——防城港市中钢仓储有限公司诉广西象州县恒泰矿业有限公司租 赁合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
广西壮族自治区防城港市中级人民法院(2017)桂06民终897号民事 判决书
2.案由:租赁合同纠纷案 3.当事人
原告(上诉人):防城港市中钢仓储有限公司(以下简称中钢公司)
被告(被上诉人):广西象州县恒泰矿业有限公司(以下简称恒泰公 司)
【基本案情】
1996年11月30日,原告(乙方)与发智公司(甲方)签订《国有土地使 用权出租协议》,约定甲方将其位于防城港市港口区深港大道吹沙
地78930.087平方米的土地使用权(防港国用证字第0116号)出租给乙方 做仓储用地,租期为25年,由乙方自筹资金兴建仓储设施,投资建设为三 年,1999年11月30日起开始交租金,每年租金为120万元(分三期支付,每 期支付40万元)。2002年9月24日,发智公司因清偿到期债务,与恒泰公司 签订《抵押土地使用权转让合同》,把出租给原告土地中的63818.79平
方米土地转让给被告,被告成为原告所租用土地的新业主。后被告以原 告未支付租金为由向法院起诉请求解除与原告的租赁合同,一审法院判 决原告支付土地租金给被告,并解除双方的租赁合同。原告不服一审判 决,向二审法院提起诉讼。二审法院维持原判。被告向法院申请执行,执 行过程中,原告以被告需折价补偿地上附着物150万元及利息为由诉至一 审法院。后被告不服一审判决上诉,经评估机构对租赁场地上附着物进 行重新评估后,二审法院变更一审判决为:被告折价补偿原告租赁场地上 附着物款6629620元及利息。被告申请再审,广西高院裁定该案发回重
审。
【案件焦点】
1.恒泰公司是否应对中钢公司建造的地上附着物进行补偿;2.如何 认定中钢公司的一审诉讼请求范围;3.如何确定租赁地上附着物价值。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院经审理认为:原告请求被 告补偿其地上附着物的价值,应参照《最高人民法院关于审理城镇房屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (以下简称《房屋租 赁解释》)第十一条第(二)项的规定。关于涉案地上附着物残值计算,因 原告主张鉴定基准日应为2007年但又拒绝鉴定,应承担举证不能的后果, 故判决如下:
驳回原告防城港市中钢仓储有限公司的诉讼请求。
广西壮族自治区防城港市中级人民法院经审理认为,土地租赁与房 屋租赁存在重大区别,土地承租人可以根据生产用途的不同而在场地上 兴建不同的建造物、添附物,投入资金相对较大,土地因建造、添附的附 着物而具备使用价值;房屋租赁主要是承租人根据生活需要对租赁房屋 所作的装饰,是对房屋小范围的添附,投入资金相对较小,添附价值一般
比房屋价值要小得多,房屋是主物,装饰是从物不能独立于房屋而存在。 原告根据该块场地的仓储用途性质,采取填土、浇筑水泥地台、建造围 墙、大门、后门、二层办公楼、供水系统(总水阀及消防管道)、双线铁 路及分岔设备、排水工程量、部分电缆的方式,将荒地变为仓储用地,地 上附着物已变为仓储主物,而不是仓储从物,不以附合于其他物为前提, 其从兴建完工之日起便变为独立的主物,本案土地租赁合同完全不能等 同于房屋租赁合同,不能适用规制房屋租赁关系的法律规定调整土地租 赁合同。本案应适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民 法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十六条之规定进行调整,一审法 院适用《房屋租赁解释》第十一条第(二)项之规定,属于适用法律错
误。
广西壮族自治区防城港市中级人民法院依照《最高人民法院关于贯 彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第八十六
条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规 定,判决如下:
一、撤销防城港市港口区人民法院(2015)港民初字第1925号民事判 决;
二、被上诉人广西象州县恒泰矿业有限公司折价补偿上诉人防城港 市中钢仓储有限公司位于防城港市港口区疏港大道吹沙地63818.79平方 米的土地使用权项下地上附着物款5922140.21元及利息。
【法官后语】
随着农村城镇化建设步伐的加快,许许多多的各类民事主体来到城 市周边的农村土地租地建厂办企业的现象十分普遍。当双方当事人的土 地租赁合同解除后,承租方在租赁的土地上投资兴建的建筑物、附着物 如何处置,法律不作明确的规定,而参照房屋租赁合同的相关法律规定进 行处理又频发很多申诉、信访案件。防城港市中院本着具体问题具体分
析的办案方法,综合权衡各方利益作出判决,既使出租方及时收回土地进 行再生产,又能使承租方收回投资成本,达到案结事了的办案目的。
土地租赁合同解除后,对于地上附着物的归属应该按照双方约定或 协商处理。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通 则〉若干问题的意见(试行)》第八十六条规定,非产权人在使用他人的 财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处 理有约定的,按约定处理,没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆 除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人。本案的土地租赁合同完全不 能等同于房屋租赁合同,不能适用规制房屋租赁关系的法律规定调整土 地租赁合同。关于如何确定租赁地上附着物的价值。二审法院在审判过 程中已委托评估公司对租赁地上附着物进行重新评估,依据评估报告,扣 除铁道、变压器的价值后,中钢公司地上附着物的总价值为6629620元。 扣除中钢公司尚欠恒泰公司的租金707479.79元,恒泰公司实应补偿给中 钢公司的地上附着物价款为5922140.21元。
编写人:广西壮族自治区防城港市中级人民法院 蒙志相
