——宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司物权确认、财产损害赔偿案
【案件基本信息】1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终5565号民事判决书2.案由:物权确认、财产损害赔偿纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):宜兴市新街街道海德名园业主委员会(以下简称海德名园业委会)
被告(上诉人):宜兴市恒兴置业有限公司(以下简称恒兴公司)
第三人:南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司(以下简称紫竹物业公司)
【基本案情】
宜兴市新街街道海德名园一、二、三期小区的开发商系恒兴公司。在海德名园二期内建有海德名园会所,该会所的建设工程规划许可证载明的建设项目名称为海德名园会所。该证的“附图及附件名称”内载有物业管理用房建筑面积700平方米、核发红卡等内容。根据规划部门的解释,“核发红卡”的房产不得销售。该会所至今没有房产证。紫竹物业公司自2008年10月30日开始承接海德名园小区物业,并使用海德名园二期第26幢会所的476平方米作为物业用房,其余647.62平方米由恒兴公司使用或控制。法院从宜兴市物价局调取了物价局核定海德名园商品房预售价格的相关材料,其中一期仅调取到第5、6幢的材料,载明小区配套费项目中含每平方米15元的物业房成本,二期调取到16~24幢的材料,均载明小区配套费项目中含每平方米22.9元的“物业用房、会所”成本。另外,第16、17、19幢恒兴公司申报的小区配套明细表“物业用房、会所”22.9元相应栏内还注有“会所1300平方米”的内容。三期因政策原因不再由物价局核定预售价格。
海德名园业委会申请对会所争议面积的租金进行了价格评估。无锡国信德资产价格评估有限公司于2017年10月30日出具评估报告:经综合测算委托评估标的房产(647.62平方米)(长租情况下)2009年1月1日至
2017年8月14日的租金价格分别如下:2009年1月1日至2011年12月31日三年每年的租金均为84200元;2012年1月1日至2014年12月31日三年每年的租金均为93300元;2015年1月1日至2016年12月31日两年每年的租金均
为102300元;2017年1月1日至2017年8月14日租金为72500元(计8.5个月)。
【案件焦点】
海德名园二期第26幢会所除物业用房外,其余647.62平方米属于海德名园全体业主所有还是属于恒兴公司所有;如果该647.62平方米会所
属于全体业主所有,海德名园业委会主张的损失标准是否合理。【法院裁判要旨】
江苏省宜兴市人民法院经审理认为:对于小区会所在没有合法规
划、没有规定、没有产权证的情况下,有约定从约定,没有约定的,如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,则归业主所有。本案应认定海德名园二期第26幢会所的成本实际已列入商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,理由如下:1.根据恒兴公司与紫竹物业公司签订的《物业移交验收接管协议》,会所属海德名园小区配套用房,根据建设工程规划许可,该会所不能销售。2.从物价局核定海德名园商品房预售价格的材料看,恒兴公司申报列入商品房对外销售价格的是整幢会所而不仅是物业用房的成本。3.从会所列入商品房对外销售价格的金额分析,会所的成本是由物业用房和争议面积两个部分共同组成的。4.恒兴公司所列会所成本明细是其公司单方制作,金额无法完全确认,其公司主张的分摊方法更与事实不符。且会所是不得销售的房屋,在费用上与商品房应有区别。5.恒兴公司提供的土地分割证、图纸等不能证明会所属恒兴公司所有。综上,再结合商品房预售价格核定材料中反映的建筑安装工程费成本,应认定会所的成本已构成商品房对外销售价格的组成部分,对会所的建设成本进行司法审价也无必要。海德名园二期第26幢会所有争议的647.62平方米的房屋应属海德名园小区全体业主所有。恒兴公司占有使用除物业用房外的其他会所房屋,应支付参照租赁费用计算的损失。《物业移交验收接管协议》约定紫竹物业公司承接物业的时间是2008年10月30日,海德名园业委会有权要求从2008年11月1日起开始计算损失,金额可按评估报告确定的标准计算。因恒兴公司系连续占有使用会所,故本案未过诉讼时效。损失计算至起诉之日共计803150元。海德名园业委会要求紫竹物业公司承担赔偿责任于法无据,不予支持。
江苏省宜兴市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第
三十三条、第三十七条,《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百三十七条的规定,判决:
一、宜兴市新街街道海德名园二期第26幢会所除物业用房外的647.62平方米的房屋属海德名园小区全体业主所有;
二、恒兴公司于判决发生法律效力之日起十日内支付海德名园业委会损失803150元;
三、驳回海德名园业委会对紫竹物业公司的诉讼请求。
恒兴公司不服一审判决,持原审答辩意见提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院认为:
一、关于一审法院是否存在程序违法问题,因海德名园业委会在起诉时要求恒兴公司、紫竹物业公司支付案涉会所的租赁费用,而在一审法院的第一次庭审中恒兴公司对会所的权属提出抗辩,故一审法院向海德名园业委会释明,应先对会所进行确权,才能进一步明确租赁费用的诉请。海德名园业委会表示在本案中对会所进行确权,并书面申请增加该项诉讼请求,一审法院及时向恒兴公司、紫竹物业公司送达了海德名园业委会的该申请,并且对海德名园业委会增加的该项诉请在第二次庭审中进行了审理。因此一审法院将海德名园业委会的两项诉讼请求一并审理,既有利于双方争议的解决,又不存在程序违法问题。
二、案涉会所属海德名园全体业主所有,理由如下:案涉会所位于海德名园小区内,与476平方米的物业用房同属一套建筑的整体,根据建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根以及恒兴公司与紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议等书面证据所载明的内容来看,恒兴公司在移交物业时,是将会所与物业用房一并作为配套用房移交给紫竹物业公司,而且写明产权归全体业主所有。海德名园业委会在本案中提供了上述证据,对其主张已经尽到初步举证义务。而恒兴公司辩称
会所系其公司所有,作为海德名园小区的开发商,恒兴公司应当进一步提供充分证据予以证明。恒兴公司虽提供了土地分割证、会所成本核算等证据,但根据一审法院向宜兴市国土资源局、宜兴市环科园规划办公室调查了解的情况,以及宜兴市物价局对海德名园商品房价格核定的相关材料,恒兴公司所举证据并不足以证明会所系其公司所有。恒兴公司已将会所的成本列入商品房价格中,因此没有必要再专门对会所的建设成本进行审价。综上,依据《中华人民共和国物权法》及相关司法解释的规定,针对双方当事人的举证情况,应认定案涉会所属海德名园全体业主所有。
三、关于恒兴公司占有使用案涉会所应当承担的责任。首先,会所属于全体业主所有,恒兴公司作为海德名园小区的开发商对此理应知晓,并且在物业移交验收接管协议备案证明中也明确了该事实,故恒兴公司自将物业用房于2008年10月30日移交给紫竹物业公司时,本应将会所一并移交给全体业主占有、使用、收益,但恒兴公司却一直无偿占有使用至今,致使海德名园全体业主不能使用、收益,从而造成了相应损失。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定,因恒兴公司的侵权,海德名园业委会作为全体业主代表有权请求恒兴公司赔偿损失。其次,恒兴公司认为海德名园业委会没有主张过权利,至少表明是同意其公司使用的。但依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款的规
定,沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。海德名园业委会明确表示曾多次向恒兴公司提出归还会所的主张,并未同意恒兴公司无偿使用,恒兴公司亦未能举证证明其公司占有使用会所符合法律所列上述情形,故恒兴公司所提该项上述意见,并无事实和法律依据。最后,《中华人民共和国侵权责任
法》第十九条规定,侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。原审法院参照会所的租赁费用来确定本案损失,并依法委托评估机构对此进行评估。根据评估机构对会所租赁费用的评估过程来看,评估机构不仅到现场勘查了会所的实际情况,还对类似商业
办公用房的租金情况进行了大量的调查和分析,从而作出了不同时段租赁费用的评估结论,因此评估机构的评估具有事实依据,亦无程序违法之处,恒兴公司未能提供相应证据推翻该评估意见,故评估意见合法有效,一审法院据此作为参照确定本案损失,并无不妥。
综上所述,恒兴公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。【法官后语】
因小区附属设施权属争议引发的纠纷比较鲜见。对于开发商来说,其对外公示商品房销售价格并不需要附带具体的成本核算,而商品房的价格除了本身建造成本以外,受到市场供求因素的影响也很大。一方面买房者不具备专业的会计核算知识,另一方面也缺乏相应的维权意识,一旦开发商违背诚信原则,利用双方的信息不对称进行牟利,买房者的权益极易受到侵害。本案会所的权属争议正是在这种情形下发生的。
对于会所的性质和所有权归属,《物权法》以及相关的司法解释并未作出明确的规定,物权法草案三审稿曾有过相关的制度设计,对于会所的归属,有约定的从约定;没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于建筑物区分所有权人共有。但其后并未予以通过,主要原因在于提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立房屋由开发商出资建设,并出售或者出租经营的,与绿地、道路等使用不产生额外的收益和负担不同的是,会所的经营需要长期投入,其使用和服务也均是有偿的,业主对其使用是受限的。但是,对于会所归属的认定,在法理上并非无迹可寻。《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享
有共有和共同管理的权利。该法第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分……(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”
《物权法》以及相应的司法解释虽然没有直接将会所列为应由全体业主共有的“其他公共场所、公用设施”,但是我们可以从其认可的属于业主共有的公共设施上找到其一般共性。首先,《物权法》第七十三条“明示属于个人”的理解,即有确实的证据证明会所属于全体业主所有或者开发商所有,如房产证、开发商和业主的明确约定产权或者建筑规划明确属于商业用房或者公共设施。其次,从《物权法》第七十三条可以归纳出业主共有的公共设施的共性。该条明确将建筑区划内的道
路、绿地列为全体业主共有,绿地、道路等公共设施是基于人们活动的基础需要而建设的配套设施,必须在建设规划中予以体现,成本已经理所当然地蕴含在开发商的成本中,并计入房屋买卖价格,因而绿地、道路等公共设施的所有权毫无疑问是归属于全体业主的。由此可见,在认定建筑区划内附属设施的所有权归属时,谁投资谁受益是基本的准则。
结合本案事实来看,案涉房屋虽系开发商所建,但其既无证据证明案涉房屋登记在其名下,也无证据证明其负担了案涉房屋的建设成本,相反的证据反而表明该房屋的建设成本已经分摊到开发商销售的商品房成本中,故应认定该房屋属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下,自行占有使用该房屋,应自该房屋应当移交时起计算占有使用费,应当移交的时间应以小区配套设施的移交时间为准。开发商
占有期间无论是否使用该房屋,用途是自用办公、商业性经营或者出租,均因侵犯了小区业主对该房屋的使用和收益权利给业主造成了损失,应当按照租金标准计算占有使用费。
编写人:江苏省无锡市中级人民法院朱光烁尹慧