——魏某诉靳某房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2017)京01民终4557号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):魏某 被告(上诉人):靳某
【基本案情】
2013年11月27日,魏某与靳某签订《房屋买卖合同》,约定:“卖方 (甲方):魏某,买方(乙方):靳某。第一条房产位置甲方同意出售甲方所 有的位于坐落于北京市昌平区沙河镇南丰路兆丰家园10号楼4单元×× 号(产权人:魏某)所有权处分的房产给乙方。房屋建筑面积85.26平方
米。房地产权证目前开发商还没有办理下来,等房产证下来的时候甲方 自愿无条件配合乙方办理交接过户等后续问题。甲方保证此房产一切情 况介绍属实,承诺和保证此房产所有权人同意出售。同时物业交接前需 付清甲方产生的物业管理费、水电、有线、通信费及任何该房产使用所 产生的费用。乙方对本房屋房产证尚未办理完成的事实以及对甲方所出
售的房屋已充分了解,乙方愿意购买上述房屋。第二条成交价格以及如 何支付甲、乙双方同意上述房产的成交价格为总价人民币壹佰陆拾万元 整(大写),$1600000(小写)。并于当日一次付清。第三条办理过户及房 屋交付甲方取得房产证后,应通知乙方办理房屋过户手续,乙方应在接到 甲方书面通知之日起30日内与甲方共同到房管局完成产权过户……合同 中还约定了其他内容。”合同后有双方签字及捺印。合同后显示的签订 时间为2015年1月1日。
2013年11月27日,魏某与靳某签订《房产抵押合同》,约定:“抵押 人(借款人):魏某,抵押权人(出借人):靳某。为确保2013年11月27日签 订的房屋抵押合同(以下简称主合同)的履行,抵押人(以下简称甲方)愿 意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘
验,在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上,同意接受甲方的 房地产抵押。第一条甲方用作抵押的房产为北京市昌平房地产开发总公 司开发的兆丰家园回迁楼房屋一套,坐落于北京市昌平区沙河镇南丰路 兆丰家园10号楼4单元××号建筑面积85.26平方米,产权人:魏某。第二 条 根据主合同,甲乙双方确认:债务人为魏某,抵押期限自2013年11月27 日至2015年1月1日。第三条经双方评估,上述房地产价值为人民币壹佰 陆拾万元整(大写),$1600000(小写)……第六条 抵押房地产现由甲方无 偿使用,若合同到期未能还款,甲方必须无条件配合乙方办理交接过户等 房屋后续手续。甲方在抵押期间对其抵押的房产承担维修、养护义务并 负有保证抵押房地产完好无损的责任,并随时接受乙方的检查监
督……”合同后有双方签字及捺印。合同后显示的签订时间为2013年11 月27日。
另查,庭审中双方均认可涉案房屋属于回迁房,尚未办理相关权属证 明。
庭审中被告靳某向法庭提交银行流水明细,证明原告魏某从其处借 得160万元,原告魏某认为银行流水明细系被告取现消费,与自己没有关
系;庭审中被告靳某向法庭提交收条,证明原告已收到购房款160万元,原 告魏某对收条内容不予认可,但认可收条上系本人签字及捺印。
【案件焦点】
当事人以签订房屋买卖合同为民间借贷合同设定担保,借款到期后 借款人不能还款,借款人要求确认合同无效的,该如何处理。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为:《中华人民共和国合同法》第 五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫 的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第 三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一 百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债 务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案的争议焦点系房 屋买卖合同的效力问题,魏某与靳某在同日分别签订了《房屋买卖合
同》和《房产抵押合同》,双方签订房屋买卖合同的真实目的系将房屋 作为借款的担保,因此房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方 式,该合同虽已成立,但属于借款人与出借人在债务履行期届满前,变相 约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约的要件,应属无效合同,
原、被告双方产生的纠纷应按照借贷合同关系予以处理。现魏某要求确 认《房屋买卖合同》无效,其主张符合法律规定,本院予以支持。北京市 昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人 民共和国物权法》第一百八十六条,《中华人民共和国担保法》第四十 条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,作出如下判决:
原告魏某与被告靳某于2013年11月27日签订的《房屋买卖合同》无 效。
靳某不服一审判决,提出上诉。北京市第一中级人民法院经审理认 为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求 所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。主张法 律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明 责任。本案中,通过审查当事人提交的《房屋买卖合同》《房产抵押合 同》《欠条》以及其他证据材料并结合双方的陈述意见,靳某对于与魏 某之间存在民间借贷法律关系已完成相应的举证责任。魏某主张的签订 《房屋买卖合同》《房产抵押合同》《欠条》系为了帮助应付靳某妻子 的抗辩意见,与本院查明的事实不符,也有违日常生活经验法则,本院不 予采信。综合全案事实,双方签订《房屋买卖合同》的真实意思表示系 为民间借贷设定担保,而不是通过支付正常交易对价取得诉争房屋。据 此,本案的基础法律关系应为民间借贷法律关系。一审法院仅依据当事 人主张的房屋买卖法律关系进而审理本案有误,本院予以纠正。北京市 第一中级人民法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律 若干问题的规定》第二十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和 国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定,作出如下裁定:
一、撤销北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初5144号民事判 决;
二、驳回魏某的起诉。
【法官后语】
本案一审法院与二审法院审理的差异在于对流质抵押的判断和认定 问题。流质条款是指当事人之间关于债务人届期不履行债务时债权人
(抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权的约定内容,因违反担保的原 则而被法律认定无效。一审法院认为魏某与靳某在同日分别签订了《房 屋买卖合同》和《房产抵押合同》,双方签订房屋买卖合同的真实目的 系将房屋作为借款的担保,因此房屋买卖合同的履行只是具体实现担保
债权的方式,该合同虽已成立,但属于借款人与出借人在债务履行期届满 前,变相约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约的要件,应属无效 合同,故一审法院判决驳回原告魏某的诉讼请求。二审法院认为通过审 查当事人提交的《房屋买卖合同》《房产抵押合同》《欠条》以及其他 证据材料并结合双方的陈述意见,靳某对于与魏某之间存在民间借贷法 律关系已完成相应的举证责任。综合全案事实,双方签订《房屋买卖合 同》的真实意思表示系为民间借贷设定担保,而不是通过支付正常交易 对价取得诉争房屋。
《物权法》第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前, 不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所
有。”《担保法》第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人 在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所 有权转移为债权人所有。”以上是法律关于“禁止流押”的规定,以上 规定是指在借贷合同或者在抵押合同中有关于流质条款的约定,但本案 中靳某与魏某在《房屋买卖合同》和欠条中未有流质条款的约定,而且 借款人魏某起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。《最高人 民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规 定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款 人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法 律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法 院裁定驳回起诉。”本案中,借款人魏某起诉要求确认买卖合同无效的, 法院也应当按照民间借贷法律关系审理,如果法院向当事人释明变更诉 讼请求,当事人拒绝变更的,人民法院应当裁定驳回起诉。
编写人:北京市昌平区人民法院 陈振祥
