无效，应予支持。由于双 方之间的房产转让合同无效，吕纪梅、吕金盾因无效合同取得的利益应当向对方返 还。双方在订立房屋买卖合同中都有过错，应当各自承担相应的责任。吕纪梅、吕 金盾收到陈生林给付购房款152512元，现陈生林要求返还，可照准；其要求吕纪





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


梅、吕金盾支付利息，不符合法律规定，不予支持。
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第 (五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定 做出如下判决：
一 、陈生林与吕纪梅、吕金盾因购买厦门市东浦路122号联盟一号3楼××单 元房产达成的房屋买卖合同无效。
二 、吕纪梅、吕金盾于判决生效之日起十日内返还陈生林购房款152512元。 三 、驳回陈生林的其他诉讼请求。
吕纪梅、吕金盾认为原审法院在案件事实认定和程序上均存在错误而提起上 诉，福建省厦门市中级人民法院经审理认为：2011年4月18日，陈生林与城市联 盟就讼争房产签订《房屋使用权转让合同》及《补充协议》,同时结合陈生林2012 年3月31日在厦门市公安局的询问笔录以及《关于郭闽英等人合同诈骗的自述材 料》等证据，足以认定陈生林与城市联盟存在合同关系。吕纪梅、吕金盾与城市联 盟签订使用权转让合同后，又将讼争房产转让给陈生林，并在嗣后以陈生林与城市 联盟签订协议的方式完成交易，该交易方式符合合同权利义务的概括性转让之情形， 在陈生林通过银行转账给吕纪梅152512元，并与城市联盟签订转让协议及补充协议 后，讼争房产使用权转让合同的双方当事人应确定为陈生林与城市联盟，吕纪梅、吕 金盾不再是讼争房产使用权转让合同的当事人，故陈生林要求吕纪梅、吕金盾返还款 项之诉求，不应予以支持。因二审期间发现新的证据，故原审判决应予改判。
故福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五 十三条第一款第(三)项的规定作出如下判决：
一 、撤销厦门市思明区人民法院(2012)思民初字第6514号民事判决。 二 、驳回被上诉人陈生林原审的诉讼请求。
【法官后语】
本案处理的重点在于对合同相对性原则的理解。合同是当事人之间设立、变更 或者终止民事权利义务关系的协议，合同债权债务只能发生在合同双方当事人之 间。合同相对性原则意味着合同的义务和责任应该由合同双方当事人承担，除法律 和合同另有规定之外，第三人不对合同当事人承担合同上的义务及责任。





一、商品房预售


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具体到本案中，根据法院查明的事实可知陈生林向吕纪梅、吕金盾支付溢价款 后取代其与城市联盟就讼争房产签订了《房屋使用权转让合同》及《补充协议》。 根据《合同法》第八十八条的规定“当事人一方经过对方同意，可以将自己在合 同中的权利和义务一并转让给第三人”,吕纪梅、吕金盾已经过城市联盟的同意将 房屋使用权转让合同项下的权利义务一并转让给陈生林，陈生林与城市联盟成为讼 争房屋使用权转让合同关系中的合同主体。根据合同相对性原则，陈生林可以根据 双方之间的房屋使用权转让合同向城市联盟提出履行合同义务、承担违约责任的要 求，或者主张双方之间签署合同无效并要求返还财产。吕纪梅、吕金盾已非讼争房 屋使用权转让合同的当事人，陈生林无权再向吕纪梅、吕金盾主张合同权利。
要注意的是，合同的效力并不必然影响合同权利义务的转让。合同是当事人之间 产生、变更、终止民事行为的方式，根据合同自由性原则当事人只要就合同条款达成 合意合同便已成立；而合同是否有效则是法律对当事人之间所达成的合意作出的一种 价值判断。因此，即便是法律上无效的合同，合同当事人也可以就合同权利义务的转 让与第三人达成合意。在本案中即便吕金梅、吕金盾与城市联盟之间原先的房屋使用 权转让协议无效，也并不影响吕金梅、吕金盾将合同项下的权利义务概括性转让给陈 生林，使得陈生林取代其成为讼争房屋使用权转让合同的当事人。因此本案审判的要 领在于对合同相对性原则的理解，而并非是对讼争房屋使用权转让合同效力的认定。
编写人：福建省厦门市中级人民法院 冯元元