——郑某平诉郑某忠、钟某英买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省莆田市中级人民法院 (2017) 闽03民终597号民事判决书
2. 案由: 买卖合同纠纷
3. 当事人
原告 (被上诉人): 郑某平 被告 (上诉人): 郑某忠
被告: 钟某英
【基本案情】
2013年10月22 日, 郑某平 (乙方) 与郑某忠、钟某英 (甲方) 签 订一份《房屋买卖合同》, 合同约定: 甲方将位于莆田市涵江区大洋乡 大洋村渡口东路×号(房屋面积为188. 38平方米) 为混合土结构的房屋 出卖于乙方, 集体土地使用权证号为荔集建 (2002) 第10001501号, 双 方约定房屋买卖价格为150万元, 合同签订后即生效, 房屋所有权归乙 方所有。付款方式为乙方在本协议生效后向甲方支付购房款150万元,
支付方式为现金及银行转账均可, 甲方两年内可以回购房屋, 但应按月 利率2%向乙方支付已付购房款的利息。郑某平分别于2013年10月22日、 同月23日、 11月10日支付给郑某忠、钟某英上述房屋购房款60万元、
50万元和40万元, 共计150万元。在签订《房屋买卖合同》当日, 郑某 平 (甲方) 又与郑某忠、钟某英 (乙方) 签订一份《房屋租赁合同》, 约定: 甲方将其向乙方购买的上述房屋出租给乙方居住使用, 租赁期限 为二年 (即自2013年10月22日至2015年10月21日) , 月租金为5000元 (每月1号支付当月租金) ; 乙方逾期交付租金的, 除应补交欠租外, 仍 应按月租金3%以逾期天数计算向甲方支付违约金。此后,郑某忠、钟某 英继续占有使用上述房屋, 且未向郑某平支付任何租金, 郑某忠于2014 年11月13日归还郑某平购房款50万元。 2015年4月10日, 在郑某平的见 证下, 郑某忠出具一份《保证书》, 内容为: “本人郑某忠位于涵江区 大洋乡大洋村渡口东路×号房屋四开间四屋, 于2013年10月22号已经以 150万元出售给郑某平, 因本人经济困难, 且经郑某平同意, 本人保证 于2015年10月12号前将该房屋出售,如果能够及时高价出售, 出售款直 接返还郑某平, 如果无法出售, 本人无条件腾空房屋, 将房屋交给郑某 平。注: (现已还款50万元, 利息12万元未还) , 本单两件, 各持壹 份。以前结清楚。郑某忠、钟某英系夫妻关系, 二人未返还购房款余 额, 故郑某平向本院提出诉讼请求: 1. 判令确认郑某平与郑某忠、钟 某英签订的《房屋买卖合同》无效; 2. 判令郑某忠、钟某英返还购房 款150万元并支付该款自2013年11月10日起至还清之日止按照中国人民 银行同期贷款利率计算的利息 (暂计至起诉之日止利息约为14. 4万元) ; 3. 判令郑某忠、钟某英支付郑某平租金人民币12万元 (2013年10 月22日起至2015年10月21日止按每月0. 5万元计算) ;4. 判令郑某忠、 钟某英支付郑某平房屋占有使用费 (从2015年10月22日起计至本案判决 生效之日止按照每月0. 5万元计算, 暂计至起诉之日止月6. 5万元) 。
【案件焦点】
本案法律关系性质是买卖合同纠纷还是借贷合同纠纷。 【法院裁判要旨】
福建省莆田市涵江区人民法院经审理认为: 本案为房屋买卖合同纠 纷。郑某平与郑某忠、钟某英分属不同的集体经济组织成员, 郑某忠将 建设在农村集体所有的土地及其房屋转让给非本集体经济组织成员即郑 某平, 违反了法律强制性规定, 故《房屋买卖合同》是无效的。因无效 合同取得的财产, 郑某忠、钟某英应当予以返还。在郑某忠出具的《保 证书》中其确认利息12万元未还, 故该利息应计至郑某忠返还购房款50 万元之日即2014年11月13日; 郑某平的其余经济损失, 可酌情按双方口 头约定的月利率2%计算。郑某忠有关本案的辩解意见依据不足, 本院不 予采纳。钟某英经本院合法传唤, 无正当理由拒不到庭参加诉讼, 本院 依法缺席审理和判决。
福建省莆田市涵江区人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》 第二条第三款、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第 五项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一 款、第一百四十四条的规定, 判决如下:
一、郑某平与郑某忠、钟某英签订的《房屋买卖合同》无效;
二、郑某忠、钟某英应在本判决生效后五日内返还郑某平购房款 100万元及以该款为基数自2014年11月14日起至购房款还清之日止按月 利率2%计算的经济损失;
三、郑某忠、钟某英应在本判决生效后五日内支付郑某平购房款利 息12万元。
郑某忠不服原审判决提起上诉。福建省莆田市中级人民法院经审理 认为: 涉案的《房屋买卖合同》虽然系由被上诉人郑某平与上诉人郑某 忠、原审被告钟某英自愿签订, 但因三方系非同一集体经济组织成员, 故该合同违反了法律关于农村房屋只能在同一集体经济组织成员之间转 让的强制性规定, 应属无效, 一审对此予以认定, 是正确的, 应予维 持。二审中, 双方对讼争款项按月利率2%计算利息均无异议, 本院予以
认定。因涉案合同无效, 故被上诉人请求上诉人郑某忠返还尚欠的款项 及按照相应利息计算的经济损失, 于法有据, 应予支持。对于被上诉人 郑某平二审提供的一份《保证书》 , 上诉人郑某忠承认该《保证书》 中的内容及签名系其本人书写, 故对该《保证书》, 本院予以采信。对 于尚欠的款项数额, 因上诉人郑某忠保管的《保证书》及被上诉人郑某 平保管的《保证书》, 均明确载明“现已还款50万元” , 故应认定上 诉人郑某忠只归还50万元, 尚欠100万元款项未归还。上诉人郑某忠主 张其已归还全部的150万元, 但没有提供充分证据予以证实, 应承担举 证不能的法律责任, 故本院对其该主张不予采信。对于利息的起算点, 因上述《保证书》中没有载明结算的12万元利息是结算至何时, 故按照 习惯, 应认定该利息系结算至该《保证书》出具的时间止。鉴于被上诉 人郑某平自己保管的上述《保证书》落款时间是2015年4月11日, 本院 酌情认定双方约定的欠12万元利息系计算至该日, 故上诉人郑某忠应自 2015年4月12日起以未还款数额100万元为基数, 按照双方约定的月利率 2%支付利息。一审以被上诉人郑某平的主张认定利息起算点不当, 本院 予以纠正。上诉人郑某忠主张其汇款给被上诉人郑某平媳妇颜某梅的
25. 1万元系归还本案款项, 但由于该些款项系在该《保证书》出具之 前汇款,且被上诉人郑某平一审提供的其于2013年8月30日汇款给上诉人 郑某忠17万元的记录可以证实双方除本案外还有其他经济往来, 上诉人 郑某忠在一审中也自认双方在本案房屋买卖之前还有其他经济往来, 故 在上述《保证书》已经明确载明上诉人郑某忠只还款50万元的情况下, 上诉人郑某忠的该主张没有事实和法律依据, 本院不予采信。上诉人郑 某忠另主张其用现金还款84. 9万元, 但其没有提供证据予以证实, 且 被上诉人郑某平对此也予以否认, 故本院对其该主张也不予采信。原审 被告钟某英经合法传唤未到庭参加诉讼, 视为放弃诉讼权利, 本院依法 缺席审理和判决。对于诉讼费, 一审中, 被上诉人郑某平有变更过诉讼 请求, 故一审法院按照变更前的诉讼请求收取诉讼费不当, 应予纠正。 综上所述, 一审法院认定事实基本清楚, 但部分处理不当, 本院予以纠
正。
福建省莆田市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十 二条第一款第五项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项、第二项之规定, 判决如下:
一、维持莆田市涵江区人民法院 ( 2016) 闽0303 民初3632 号民 事判决第一项、第三项;
二、撤销福建省莆田市涵江区人民法院 (2016) 闽0303民初3632号 民事判决第二项、第四项;
三、上诉人郑某忠、原审被告钟某英应在本判决生效之日起五日内 返还给被上诉人郑某平购房款100万元及以该款为基数自2015年4月12日 起至还清之日止按月利率2%计算的经济损失;
四、驳回被上诉人郑某平的其他诉讼请求;
【法官后语】
近年来, 随着我国经济的高速发展, 民间借贷活动中逐渐出现并流 行一种非典型的担保方式, 即借贷关系中的双方当事人在签订了借贷合 同之后, 再拟定一份房屋买卖合同, 其目的在于若借款人到期不能偿还 借款, 则履行房屋买卖合同, 借款人要直接将房屋转让给出借人, 以此 抵偿借款。人民法院对类似案件大多以“买卖合同纠纷”为案由, 以当 事人之间的买卖关系为审理对象, 但随着此类案件递增,有些法官将其 称之为“担保型买卖合同”, 并在司法实践中将其案由逐渐由买卖合同 纠纷转变为借贷合同纠纷。在这类纠纷中, 由于该买卖合同具有不同于 一般买卖合同的目的, 即以担保借款合同债权实现为目的, 最高人民法 院将这种《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规 定》第二十四条所述的情形称为之“民间借贷合同与买卖合同混合情
形”。
上述案例就是属于“民间借贷合同与买卖合同混合情形” 。该案的 争议焦点是原、被告之间的法律关系是买卖合同纠纷还是借贷合同纠
纷? 关于本案法律关系性质的认定问题, 笔者认为一、二审均认定本案 是房屋买卖合同纠纷, 值得商榷, 理由如下: 1. 从房屋买卖合同约定 的内容来看, 与一般的房屋买卖合同不同, 合同约定郑某忠两年内可以 回购房屋, 但应按月利率2%向郑某平支付已付购房款的利息, 购房合同 约定的内容与一般交易习惯不符, 且案涉房屋为农村自建房, 交易价格 高达150万元与其实际价值是否吻合; 2. 《房屋买卖合同》签订当日, 郑某平又与郑某忠、钟某英签订一份《房屋租赁合同》, 郑某忠、钟某 英继续占有使用上述房屋, 且未向郑某平支付任何租金, 同样不符合交 易习惯; 3. 《房屋买卖合同》签订后近两年的时间, 郑某平没有要求 办理相关过户手续, 也没有要求交付房屋, 郑某忠返还购房款50万元后 出具《保证书》 , 保证其于2015年10月12号前将该房屋出售, 出售款 直接返还郑某平, 上述行为表明郑某平无意购买该房屋, 真实意思表示 应是出借资金给郑某忠, 双方也是按借贷关系互相履行相互的义务, 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二 十四条规定, 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保, 借款到 期后借款人不能还款, 出借人请求履行买卖合同的, 人民法院应当按照 民间借贷法律关系审理, 并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变 更的, 人民法院裁定驳回起诉。本案中原、被告就借贷达成合意且出借 方已经实际将款项交付给借款方, 即可认定借贷关系成立。郑某平出 借150万元并约定月利率2%利息的行为, 可以认定双方之间成立借贷关 系, 其与郑某忠、钟某英签订购房合同仅有买卖的外观, 实质上是为了 担保债务的履行,双方当事人之间成立一种非典型的担保关系, 故本案 应为民间借贷纠纷。
审判实践中法院如何界定案件中是否存在“民间借贷合同与买卖合 同混合情形” 。在这类纠纷中, 当事人往往就同一笔债务先后签订有买 卖合同和借款合同, 而且同时约定如到期不能履行借款合同, 则债务人
履行买卖合同, 甚至在上述案例中还存在租赁合同, 而租金是为了使收 取借款产生的利息合理化。而“民间借贷合同与买卖合同混合情形”案 件的特点: 1. 案件中同时存在两份合同——借贷合同与买卖合同, 甚 至附带其他相关联的合同, 它们看似独立实则紧密联系, 买卖合同是以 借款关系的成立为前提, 买卖关系的出现是手段, 借贷关系才是目的。 这就使得此种买卖合同与一般的单纯以转移标的物所有权为目的的买卖 合同区分开来; 2. 两种合同在实践中很难从表面看出联系, 需要根据 案件情况来具体分析。一旦债务人届时不履行债务, 当事人对买卖合同 是否具有担保性极易产生纠纷, 这也是案件争议的关键所在。 3. 买卖 合同仅具有买卖的外观, 实质上仍是借款合同的担保, 具有从属性。买 卖合同履行与否取决于债务人是否对主合同的债务进行清偿。它的设
立、变更、消灭完全依赖于主合同的变化, 因此该买卖合同不可脱离该 借款合同而单独存在。
在“民间借贷合同与买卖合同混合情形”的案件中, 如果有证据证 明当事人就同一笔款项既存在借贷关系, 又有买卖关系, 而且该买卖关 系的存在有担保该债务履行的目的, 那么该买卖关系的存在是以借贷关 系为前提的, 没有借贷法律关系,买卖关系便是无源之水。因此法院审 理此类案件若仅认定为买卖合同纠纷, 抛弃当事人之间本质的法律关系 而审理名义上的法律关系, 则法官只能就当事人之间的买卖法律关系进 行审理, 就无法做到对案件事实的全面审查, 从而可能导致片面的、有 失公允的判决结果, 浪费司法资源。故法院应透过现象看本质, 针 对“假买卖,真担保”的案件, 为了避免实践中混乱, 应认定为民间借 贷关系, 更为合理。
编写人: 福建省莆田市涵江区人民法院 卓益林
