——陈某姬诉徐某晴房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终2911号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):陈某姬 被告(反诉原告、上诉人):徐某晴
【基本案情】
徐某晴系位于上海市闵行区虹梅路3297弄20号××室房屋的产权 人,第三人系该房屋的抵押权人。
2014年9月23日,陈某姬与徐某晴签订《上海市房地产买卖合同》及 《补充协议》,约定转让价为375万元,首付款170万元,银行贷款205万
元。2014年10月1日前腾房,2016年4月30日前过户。过户之前,买方
按6000元/月向卖方支付租金,2014年10月1日至2016年1月31日的租金
96000元在签约次日支付, 2016年2月1日至交易过户前的租金在过户当 日补足。交易所有税费等由买方承担,卖方需配合合同价格,最终交税买
方按照过户时交易中心出具的发票交税,不再另行签订买卖合同。签约 后,徐某晴支付房款170万元及租金96000元。同年10月1日,双方完成交 房手续。
2016年2月,在社保缴满两年后,陈某姬即与徐某晴联系后续事宜。
2016年2月23日,居间方分别向双方发送《通知函》,称因政策变化,请务 必于2016年3月2日18时前按照原合同约定的买卖条件签订新的示范文
本。但徐某晴未前往。
2016年2月24日,因交涉未果,陈某姬提起本案诉讼要求:1.徐某晴向 第三人偿还贷款本息;判令第三人在收款后注销设定抵押。2.判令徐某 晴支付以170万元为本金,自2016年5月1日起至2016年7月7日止,按每日 万分之五的标准计算的违约赔偿金57800元。
2016年3月25日,上海市出台限购新政,将非上海市户籍居民家庭购 房缴纳个人所得税或社会保险的年限自购房之日起计算的前3年内在本 市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日起连续缴纳满5年及以上。
徐某晴当庭反诉:1.判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合 同》;2.判令陈某姬支付违约赔偿金75万元;3.判令陈某姬返还涉案房 屋;4.判令陈某姬支付自2016年2月1日起至实际返还房屋之日止,按每 月6000元计算的房屋使用费。
审理中,陈某姬已于2016年6月7日、同年8月5日分两次将涉案房屋 上的剩余房款205万元以及自2016年2月1日起至2016年4月30日止的租金 18000元缴至本院。
【案件焦点】
1.陈某姬是否因限购或逾期付款构成违约;2.徐某晴是否有义务于 陈某姬的社保缴纳满2年后配合陈某姬重新进行网签合同。
【法院裁判要旨】
上海市闵行区人民法院经审理认为:涉案合同履行期限的跨度时间 以及先交房后过户的交易方式皆异于一般流程,结合买方社保缴纳情况 及补充协议约定,卖家在签约时对买方限购情况是明知的。虽然买方在 购房时社保缴纳不足2年,但不能否定合同效力。而其在约定过户前已具 备购房资格,并非新政限购对象,若双方及时重新网签,并不影响交易进 行。
重新网签的性质,仅系行政登记之需,在交易中心网络系统上登记一 个新的签约日期,同时也是履行合同的环节之一,并非双方就房屋买卖权 利义务的重新约定,因此,徐某晴在陈某姬社保缴纳满2年后有义务配合 其重新网签合同。
考虑到徐某晴未予配合系对补充协议第二条的理解存在差异,况且 在合同履行期届满前实施的限购新政确对双方履约造成一定的困扰,故 对陈某姬要求徐某晴支付逾期配合过户违约金之请求,不予支持。鉴于 双方在过户前采取缴纳租金形式的约定,本院综合考量本案因素认定自 2016年2月1日起至约定过户日2016年4月30日止的租金,陈某姬应予以支 付。鉴于陈某姬目前已将剩余房款205万元交至本院,为避免讼累,本院 对陈某姬应支付徐某晴的后续房款亦一并作出处理。
据此,上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一 百零七条、第一百二十五条第一款、第一百三十五条规定,判决如下:
一、徐某晴于本判决生效之日起十日内向第三人归还全部贷款本 息。若届时徐某晴不能归还的,则由陈某姬代为清偿;
二、第三人于上述贷款清偿之日起三日内注销他项权利(抵押);
三、徐某晴于上述房屋抵押登记涤除后十个工作日内协助陈某姬将 上述房屋的产权办理过户至陈某姬名下,过户期间发生的相关税费等费
用,由陈某姬负担。同日,陈某姬向徐某晴支付剩余房款2050000元以及 自2016年2月1日起至2016年4月30日止的租金18000元,合计2068000元;
四、驳回陈某姬的其余本诉诉讼请求;
五、驳回徐某晴的全部反诉诉讼请求。
徐某晴不服一审判决提起上诉,二审法院经审理认为一审判决认定 事实清楚,适用法律正确,遂判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
历次楼市限购令的出台,均是几家欢喜几家愁。有人惧怕房价再度 上涨,在限购状态下签订合同,却让合同履行平添更多风险。有人在签约 时具备购房资格,却在履行完毕前遭遇更严格的限购政策。限购对合同 履行的影响,应据个案而定。本案原告正属于两者结合的特殊情形,即在 限购时缔约但双方约定较长的履行期限以等待限购因素的消除,然在合 同履行期限届满后又遭遇更严限购。审理本案,着重应考虑如下几个因 素:
限购对合同效力的影响。对于合同的效力认定,应严格遵循《中华 人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的严格限定。购房人在签约 时限购,出售人也愿意接受这一条件,并愿意等待一定时间以履行合同, 系合同双方的意思自由,这一约定并不违反法律和行政法规的强制性规 定,该类合同当属有效。另外,住房限购政策具有公共政策的性质,确实 会对合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后,由于限购实施 导致合同目的无法实现的,则合同当事人均可要求解除合同。
网签合同的性质认定。处理本案关键在于限购新政是否导致合同不 能履行,这就涉及网签合同的认定问题。合同双方对于房屋买卖的合意
并非始于网签。网签合同仅是基于行政登记备案的需要,由买卖双方在 过户之前进行的相应行政备案手续。
买卖双方在网签合同时,受限购政策约束,但在合同约定的过户截至 日前,买受人的购房资格障碍消除、重新网签即可交易的情形下,双方重 新网签并非缔结新的合同,而系履行原合同的附随义务,出卖人不履行该 义务的,构成违约,应承担继续履行的法律责任。就本案,限购新政并不 影响涉案合同的履行,审判人员正是基于上述考量作出以上判决。
还值得一提的是,除买受人在过户前遭遇新政外,出售人因合同履行 期限长尚未全额取得房款,又逢房价的快速上涨期,自称无力再购房。每 个案件均有唏嘘之处,人生百态可见一斑,忠于法律,忠于事实,尊重意思 自治,方是案件审判的第一要义。
编写人:上海市闵行区人民法院 陈春芳 林舒
