——北京市西城区韵竹园小区业主委员会诉北京鲁能物业管理有限公司业主知情权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2016）京02民终字第8719号民事判决书
2.案由：业主知情权纠纷
3. 当事人
原告（上诉人）：北京市西城区韵竹园小区业主委员会（以下简称韵竹园业委会）
被告（上诉人）：北京鲁能物业管理有限公司（以下简称鲁能物业）
第三人：河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司（以下简称恒辉北京分公司）
【基本案情】
鲁能物业于2003年至2013年为韵竹园小区提供物业服务。2011年4月，该小区成立业 主委员会即本案原告。2013年5月，韵竹园业委会委托第三人恒辉北京分公司管理小区物 业。其后，鲁能物业与恒辉北京分公司及韵竹园业委会和恒辉北京分公司聘请的物业交接 评估机构共同进行了交接。另查：
1.2013年，韵竹园业委会曾另案将鲁能物业起诉至法院，请求鲁能物业返还韵竹园业 委会收益181.28万元。法院一审以因韵竹园业委会不申请对韵竹园小区公共收益和支出费 用进行审计而无法判定鲁能物业的实际收益项目和收益数额为由，判决驳回了韵竹园业委 会的全部诉讼请求。韵竹园业委会上诉。二审裁定发回重审。该案现以需等待包括本案在 内的三个诉讼案件结果作为定案依据为由中止审理。
2.鲁能物业表示其从建设单位接手的全部文档资料均已移交给恒辉北京分公司，此外 再无其他资料。
3.关于小区会所问题，鲁能物业称自其进驻韵竹园小区以来，开发商从未就会所向其 缴纳过任何费用。恒辉北京分公司亦表示会所目前一直是空置状态，产权人不明，也没有 任何人就会所向恒辉北京分公司交纳过任何费用。
现韵竹园业委会以鲁能物业未对小区所涉及的物业共有部分、相关资料和预收、代收 的有关费用与韵竹园业委会进行完全、彻底的交接为由，要求鲁能物业提供大至竣工工程 总平面图、物业质量保修和物业使用说明等相关文件，小到2003年2月至2013年5月的维修
资金收集和使用情况，包括每次维修资金使用的业主签名复印件、维修项目预算、决算， 其他（鲁能物业和受托方的合同、维修资金使用时鉴定部门出具的鉴定报告）各项相关文 件；提供2003年2月至2013年5月期间因酬金制物业服务管理小区形成的原始凭证、记账凭 证、汇总凭证、总账、明细账、 日记账、辅助账簿、会计移交清册、会计移交清单、会计 档案保管清册、会计档案毁损清册、年度财务报告等。此外还要求鲁能物业单独针对本小 区制作2010年至2013年依据北京市行政主管部门要求制定的物业服务项目收支情况报告； 提供针对本小区单独制作的2003年至2013年5月的物业费收取明细并说明物业费收费过程 中是否存在减免物业费的情况等。
鲁能物业以全部资料移交完毕，关于小区的公共收益，双方在之前存在的诉讼中，韵 竹园业委会已经知晓并提供了合同的复印件为由不同意韵竹园业委会的全部诉请。
恒辉北京分公司则认为韵竹园业委会的诉讼请求与其无关，不发表任何意见。
【案件焦点】
1.业委会知情权有无边界；2.前、后物业交接短缺资料如何处理。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主 公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹
集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决 定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规 划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。故 韵竹园业委会对于上述情况和资料有权要求鲁能物业公布并查阅上述应当向业主公开的情 况和资料。
关于韵竹园业委会要求判令鲁能物业向韵竹园业委会提交国务院《物业管理条例》第 三十九条和《北京市物业管理办法》第二十七条所规定的如下文件：工程总平面图、物业 质量保修文件和物业使用说明文件、物业管理区域划分资料、附图、单体建筑、结构、设
备竣工图。配套设施、地下管网工程竣工图、物业质量保修文件和物业使用说明文件之诉 讼请求，按照国务院《物业管理条例》的相关规定，物业服务终止时，物业服务企业就应 当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。第二十九条 第一款规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等资料。故韵竹园业委会的该项申请 符合法律规定，但鉴于鲁能物业与恒辉北京分公司已在韵竹园业委会和恒辉北京分公司共 同聘请的案外人青宇（北京）物业服务评估监理有限公司监理下对涉案小区的所有设备和 包括建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证附件、附图、消防验收竣工资料、竣工验 收资料、设施设备出场随机资料、安装验收使用维修保养和定期检验资料、设施设备运营 维护保养记录、业主名册等档案资料进行了全面交接，恒辉北京分公司已经进驻并全面接 管了涉案小区，鲁能物业现明确表示该公司已经没有涉案小区的任何资料，韵竹园业委会 亦无证据证明上述资料仍在鲁能物业处保管，故韵竹园业委会坚持要求鲁能物业提交上述 资料，缺乏事实依据。对此难以支持。但有必要支出，鲁能物业作为物业服务企业，应严 格遵守相关物业管理规定，在办理物业承接验收手续时，要求建设单位移交国务院《物业 管理条例》第二十九条第一款所规定的全部资料，且根据鲁能物业与建设单位签署的《韵 竹园住宅区物业管理委托合同》，作为甲方的建设单位应在物业交付使用之前向作为乙方 的鲁能物业移交以下资料：a.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、
地下管网工程竣工图等竣工验收资料；b.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
c.物业质量保修文件和物业使用说明文件；d.各专业部门验收资料；e.房屋及配套设施的 产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；f.物业管理所必需的其他资料；g.如发生 移交资料缺失，甲方应协助补齐或督促有关方面补齐。故鲁能物业理应依据法律和合同约 定，要求建设单位向其提交上述资料，予以妥善保管，并于物业服务终止时，将国务院
《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料交还给韵竹园业委会或者下一任物业服务 企业即恒辉北京分公司。而鲁能物业向恒辉北京分公司移交的文档资料中缺失包括竣工总 平面图，单体建筑、结构竣工图等重要资料，且在庭审中明确表示涉案小区的所有资料均 已移交恒辉北京分公司，此外再无其他资料，该行为显然违反了物业管理相关条例。对于 鲁能物业的违规行为韵竹园业委会可以通过相关行政部门进行投诉或发出处罚建议，亦可 以依照相关合同约定向鲁能物业追究民事违约责任。或另行向小区建设单位索要相关资
料。
关于韵竹园业委会要求鲁能物业单独针对本小区制作2010年至2013年依据北京市行政 主管部门要求制定的物业服务项目收支情况报告之诉讼请求，根据相关法律规定：业主委 员会有权要求物业服务企业公开，并查阅小区共有部分的使用和收益情况以及建筑区划内
规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，故鲁能物业有义务向韵竹园业委会公开服务 期间物业服务项目收支情况，公布公共部分的经营收入及支付情况。鲁能物业虽然辩称其 已经将审计报告提交给二审法院，但向韵竹园业委会公开服务期间物业服务项目收支情
况，公布公共部分的经营收入及支付情况是鲁能物业作为物业服务企业应尽的法定义务， 故对于韵竹园业委会该项中的部分诉讼请求，予以支持。
有关韵竹园业委会要求判令鲁能物业向韵竹园业委会提供针对本小区单独制作的2003 年至2013年5月的物业费收取明细（包括每年度的收费总额、欠费业主的名单和欠费金
额、缴费业主名单和物业费收费凭证），并说明物业费收费过程中是否存在减免物业费的 情况之请求，物业费收取明细不属于小区公共部分收益，亦不属于法律规定的知情权范
畴，故对于韵竹园业委会的该项诉讼请求，不予支持。
关于韵竹园业委会要求判令鲁能物业提供2003年2月至2013年5月的公共维修资金收集 和使用情况各项相关文件之请求，理由正当，予以支持。
就韵竹园业委会要求鲁能物业提供2003年至2013年的物业公共部位、公用设施设备场 地（含小区各楼自行车库和设备间、小区会所）使用情况、相关合同及收益情况，按照
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十 三条的规定，业主可以请求公布、查阅物业服务合同、共用部分的使用和收益情况。由于 共有部分的使用和收益情况与业主的利益息息相关，对此应纳入业主知情权的范围，鲁能 物业应向业主公布其所认为的公共部分，并将该公共部分的经营收入及支付情况公布。如 韵竹园业委会对鲁能物业所提出的公共部分有异议，双方可另行解决。
韵竹园业委会要求判令鲁能物业向韵竹园业委会提供2003年至2013年5月间鲁能物业 在小区进行经营的情况，包括每年度的经营项目、经营合同、经营收入情况以及2003年2 月至2013年5月期间因酬金制物业服务管理小区形成的原始凭证、记账凭证、汇总凭证、
总账、明细账、 日记账、辅助账簿、会计移交清册、会计移交清单、会计档案保管清册、 会计档案毁损清册、年度财务报表之诉讼请求，该请求不属于法律明文规定的知情权范
畴，不予支持。但韵竹园业委会在法院另案中向鲁能物业主张公共经营收益，可根据人民 法院的举证责任分配，申请鲁能物业就财务审计问题提交审计所需的相关资料。
另韵竹园小区虽然有会所，但鉴于从目前查实的情况分析，该会所并非由物业公司实
际控制，恒辉北京分公司亦表明会所产权人不明，并未交纳过任何物业费，且韵竹园业委 会对于鲁能物业将会所用于经营之主张未能提供证据，故对韵竹园业委会的该项诉讼请求 不予支持。
韵竹园业委会为有效行使知情权而要求复印部分资料，符合立法本意，予以支持。复 印费用由韵竹园业委会自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最 高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三
条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、鲁能物业自本判决生效后三十日内备齐韵竹园小区2003年3月至2013年5月期间的 物业服务项目收支情况供韵竹园小区业委会查阅、复印、拍照。复印和拍照费用由韵竹园 业委会自行承担。
二、鲁能物业自本判决生效后三十日内备齐韵竹园小区2003年3月至2013年5月公共维 修资金筹集和使用情况供韵竹园业委会查阅、复印、拍照。复印和拍照费用由韵竹园业委 会自行承担。
三、鲁能物业自本判决生效后三十日内备齐韵竹园小区2003年3月至2013年5月物业公 共部位、公用设施设备场地的经营收入及支付情况供韵竹园小区业委会查阅、复印、拍
照。复印和拍照费用由韵竹园业委会自行承担。
四、驳回韵竹园业委会其他的诉讼请求。
韵竹园业委会、鲁能物业双方均提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，一 审审理意见正确，韵竹园业委会、鲁能物业公司的上诉请求均不成立，均应予以驳回；一 审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
由于本案韵竹园业委会的代理人为物业管理专家，其诉讼请求专业性极强，几乎涵盖 了法律、法规规定和涉及小区物业管理所有领域的知情权。而鲁能物业作为前期物业公
司，已向新物业即恒辉北京分公司进行了全面交接。由此引发了业委会知情权有无边界和 前、后物业交接短缺资料如何处理之诉争。
关于业委会知情权的范畴，相关法律虽有规定，但却很笼统。
因涉案小区已办理了新、老物业交接，鲁能物业表示已无任何资料可以提供。因此， 本案陷入了困境。经过一年的审理，法院最终经缜密的分析，将全部诉求进行归纳，区分 为以下四种情况分别进行处理：
1.对于法律明确的业主请求权的范畴，全部予以支持。即（一）建筑物及其附属设施 的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者 业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公 开的情况和资料。由于第五项为兜底条款，并未具体明确，本案根据上述条款及其基本精 神，认定韵竹园业委会所要求鲁能物业提供的公共维修资金筹集和使用情况各项相关文件 属于法律明确规定的义务。同时，认为鲁能物业有义务向韵竹园业委会公开服务期间物业 服务项目收支情况，公布公共部分的经营收入及支付情况。
2.对于法律虽有明文规定，但鲁能物业已经遗失或短缺的书面资料，虽未支持韵竹园 业委会的诉求，但全方位地分析了无法支持韵竹园业委会此项诉求的理由，不但对鲁能物 业的违规行为进行书面训诫，还向韵竹园业委会提出了其他救济途径。如针对韵竹园业委 会提出的涉及小区竣工工程总平面图、地下管网工程竣工图等相关文件，法院认为：鉴于 鲁能物业与恒辉北京分公司已在韵竹园业委会和监理公司监理下对小区进行了全面交接， 韵竹园业委会并无证据证明上述资料仍在鲁能物业处，故韵竹园业委会坚持要求鲁能物业 提交上述资料，缺乏事实依据。但指出鲁能物业有要求建设单位向其交付提交相关资料并 予以保管且应于物业服务终止时，将上述资料交还给业委会或者下一任物业服务企业的法 定义务。建议韵竹园业委会就鲁能物业的上述违规行为既可通过相关行政部门投诉或发出 处罚建议，亦可以依照合同约定向鲁能物业追究民事违约责任，或另行向小区建设单位索 要相关资料。
3.针对虽然不属法律明确规定的知情权范畴部分，但又属于物业管理企业应该按照行 业规范严格制作的报表或应向相关部门予以保存或备案的资料，如果笼统而不加以说明地 驳回，难免使法院的判决产生一种刻板、武断和机械的不利效果。为此，本案在驳回韵竹 园业委会相关诉求的同时，还针对其提出的各项资料，逐项对其作出了释法或建议。如就 韵竹园业委会要求判令鲁能物业提供鲁能物业在小区进行经营的情况，包括每年度的经营 项目、经营合同、经营收入情况以及因酬金制物业服务管理小区形成的原始凭证、记账凭 证、汇总凭证、总账、明细账、 日记账、辅助账簿、会计移交清册、会计移交清单、会计 档案保管清册、会计档案毁损清册、年度财务报表之诉讼请求，法院以该请求不属于法律 明文规定的知情权范畴，未予支持。但建议韵竹园业委会在另案中向鲁能物业主张公共经 营收益，并根据人民法院的举证责任分配，申请鲁能物业就财务审计问题提交审计所需的 相关资料。
4.针对不属法律明确规定的知情权范畴部分，明确驳回韵竹园业委会的诉求。例如，
韵竹园业委会要求鲁能物业提供针对本小区单独制作的物业费收取明细（包括每年度的收 费总额、欠费业主的名单和欠费金额、缴费业主名单和物业费收费凭证），并说明物业费 收费过程中是否存在减免物业费的情况，因物业费收取明细不属于小区公共部分收益，亦 不属于法律规定的知情权范畴，故对于其该项诉讼请求，不予支持。
编写人：北京市西城区人民法院 李凤新
