——孙某庚诉王某富返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2017)京01民终9693号民事裁定书2.案由:返还原物纠纷
3.当事人
原告(上诉人):孙某庚
被告(被上诉人):王某富第三人(上诉人):曹某
【基本案情】
孙某庚系城镇居民,其自述于1995年以5万余元的价格从七间房村委会购得一处宅基地,即涉案宅基地,1995年1月,北京市昌平区政府就涉案地块向其颁发《集体土地建设用地使用证》,后自己长期未在涉案宅基地上居住,2009年7月左右,发现王某富拆除涉案宅基地上原有围墙并建房,后要求王某富返还涉案宅基地,双方沟通无果。2017年5月,孙某庚诉至法院,请求判令王某富立即归还涉案宅基地,并拆除涉案宅基地上的建筑物,恢复原状。
庭审中,曹某向法院提交一份协议书,载明“关于孙某庚在昌平区南口镇七间房村的宅基地和曾某在昌平区南口镇七间房村的宅基地土地使用权相互交换使用事宜(曹某的宅基地土地证现由雷某某持有使用)。经过双方多次友好协商,一致同意双方宅基地土地使用权相互交换使用,即雷某某在孙某庚的宅基地土地证所规划的区域内按规定建房,孙某庚在曾某宅基地土地证所规划的区域内按规定建房。本协议一式两份,双方各执一份,双方签字盖章生效。协议后有孙某庚及雷某某签字,二○○九年八月十五日”,曹某以涉案宅基地上的房屋系己方委托雷某某之夫王某富所盖为由,请求作为第三人参加诉讼,要求确认其对诉争宅基地享有使用权。
在本案审理过程中,法院工作人员于2017年7月31日前去北京市国土资源局昌平分局不动产登记中心核查涉案土地使用权证,经查询无该权证登记备案信息,该局工作人员告知可去当地镇政府查询核实。当日法院工作人员又前去北京市昌平区南口镇政府城建科核实查询,经查询,亦无该使用权证的相关登记备案及翻建房屋审批信息。
【案件焦点】
在土地登记机构未进行备案登记的集体土地建设用地使用证的效力如何认定。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为,《中华人民共和国土地管理
法》第十六条第一款规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。”孙某庚为证明其对涉案宅基地享有使用权,向法院提交了《集体土地建设用地使用证》,但经法院去土地管理相关部门调查核实,无涉案地块的登记备案信息,亦无涉案地块上房屋翻建审批信息,且就涉案地块原、被告及第三人均主张各自具有使用权,其纠纷为土地权属纠纷,故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围,双
方应寻求土地管理部门解决。北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款,《中华人民共和国物权法》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百二十四条第三款、第一百四十四条之规定,作出如下裁定:
驳回孙某庚的起诉。
孙某庚、曹某不服一审裁定,提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为:首先,根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定,不动产登记簿才是物权归属和内容的根据,当不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致时,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,应当以不动产登记簿为准。孙某庚所持有的《集体土地建设用地使用证》并未在土地登记机构进行备案登记。因此,仅凭该不动产权属证书,不能确认孙某庚对其诉称的宅基地享有合法的使用权。换言之,孙某庚仅依据上述书证,不足以证明其是与本案有直接利害关系的公民。
据此,一审法院裁定驳回孙某庚的起诉并无不当。其次,曹某提交的所谓宅基地互换《协议书》仅属于债权凭证,而非上述法律所规定的物权凭证。据此,曹某关于其对诉争宅基地享有使用权的上诉理由,法院不予采信,其上诉请求不能成立。北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规
定,作出如下裁定:
驳回上诉,维持原裁定。【法官后语】
本案需要探讨三个方面的问题,即未在土地登记机构进行备案登记的集体土地建设用地使用证是否有效、宅基地互换协议是否有效以及王某富在涉案宅基地上的盖房行为效力如何认定。首先,关于未在土地登记机构进行备案登记的集体土地建设用地使用证是否有效是本案的处理重点和难点。《物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变
更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。我国不动产物权采取登记生效原则,登记是物权公示公信原则的必然要求,实践中在保护因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人方面具有重要作用。宅基地使用权作为不动产用益物权的一种,使用权人取得权利时也必须由不动产所在地的登记机构进行备案登记,并发给使用权人不动产权属证书即集体土地建设用地使用证。根据《物权法》第十六条第一款、第十七条的规定,不动产登记簿才是物权归属和内容的根据,当不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致时,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,应当以不动产登记簿为准。具体到本案,孙某庚所持“昌集建(95宅地)字第28-08-0417
号”《集体土地建设用地使用证》经法院调查核实并未在土地登记机构进行备案登记。因此,仅凭该不动产权属证书,不能确认孙某庚对其诉称的宅基地享有合法的使用权,换言之,孙某庚仅依据上述书证,不足以证明其是与本案有直接利害关系的公民,故未在土地登记机构进行备案登记的集体土地建设用地使用证的效力无法得到法律的认可,法院不能采信。其次,关于曹某向法院提交的宅基地互换《协议书》是否有效。因该协议属于债权凭证,而非《物权法》所规定的物权凭证,其效力如何需要区别对待。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”农村宅基地使用权具有很强的村民身份性,其流转受到严格的限制,一般来说,同集体经济组织成员之间宅基地使用权流转,并没有损害集体经济组织的权益,可以认定有效;而非同一集体经济组织成员之间宅基地使用权的流转应该是受到限制的,故上述互换宅基地使用权协议在目前是受到法律否定的,另外,宅基地使用权的变更属于物权变动,应当到土地管理部门办理相关变更登记手续才能发生法律效力。本案中,孙某庚与曹某均为城镇居民,其购买宅基地的行为效力一般情况下是受到法律否定的,双方基于此购买行为签订的宅基地互换协议也无法获得法律的认可,曹某据此要求确认其对诉争宅基地享有使用权的诉求也无法得到支持。最后,关于王某
富在涉案宅基地上的盖房行为效力如何认定。《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。王某富未能证明其依法取得了对涉案宅基地的使用权,故其在涉案宅基地上的盖房行为是不受法律保护的。综上,双方当事人因涉案宅基地使用权产生的纠纷属于土地权属纠纷,应寻求土地管理部门先行解决,故法院裁定驳回孙某庚的起诉是正确的。
由于历史的种种原因,我国农村宅基地地籍管理比较混乱,没有形成一个清晰的农村宅基地地籍信息管理系统,加上以前宅基地使用权证发放不规范,有的由当地县级政府发放,有的由国土局进行发放,还有的由国土管理部门委托当地镇政府或村委会进行发放,产生了不少历史遗留问题,也造成权属登记信息不明确,当发生有关宅基地纠纷的诉讼时,给法院的审理带来了难度。2016年12月16日,原国土资源部发布了《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》,为解决农村宅基地的管理混乱问题提供了指引,期冀国家有关部门加快推进农村宅基地的统一确权登记颁证工作,为整治农村宅基地登记管理工作的乱象提供法治保障。
编写人:北京市昌平区人民法院陈振祥