——张某某诉白某某共有案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2017)闽02民终4266号民事判决书2.案由:共有纠纷
3.当事人
原告(上诉人):张某某
被告(被上诉人):白某某【基本案情】
张某某与白某某原系男女朋友关系,双方于2009年相识,2015年12月分手。2012年6月9日,白某某与厦门首开翔泰置业有限公司签订商品房买卖合同,购买了首开·领翔国际的一套房屋,建筑面积82.59平方米,房屋总价款为581327元。同日,白某某支付了首付款181327元,后于2012
年8月31日以银行按揭贷款的形式支付了购房款400000元。按揭贷款由白某某通过其交通银行账户逐月偿还。
2015年2月9日,白某某出具《公证说明》一份,载明:白某某将其名下位于厦门市翔安区某小区302室的房屋公证给张某某,即日起,该房屋
归张某某一人所有;产权证办出之日,张某某有权要求白某某将房屋过户给张某某,白某某无条件配合过户等。
2015年6月30日,讼争房屋取得了土地房屋权证,其中载明房屋坐落于翔安区某小区302室,权利人为白某某。
2016年11月24日,案外人蔡某出具证明称其曾于2012年6月9日转账支付给白某某100000元,该款项系张某某向其借款并指定汇入白某某的账号,作为其与白某某在翔安购买房产之费用;此后,张某某于2012年8月22日、24日以转账形式还款完毕。
对于蔡某向白某某转账支付100000元款项,张某某主张是其向蔡某所借,事后由张某某偿还;白某某称是其向团队(成员包括蔡某、白某
某、汪某某和金某等)所借。证人汪某某和金某均证实白某某曾于2012年向团队提出借款100000元用于购房。
又,2012年6月9日至2015年3月30日,张某某多次向白某某转账共计226621元。对于款项用途,张某某主张是用于购买房屋、支付按揭贷款和装修款;白某某不予认可,其表示是因周转需要向张某某所借。
审理中,张某某认为白某某出具的《公证说明》证明其确认了房屋系双方共同购买的事实;白某某认为系赠与,并当庭表示撤销赠与。
【案件焦点】
张某某与白某某对于讼争房屋是否具有共有的意思表示和共同出资行为。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市翔安区人民法院经审理认为:根据2015年2月9日白某某出具的《公证说明》,白某某的意思表示应为将讼争房屋赠与张某
某。但是,该房屋在诉讼中的权利人为白某某,白某某当庭表示撤销赠
与,故该赠与已依法撤销。对于2012年6月9日蔡某向白某某转账支付
100000元,双方对款项来源存在争议,张某某主张是其向蔡某所借,事后由张某某偿还;白某某称是其向团队所借。虽然蔡某出具证明称该款项系张某某向其借款并指定汇入白某某的账号用于购房,但是蔡某并未到庭作证,且证人汪某某和金某均证实白某某曾于2012年向团队提出借款100000元用于购房,故该100000元系白某某向其团队所借。至于张某某向白某某转账的款项,张某某主张是用于购买房屋、支付按揭贷款和装修款,但白某某不予认可,其表示是因周转需要向张某某所借,张某某未能举证证明上述款项用途,故对张某某曾向白某某转账用于购买房屋、支付按揭贷款和装修款的主张不予采信。
综上所述,张某某主张其曾与白某某共同出资购买房屋并出资还贷及装修的主张,证据不足,故张某某确认厦门市翔安区某小区302室房屋为张某某与白某某按份共有,双方各占50%的份额,白某某立即配合张某某办理共有权登记手续的诉讼请求,法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定,判决如下:
驳回张某某的诉讼请求。
张某某不服一审判决,提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为:本案争议的焦点为张某某支付的款项是否为购房款以及讼争房产是否系张某某与白某某共同购买。
第一,关于张某某支付的款项是否为购房款的问题。首先,关于购房定金50000元的支付问题。张某某向讼争房产的出售方厦门首开翔泰置业有限公司支付了50000元购房定金,白某某对付款事实无异议。扣除其中张某某认可的13700元即当日白某某向张某某转入的款项后,余款
36300元白某某主张系借款,并未提交借条或还款证明,对其主张不予采信。故认定张某某支付了36300元的购房定金。其次,关于首付款100000
元的支付问题。张某某主张系向蔡某所借,有蔡某的证明以及张某某的两次各50000元的还款凭证,二者可相互印证。白某某抗辩系其所借,但其未有充分的证据予以证实。故应认定张某某支付首付款100000元。最后,关于按揭款的支付问题。根据张某某提供的转账明细,2012年10月至2014年9月其向白某某转入房贷每次约3000元不等,共计15笔。每次转账金额与每月房贷数额接近,合计支付款项44412元,超过该段时期内应归还的房贷总额约为72000元的50%。白某某对该款项的性质未作合理解
释,其主张缺乏证据予以证实,且不符合常理。故张某某主张其支付近一半房屋贷款,有事实和法律依据,应予采信。综上分析,讼争房产首付款181327元,由张某某支付了136300元;同时在双方恋爱存续期间即2012年10月至2014年9月,张某某支付了超过50%的按揭款。
第二,关于白某某与张某某是否共同购买讼争房产的问题。张某某主张讼争房产系二人在恋爱期间共同购买,因其不享有购房资格故将房产登记在白某某名下。其主张具有事实依据。首先,张某某提供了其在厦门缴交社会保险情况记录,证明其在购房时不具备购房资格。其次,在白某某书写的《悔过书》中,有以下可以印证双方共同购房的陈述:“我们(即张某某与白某某)买了房子”“我之前不同意卖房子的原因是因为我想说这是我们奋斗的结果”“我会把房子和车子过给你”。上述内容均可以表明白某某主观上认可讼争房产系二人共同购买。最后,《公证说明》的形式和内容也印证了讼争房产系二人共同购买。讼争房产购买于张某某与白某某恋爱期间,此后因双方发生争吵,白某某才就房产问题作出说明。男女朋友之间的赠与房产行为通常发生在感情浓厚时,当感情发生破裂时,双方对房产所有权进行的协商,从常理分析更应当是基于双方对房产均有贡献的情况下才会作出的处理。白某某与张某某感情破裂直至最后分手,在这种情形下双方签订了《公证说明》,再结合张某某支付购房款的事实,不应认定《公证说明》系赠与,而应认定为双方对于共同房产的分割约定。一审判决将《公证说明》简单认定为赠与不当,二审法院依法予以纠正。
综上,一审判决认定《公证说明》系赠与,白某某有权当庭撤销,属于认定事实错误、适用法律不当。张某某一、二审提交的证据足以证明讼争房产系其与白某某恋爱期间共同购买,双方具有共同购买房产的意思表示,张某某已支付了超过50%的购房款,其主张对讼争房产享有50%的份额具有事实和法律依据,白某某依法应当配合办理将讼争房产50%份额登记在张某某名下,张某某的上诉请求具有事实和法律依据,应予支持。原审判决认定事实错误,适用法律不当,应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:
一、撤销福建省厦门市翔安区人民法院(2016)闽0213民初2655号民事判决;
二、确认厦门市翔安区某小区302室房屋的50%份额系张某某所有,白某某应于本判决生效后立即配合将该房屋的50%份额登记在张某某名下。
【法官后语】
男女朋友恋爱期间,除了感情的交往,还存在很多经济方面的来往,所涉标的价值高低不一。男女双方出于共同生活、结婚、投资等目的,往往会购置像房产之类的价值较大的不动产,之后因分手而产生的纠纷在实践中亦普遍存在,真所谓“缘分尽,纠葛生”。此类纠纷具有表现形式多样、感情因素复杂、争议价值较大等特点,给审理实践带来诸多难题。认定真实意思表示、审查实际出资情况、厘清权属性质是审理此类案件的重点。
1.认定是否共有及何种共有的真实意思表示是基础
男女恋爱期间购置的不动产,双方对实际归属的真实意思表示是审查的基础。所谓意思表示,包括内在意思和外在表示。外在表示行为,是指行为人将其内在意思以一定的方式表示于外部,并足以为外界所客观
理解的行为要素。故约定的形式,可以是订立明确的书面合同,亦可是以足以为外界所客观理解的实际行为作出表示。对订立书面合同的形式,有明确约定的应遵循约定,无需赘述。对以实际行为作出表示的情形,认定该实际行为构成明确意思表示的标准是足以为外界所客观理解,并结合具体案情予以认定。比如,男女双方共同与开发商签订购房合同,后办理权属登记在双方名下,但登记中未对各自份额作出约定,也无其他关于出资责任、所有权比例的约定,在此种情形下,应认定双方是共同共有的意思表示。例如,广东省广州市中级人民法院(2013)穗中法民五终字
第2505号共有物分割案。
但意思表示不能仅以客观形式来认定,还应结合具体案件审查当事人真实的意思表示。比如,权属登记的问题,如果只登记在一方名下,另一方主张共有的话,对于共有的真实意思表示就要综合案件的证据来审查,不能仅以名义上的权利人来认定财产的归属。结合本案,讼争房产登记于白某某名下,张某某却主张房产系二人在恋爱期间共同购买,因其不享有购房资格故将房产登记在白某某名下,并从其购房时购房资格、实际出资等方面提供了充分证据,宜认定双方对讼争房屋是共有关系。另,本案中并无证据证明双方是共同共有的意思表示,根据《物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共
有”的规定,宜认定本案双方是按份共有关系。
2.按份共有情形下的共同出资行为是认定财产份额的关键
《物权法》第一百零四条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。本案中,根据张某某提供的关于出资的凭证、证人证言、《悔过书》及《公证说明》等,可以认定张某某对讼争房产实际享有的份额。因此,共有除了要有意思表示,更重要的是要有共同出资的行为,尤其是在意思表示不明确的情况下,共同的出资行为就是认定
共有的关键。共同的出资行为,包括定金、首付款、按揭贷款等,各方是否有出资的实际行为,款项性质是否是属于购房款,主张方要提供相应证据予以证明,抗辩方更要有足够的证据予以反驳。主张借款的一方有无相应借条或其他借款证明,按揭还款方面转账明细显示的出资人及款项信息是否能对应,都是认定是否有实际出资行为及具体出资金额的审查重点。
编写人:福建省厦门市中级人民法院朱燕萍胡林蓉
