——宿迁京奥置业有限公司诉沭阳县张生记酒楼、吴清排除妨害案
【案件基本信息】


1.裁判书字号


江苏省宿迁市中级人民法院（2015）宿中民终字第02461号民事判决书





2.案由：排除妨害纠纷


3. 当事人


原告（上诉人）：宿迁京奥置业有限公司（以下简称京奥公司）


被告（被上诉人）：沭阳县张生记酒楼（以下简称张生记酒楼）、吴清


【基本案情】


2011年3月8日，吴清采用分期付款方式与京奥公司签订了购房预售协议，购买京奥公 司开发的天津花园5-108室商业用房，建筑面积651.46平方米，并交纳了首次房款。后吴
清开始对张生记酒楼进行装修，烟道和广告牌以及室内装修相继完工，京奥公司、市容管 理和环境保护相关部门未予制止。吴清于2012年2月22日登记注册了张生记酒楼并正式营 业。2013年2月27日，吴清与京奥公司订立了天津花园5-108室房屋买卖合同。后吴清将酒 店出租给朱成志经营。2014年年底，京奥公司使用自己开发的天津花园三楼从事餐饮业
务。2015年7月，京奥公司以张生记酒楼、吴清经营的酒楼烟道及“张生记大酒店”广告牌 影响六层阁楼办公、烟道超出使用范围，侵害了京奥公司权利为由提起排除妨害诉讼。

另查：京奥公司对于其开发建设的涉案楼栋商业用房第五层整层及阁楼享有所有权， 张生记酒楼的广告牌悬挂在涉案楼栋商业用房第五层及阁楼的外墙上。

【案件焦点】


1.张生记酒楼、吴清是否有权在涉案楼房的楼顶平台布置排烟管道；2.张生记酒楼、 吴清是否有权在涉案楼房的第五层及阁楼外墙上悬挂广告字牌。

【法院裁判要旨】


江苏省沭阳县人民法院经审理认为：首先，吴清购买京奥公司天津花园5-108室商业 用房从事酒店经营，其装饰墙外烟道及广告牌的过程不是一天完成的，京奥公司未予制





止，应认定是明知和认可的，京奥公司称张生记酒楼、吴清擅自搭建广告牌和烟道与事实 不符。广告牌和烟道是非动态的，油烟排放于楼房上层空间，京奥公司庭审中出示的证据 不能证明京奥公司受到了损害以及存在损害后果，且烟道和广告牌也没有影响京奥公司对 该房屋的使用。其次，根据物权法的规定，室外墙体和楼顶上部空间非京奥公司私有空
间，张生记大酒店作为共有人，有权使用室外墙体和楼顶上部空间。京奥公司要求张生记 酒楼、吴清拆除烟道和广告牌于法无据。最后京奥公司未能提供五层以上阁楼合法性相关 证据。且张生记酒楼的广告牌并未悬挂在京奥公司的阁楼墙体上。综上，京奥公司的诉讼 请求无事实和法律依据，不予支持。

江苏省沭阳县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条、第九 十一条、第九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）项、 第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出 如下判决：

驳回京奥公司的诉讼请求。


京奥公司不服一审判决，提起上诉。江苏省宿迁市中级人民法院经审理认为：根据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规
定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以 及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。本案中，张生记酒楼、 吴清基于对其所有的经营性用房用于经营酒店而布置烟道的合理需要，无偿利用屋顶，不 应认定为侵权。京奥公司主张烟道安装不符合相关的技术规范，但未提供证据证明，故不 予支持。张生记酒楼、吴清将广告牌悬挂在京奥公司专有部分相对应的外墙面上，侵害了 京奥公司享有的无偿利用其专有部分相对应的外墙面的合法权益。京奥公司亦不同意张生 记酒楼、吴清有偿使用，故京奥公司对张生记酒楼、吴清擅自占用京奥公司专有部分相对 应的外墙面进行经营性活动，有权请求排除妨害。

江苏省宿迁市中级人民法院依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第四条、第十四条第一款，
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：


一、撤销沭阳县人民法院（2015）沭民初字第02672号民事判决；





二、张生记酒楼、吴清于本判决生效之日起十日内拆除悬挂在沭阳县天津花园5号楼 商业用房第五层和阁楼外墙上的“张生记大酒店”广告字牌；


三、驳回京奥公司的其他诉讼请求。


【法官后语】


本案涉及的主要问题是：作为区分所有建筑物共有权人的业主对建筑物共有部分的使 用权的认定及行使。

建筑物区分所有权是我国《中华人民共和国物权法》专章规定的不动产所有权的一
种，其内容主要包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权和因区分 所有权人的共同关系所产生的成员权（或者称管理权）。其中，共有权是指以区分所有建 筑物的共用部分为标的物，全体业主共同享有的不可分割的共同共有权。本案的争议焦点 问题之一便是张生记酒楼和吴清对楼房外墙及楼顶平台共有部分是否享有使用权。

要回答上述问题，首先需要明确共有部分的范围。根据我国《中华人民共和国物权
法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解
释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）的规定，共有部分的范围笼统地讲是专 有部分以外的建筑物的其他部分。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规
定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。”业主对共有部分享有的权利包括：使用权、收益共享权、处分权、物上追及 权等；业主对共有部分负有的义务包括：维护现状的义务、不得侵占的义务、按照共用部 分的用途使用的义务、费用负担义务等。其中，业主对共有部分的使用权是指业主有权按 照共有部分的种类、性质、构造、用途，使用共有部分，其他业主不得限制和干涉。至于 如何使用，应当依照共有部分的性质而定，也可以依照约定来处理，或者为共同使用，或 者为轮流使用。违反使用用途的使用为不当使用，应当按照规约处理，停止不当使用，造 成损失的应当赔偿。同时，《建筑物区分所有权司法解释》第四条也规定，业主基于对住 宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相 对应的外墙面等共有部分，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合 法权益的除外。





本案中，吴清购买了京奥公司天津花园5-108室商业用房，与京奥公司均为涉案楼房 的共有权人，对该楼房的共有部分均享有使用权和收益权。吴清将其购买的天津花园5-
108室商业用房出租给张生记酒楼，张生记酒楼基于租赁关系，也就享有了该楼房共有部 分的使用权。屋顶是该楼房的共有部分，张生记酒楼和吴清对于该楼房的屋顶享有无偿利 用的权利。因此，张生记酒楼、吴清基于对其所有的经营性用房用于经营酒店需布置烟道 的合理需要，无偿利用屋顶，不应认定为侵权。但是，张生记酒楼、吴清在该栋楼房的第 五层和阁楼没有相对应的专有部分，其对于该栋楼房的第五层和阁楼的外墙面不享有无偿 利用权。因此，张生记酒楼、吴清将“张生记大酒店”广告字牌悬挂在京奥公司专有部分相 对应的外墙面上，侵害了京奥公司享有的无偿利用其专有部分相对应的外墙面的合法权
益。京奥公司亦不同意张生记酒楼、吴清有偿使用，故京奥公司对张生记酒楼、吴清擅自 占用京奥公司专有部分相对应的外墙面进行经营性活动，有权请求排除妨害。

编写人：新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 王德顺