——施某培等诉杨某军宅基地使用权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省台州市中级人民法院(2017)浙10民终481号民事裁定书 2.案由:宅基地使用权纠纷
3.当事人
原告(反诉被告,上诉人):施某培、金某连、施某军
原告(反诉被告):施某群、施某娥 被告(反诉原告,被上诉人):杨某军 【基本案情】
施某友(审理中亡故)与李某英(2001年10月亡故)系夫妻关系,育有 施某培和施某勤(2008年11月亡故)。施某培与金某连系夫妻关系,育有 施某军、施某群、施某娥。施某勤与徐某来系夫妻关系,育有施某平。
经台州市黄岩区土地管理局黄土(1995)2-32号文件批准,施某培、金某 连、施某友、李某英、施某军、施某群、施某娥取得坐落于黄岩区新前 街道西范村宅基地两间。1995年7月7日,施某培与杨某军订立《房屋基 地转让书》,载明:施某培将一间房屋基地15000元卖给杨某军。杨某军
在支付施某培转让费15000元、向政府部门缴纳土地配套费11000元后, 在该宅基地上建造了四层楼房并居住至今。2015年11月15日,施某培(甲 方)与徐某来、施某平(乙方)在西范村委会的调解下达成民事调解书,约 定施某友的审批宅基地的平方落实在甲方,乙方自愿放弃施某友夫妻审 批的宅基地与平方。
审理中,施某培、金某连、施某军、施某群、施某娥(以下称施某培 等5人)申请对涉案宅基地使用权及地上建筑物(四层楼房)房地产市场价 值进行评估,法院依法委托公信公司进行评估,该公司作出的估价结果为 在价值时点2016年11月4日的公开市场价值如下:1.房地产(土地使用权 及地上建筑物)总价值为3070700元,折算评估单价14775元/平方米。2. 地上建筑物总价值为236900元。3.土地使用权总价值2833800元。施某 培等5人为此垫付评估费17700元。
【案件焦点】
如何认定农村宅基地买卖合同无效后的赔偿范畴和责任比例。 【法院裁判要旨】
浙江省台州市黄岩区人民法院经审理认为:施某培将黄岩区新前街 道西范村的宅基地使用权转让给集体经济组织之外的杨某军,违反国家 法律规定,双方签订的《房屋基地转让书》应系无效。合同无效自始无 效,施某培等5人主张《房屋基地转让书》无效,不受诉讼时效期间的限 制。对于无效合同,因该合同取得的财产,应当予以返还,故应由施某培 等5人返还杨某军宅基地转让款15000元和杨某军垫付的土地配套费
11000元,由杨某军返还施某培等5人涉诉宅基地。杨某军在涉诉宅基地 上建造房屋并使用20年之久,且涉诉宅基地使用权价值大幅度提升,杨某 军要求施某培等5人赔偿地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失合 法合理,予以支持。本案合同无效,双方均存在过错。施某培明知涉案宅 基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让,且在转让近
20年后又要求确认转让合同无效,其行为存在较大过错;杨某军明知涉案 土地系农村宅基地仍进行购买,亦存在过错,故酌情确定由施某培等5人 对杨某军的损失承担90%的赔偿责任,即2750130元[(3070700元-15000
元)×90%]。施某培等5人未享受宅基地使用权期间杨某军支付的对价带 来的利益,且宅基地使用权有如此大的收益,很大因素是杨某军建造房屋 后出租形成的,对施某培等5人要求杨某军赔偿占用宅基地期间损失的诉 求,不予支持;杨某军支付26000元对价后享受了宅基地使用权和居住权 (房屋建造后),且杨某军已经主张宅基地价值差额损失,故对杨某军要求 施某培等5人赔偿26000元利息损失的主张,亦不予支持。
施某培、金某连、施某军不服一审判决,提起上诉。在二审审理过 程中,施某培、金某连、施某军以与杨某军和解为由,自愿申请撤回上 诉。
浙江省台州市中级人民法院认为,施某培、金某连、施某军在本案 审理期间提出撤回上诉的请求,不违反法律规定,予以准许。依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定,裁定如下:
准许施某培、金某连、施某军撤回上诉。 【法官后语】
合同无效后,应当返还由该合同取得的财产;有过错的一方应当赔偿 对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本 案涉及返还财产有两部分,一是宅基地,二是宅基地购买款26000元(含配 套设施费)。对于互相返还,意见统一,但对于赔偿损失的范畴,呈现两种 意见。
第一种意见:评估报告以收益法评估的房屋价值(含土地价值)过高, 不能以此来作为杨某军主张损失的标准。杨某军的损失应为房屋建造款 及其利息和宅基地购买款的利息,利息损失可参照最高利息赔偿标准即
月利率2%来计算。且双方过错相当,施某培等5人的责任比例不宜过高。
第二种意见:评估报告客观、公正、科学,应予采纳。杨某军的损失 应指现有房屋价值(含土地价值)与购买时房屋价格的差价。出卖方毁约 致本案诉讼,应承担较高的赔偿比例。
笔者同意第二种意见。《合同法》的立法原则之一是当事人行使权 利、履行义务应当遵循诚实信用原则。村民将本集体经济组织的宅基地 使用权转让给集体经济组织之外的人,确实违反国家法律规定,但是以契 约精神来说,出卖方在转让宅基地使用权后出尔反尔,是违背诚实守信原 则和公序良俗原则的,且不利于交易市场的稳定和社会的和谐。评估机 构在经过一系列市场调查、走访后,最终以收益法为评估基准作出的评 估结论是科学、客观、公正、可靠的。本案的裁判原则立足于不让违约 失信的人获益,合同当事人履行合同可获得的可期待利益应纳入损失的 考虑范畴。而第一种意见必然导致失信人获益,故杨某军的损失应指现 有房屋价值(含土地价值)与购买时房屋价格的差价。同时,虽然双方在 签订合同时均存在过错,但因出卖方的行为存在失信的问题,失信方承担 更重的责任合情合理。
编写人:浙江省台州市黄岩区人民法院 杨莹
