——蒋惠霖诉江苏恒景置业发展有限公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省泰州市中级人民法院（2016）苏12民终字第1927号民事裁定书
2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：蒋惠霖
被告（上诉人）：江苏恒景置业发展有限公司（以下简称恒景公司）
第三人：杜强
【基本案情】
原告蒋惠霖与被告恒景公司于2011年7月20日签订租赁合同一份，约定被告将坐落于
泰州市永兴路269-9号的商业用房（建筑面积94.71平方米）出租给原告用于经营食品、烟
酒、水果的批发零售业务，租赁期限自2011年7月28日至2014年7月27日。合同第十条约
定，如被告出售该房屋，原告在同等条件下享有优先购买权。2015年1月15日，被告与第
三人杜强及案外人巫某签订商品房买卖合同一份，约定被告将案涉房屋出售给杜强、巫
某，优惠后的最终总价款为1700000元，于2015年1月15日首付1000000元，余款通过银行
贷款方式于合同签订后10个工作日内付清。当日被告向杜强、巫某开具1000000元首付款
的销售不动产统一发票。后被告分别于2015年3月18日、3月21日向原告发出书面通知，主
要内容为告知原告案涉房屋租赁已于2015年1月27日到期，要求原告限期腾空搬离。庭审
中，原告向法院提交一组手机短信记录，称系其与被告公司售楼处马经理（手机号码为
1381596××××）商谈案涉房屋出售价格时的聊天谈话记录。其中显示马经理于2015年3月
13日告知原告，案涉房屋备案价为1930000元，被告出售给原告价格为1900000元，一次性
付清。3月15日，马经理告知原告案涉房屋已出售，并要求原告于3月18日下午前腾空搬
清。
本案审理过程中，经原告申请，法院依法委托江苏经纬资产评估房地产土地估价有限
公司对案涉房屋在2015年1月15日时的市场价值进行评估。该公司于2016年6月2日作出经
纬房估字2016第051号房地产估价报告，评估结果为：案涉房屋建筑面积94.71平方米，含
应分摊土地使用权，在价值时点2015年1月15日的评估总值为1865300元。原告为此预交评
估费用14000元。现原告起诉要求被告赔偿损失165300元，被告、第三人均未到庭应诉答
辩，亦未举证。
【案件焦点】
1.被告恒景公司是否侵害了原告蒋惠霖作为房屋承租人的优先购买权；2.
如构成侵害，原告的损失应当如何认定。
【法院裁判要旨】
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院经审理认为：本案中，原
告蒋惠霖与被告恒景公司之间的房屋租赁合同本应于2014年7月27日到期，但
合同到期后原告仍实际继续租赁使用案涉房屋，从被告的书面通知中亦可看
出，被告认可租期至少延续至2015年1月27日。被告于2015年1月15日与第三
人杜强、案外人巫某签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给杜强、巫某，此
时原、被告的房屋租赁合同尚在履行当中。原告当庭向法院提交其与马经理
的手机短信记录，被告及第三人经合法传唤未到庭对此提出任何异议或抗
辩，故法院结合全案事实及其他证据，对该证据真实性予以确认。被告曾于
2015年3月向原告表达出售案涉房屋的意向，并提出具体价款及支付方式，原
告并未作出放弃优先购买权或不同意提供与其他买受人同等交易条件的意思
表示，且此时距离被告将案涉房屋出售给第三人已过去近2个月，从原告询问
被告房屋售价来看，原告显然至此尚未知晓房屋已然出售。被告未举证证明
其在出卖案涉房屋前的合理期限内通知过原告，使原告丧失了与第三人同等
的购房价格、付款期限、支付方式等交易条件下的优先购买权。被告违反市
场交易的诚信原则及合同约定的义务，存在过错，侵害了原告作为承租人的
合法权利，理应承担赔偿责任。
关于赔偿责任的具体范围，法院依法委托相关评估机构对案涉房屋在被
告与杜强、巫某签订合同即2015年1月15日的市场价值进行评估，被告及第三
人均未对评估结果提出任何异议。被告侵害原告优先购买权的行为使原告丧
失了与第三人同等的购房条件，故原告欲与第三人在相同时间、地点以市场
价购买同类房屋的交易成本便随之增加，而增加的交易成本即应确定为原告
的相应损失。现原告主张被告赔偿案涉房屋评估价值1865300元与杜强、巫某
实际购买价格1700000元之间的差价即165300元，符合法律规定，法院予以支
持。原告为评估支出的费用14000元，亦应由过错方即被告承担。
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院依照《中华人民共和国合
同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：
被告恒景公司于本判决生效后十日内赔偿原告蒋惠霖因案涉房屋优先购
买权被侵害造成的损失165300元。
一审宣判后，被告恒景公司提起上诉。二审审理过程中，江苏省泰州市
中级人民法院于2016年9月29日向各方当事人邮寄送达了开庭传票，上诉人恒
景公司于2016年9月30日签收，但拒不出庭参加诉讼。
江苏省泰州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百
四十三条，第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百七十四条规定，作
出如下裁定：
本案按上诉人恒景公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起
发生法律效力。
【法官后语】
本案主要难点在于原告的具体损失应如何认定。此时可以将被告出售案涉房屋给第三
人时的房屋市场价值作为考量点，依当事人申请或依职权对此进行评估。如出卖价格低于
评估价格，则承租人欲与第三人在相同时间、地点以市场价购买同类房屋的交易成本则随
之增加，而增加的交易成本（出卖价格与评估价格之间的差价）即应认定为承租人的相应
损失。因此，法院在本案中通过合理引导，依原告申请委托司法评估，根据上述方法计算
得出原告的具体损失数额依法判决予以支持。
当前房屋租赁市场较为繁荣，房屋价值也经常出现波动。当房屋出租人与承租人在履
行租赁合同过程中发生包括优先购买权在内的纠纷并诉至法院时，法院应当坚持运用诚实
信用原则来评价双方行为，通过裁判保护守约方合法权益，制裁违约方的违约行为，最大
限度维护交易稳定，保障交易安全。本案通过对出租人存在侵害承租人优先购买权行为的
认定，进而判令出租人承担损害赔偿责任，并以房屋出卖价格与评估价格之间差价作为具
体损失确认依据，对今后法院审理类似案件具有一定的指导意义和参考价值，同时能够发
挥裁判创设行为规则、引领社会主流价值取向的重要作用。
编写人：江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 吴翔
