——龙泉市宝剑厂有限公司诉吴金美租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省丽水市中级人民法院(2018)浙11民终374号民事判决书 2.案由:房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):龙泉市宝剑厂有限公司(以下简称宝剑厂)
被告(被上诉人):吴金美 【基本案情】
宝剑厂于2011年8月8日,与被告吴金美签订了《个人房屋租赁合
同》,约定原告将位于环城东路×号的厂房一幢租赁给被告用于经营幼 儿园,租赁期限为5年,自2012年8月1日起至2017年7月31日止。第一年租 金为85000元,第二年起每年租金递增10%,租金一年一交,于每年9月20日 前支付。租赁期间被告支付了前四年的房屋租金,2016年9月20日前本应 支付第五年的租金,但被告一直没有支付。2016年下半年上述房屋一直 由被告使用,直至2017年1月20日移交拆迁部门。因此,原告要求被告付 原告2016年度半年的租金62224.25元及逾期付款利息损失(按中国人民 银行同期贷款利率自2016年9月20日起计算至款项付清之日止)。
涉案×号厂房,原告已于2016年8月1日与政府签订了《房屋征收补
偿协议书》,同年8月11日,政府向原告支付了50%的补偿费。原告与被告 之间的租赁合同权利义务关系因案涉房屋被征收而于2016年8月1日终
止。被告在2016年8月1日至2017年1月20日期间继续使用案涉房屋办学, 是政府为了幼儿教学的平稳过渡,为了维护社会稳定,允许被告继续使用 案涉房屋。被告吴金美认为,案涉房屋已于2016年8月1日被政府征收,原 告已不是房屋的所有权人,无权向被告主张租金。
2011年8月8日,原告宝剑厂与被告吴金美签订了《个人房屋租赁合 同》,合同约定:因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋而终止合同 的,租金按照实际使用时间计算,不足整月的按天数计算,多退少补。
2016年8月1日,政府与原告签订了《房屋征收补偿协议书》,协议约 定:环城东路×号的房屋由政府征收,征收房屋总价值4578553.25元,工 业用房一次性停业停产损失75483元;协议生效后,政府在15个工作日内 向原告支付房屋评估价值(4292574元)约50%的补偿费。协议同时约定: 《房屋征收补偿协议书》附征收生效条件,区块土地房屋征收范围红线 内的被征收人在签约生效截止时间内签约率达到90%,补偿协议生效,逾 期未达到签约比例的,补偿协议不生效,该项目房屋征收决定效力终止。 另查明,政府已于2016年8月11日向原告支付了补偿费2146287元。
2017年12月21日,浙江省龙泉市教育局出示证明,证实政府出于社会 稳定大局考虑,两次召开协调会,会议最终确定为了不影响就读幼儿的教 学,涉案房屋在2017年1月15日完成房屋腾空工作。
【案件焦点】
1.本案的争议焦点:原告宝剑厂与政府签订的《房屋征收补偿协议 书》是否已生效;2.涉案房屋何时发生物权的转移。
【法院裁判要旨】
浙江省龙泉市人民法院经审理认为:原告宝剑厂与被告吴金美签订
的《个人房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律及 行政法规的规定,属有效合同。2016年8月1日,原告宝剑厂与政府签订了
《房屋征收补偿协议书》,同年8月11日,政府向原告宝剑厂支付了
2146287元的补偿费。政府按协议约定在15个工作日内向原告宝剑厂支 付房屋评估价值约50%补偿费的行为,证实《房屋征收补偿协议书》已于 2016年8月1日生效并开始履行,涉案房屋已被征收。故按原、被告双方 签订的《个人房屋租赁合同》约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁 的房屋而终止合同的,租金按照实际使用时间计算”,该合同已于2016年 8月1日因该房屋被征收而终止权利义务,租金应计算至2016年7月31日
止。该房屋征收后延迟腾空是基于幼儿园教学工作的延续性以及政府对 幼儿园教学工作的支持,被告能够继续在原址办学,已与原告无关。综
上,原告主张被告支付租金62224.25元的诉讼请求,不予支持。故,判决 如下:
驳回原告宝剑厂全部的诉讼请求。
宣判后,宝剑厂提出上诉,称政府与宝剑厂签订的《房屋征收补偿协 议书》系附生效条件合同,协议签订但并没有生效,且案涉房屋并未交付 给政府部门,协议未实际履行,房屋的权属未发生变化,所有权仍然归属 于宝剑厂。
浙江省丽水市中级人民法院经审理认为:综合全案证据及当事人的 庭审陈述,案涉房屋在签订《房屋征收补偿协议书》之前,政府已作出征 收决定并进行了公告,征收决定已经生效,上诉人宝剑厂与被上诉人吴金 美签订的《个人房屋租赁合同》随即终止。虽然《房屋征收补偿协议
书》约定了生效条件,但该生效条件是对《房屋征收补偿协议书》自身 效力与否的约定,且政府已按该协议的约定于2016年8月11日向上诉人宝 剑厂支付了约50%的补偿费,根据协议双方实际履行的情况来看,原审法 院认定《房屋征收补偿协议书》已于2016年8月1日生效,并无不妥。另 外,案涉房屋被征收时,上诉人已将厂房出租给被上诉人使用,该房屋性
质以租赁为主要用途,根据《房屋征收补偿协议书》约定,政府给予上诉 人工业用房一次性停业停产损失75483元,上诉人被征收的厂房,已获得 政府相应的停产停业补偿,上诉人再向被上诉人主张案涉房屋的租金,无 事实和法律依据。故,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
一、关于原告宝剑厂与政府签订的《房屋征收补偿协议书》是否已 生效
该协议已于2016年8月1日生效。理由如下:第一,《中华人民共和国 合同法》第四十五条第一款规定:“当事人对合同的效力可以约定附条 件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件 成就时失效。”条件是指当事人以将来客观上不确定的事实的成就或者 不成就,决定民事行为的效力发生或者消灭的附款。附条件的合同即当 事人以自己所设定的条件作为控制合同效力发生或者消灭的附款,与条 件的界定相对应,附条件的民事行为是指在民事行为中以条件的成就与 否作为民事权利义务发生或消灭的附款。具体到本案,政府与被征收人, 包括本案原告签订的《房屋征收补偿协议书》,协议中约定:“协议附征 收生效条件,区块土地房屋征收范围红线内的被征收人在签约生效截止 时间内签约率达到90%,补偿协议生效,逾期未达到签约比例的,补偿协议 不生效,该项目房屋征收决定效力终止。”该《房屋征收补偿协议书》
作为政府与所有被征收人签订的一种合同文本,所附的生效条件,是为防 止征收工作失败的一种约定,即在签约生效截止时间内,签约率未达
到90%,整个房屋征收效力即终止,政府对该区块的征收工作将不再进
行。而不是具体对单个补偿协议进行的约定。第二,补偿协议的性质是 为维护公共权益、保障被征收房屋所有权人在房屋被征收后的合法权 益,而由征收方与被征收方就房屋具体的补偿方式、价值、损失、搬
迁、临时安置等内容进行的约定。本案中《房屋征收补偿协议书》明确
约定,“协议生效后,政府在15个工作日内向原告支付房屋评估价值
(4292574元)约50%的补偿费” 。后政府按约定于2016年8月11日向原告 宝剑厂支付了涉案房屋约50%的补偿费,政府支付补偿费的行为,表明协 议已于签订当日2016年8月1日生效并开始履行协议约定款项。
二、涉案房屋何时发生物权转移
涉案房屋在合同签订时已发生物权变动。《中华人民共和国物权
法》第二十八条第二款规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或 者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法 律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因人民政府征收 决定而发生的物权变动属于非基于法律行为发生的物权变动,在人民政 府征收决定生效时,物权就发生了变动,这是法律的特别规定,无须登记, 与通常情况下的物权变动不同。但法律并未明确征收决定的生效时间, 而征收决定生效时间的确定,对于明确物的归属、发挥物的效用、维护 权利人合法权益具有重要意义。为此,下文拟将通过对征收性质的探究 进而分析征收决定在公告时生效。
1.征收行为属于行政行为
关于征收行为的性质,有观点认为,征收属于行政行为;有观点认为, 征收属于民事行为;有观点认为,从财产权的变动原因看,征收是行政行 为,从财产权的变动结果看,征收又具有民事行为的属性,征收关系是公 法与私法交融的关系。对此,全国人大法工委认为,征收是政府行使行政 权的行为,政府与被征收人之间是行政关系,而非民事关系。《中华人民 共和国物权法》之所以从民事角度对征收作出原则性规定,是因为征收 是所有权丧失的一种方式,也是国家取得所有权的一种方式。此外,根据 《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》和《国有土 地上房屋征收与补偿条例》的规定,征收的主体是行政机关,且限于县级
以上人民政府;征收的权限是法定的,需经有批准权的政府进行批准,方 能作出征收决定;征收需遵循严格的法定程序,而这种程序是行政行为特 有的;征收的效力是由法律直接规定的,这是公法上的行为导致的物权变 动而非基于民事法律行为发生的物权变动;违反征收相关规定的法律责 任主要是行政责任。这些都表明,无论是征收还是补偿,都属于行政行
为,政府与相对人之间是行政法律关系。
2.政府征收决定在公告时生效
根据《中华人民共和国土地管理法》和《房屋征收与补偿条例》的 规定:“人民政府征收方案经批准后或作出征收决定后,应当在规定的期 限内进行公告。”《征收土地公告办法》第十四条第一款规定:“未依 法进行征收土地公告的,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他 权利人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿登记手续。”征收作 为一种直接改变特定被征收人权利义务关系的具体行政行为,公告是征 收这一具体行政行为的法定告知方式,目的在于使被征土地单位和个人 知道自己的土地被征用等情况。公告作出之后,就视为相对人了解了被 征收等情况,自此征收行为发生法律效力,未进行公告,征收决定不能生 效。在实践中,政府发布的征收公告中一般都会载明征收实施日期,即开 始实施征收的时间,一般是征收公告之日。除此之外,公告还可以起到公 示的作用,虽然非基于法律行为发生的物权变动无须公示,但这并不妨碍 公告本身具有的公示作用。
综上,人民政府征收决定在公告时生效。《中华人民共和国物权
法》第二十八条对征收所作的规定是为了更好地明确物的归属,定分止 争,维护权利人的合法权益。征收决定在征收公告之时生效,人民政府发 布公告后,物权就发生了变动,政府应当及时作出合理补偿。具体到本
案,案涉房屋在签订该协议之前,政府已作出征收决定并进行了公告,该 征收决定已经生效,后政府与原告就涉案×号厂房签订了《房屋征收补 偿协议书》,此时,涉案房屋的权属当然已经发生了变动,政府同意被告
继续在原址办学,是对房屋使用权的处置,已与原告宝剑厂无关。
编写人:浙江省龙泉市人民法院 吴娟
